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第一，股票的价值与市场利率是比较严格的负相关关系，当市场利率不断走高的时候，股指走低，甚至在流动性枯竭的时候会发生崩盘式的下跌，这将威胁香港人的资产安全和社会的稳定，一个不稳定的社会是本币汇率的最大问题。 第二，当利率不断走高的时候，楼市按揭贷款的还本付息压力加大。 今年初，美国城市规划咨询机构Demographia 发布《第十四届国际人口住宅调查报告》，报告评估了截至2017年第三季度的九个国家的293个城市的房地产市场，这九个国家包括澳大利亚、加拿大、中国、爱尔兰、日本、新西兰、新加坡、英国和美国。香港是唯一受调查的中国城市。 调查采用“中位数倍数”(将一个城市的房价中位数除以家庭年收入中位数)来评估住房负担能力（这种方法是得到世界银行和联合国等机构推荐的，并被哈佛大学住房联合中心所采用）。调查将城市住房市场从“可承受”(3.0或更低)到“严重不可承受”(5.1和以上)的中位数倍数分为四类，各地区的数据如下表：
中国香港是房价最难以负担的地区，中位数倍数为19.4， 其次是澳大利亚，中位数倍数为5.9，然后依次是新西兰(5.8)、新加坡(4.8)、英国(4.5)、日本(4.2)、加拿大(3.9)、美国(3.7)和 爱尔兰(3.7)。 如果以城市来对比，则依次是香港、悉尼和温哥华，中位数倍数分别为19.4、12.9倍和12.6倍，加州圣荷西位列第四，中位数倍数为10.3，其余城市均为个位数。
13个最能负担得起的住房市场中，都集中在北美，美国和加拿大分别为8个、5个。
在人口超过500万的大型住房市场中，香港依旧遥遥领先：
在这个榜单上，香港已经连续8年名列第一，一旦利率开始上升，很容易造成购买力耗尽，从而爆发房地产泡沫破裂。 当房地产泡沫破裂的时候，弃楼和断供将大面积发生，在商业银行体系形成巨额的坏账，金管局将面临救不救的问题，一旦救助，就需要印钞缓解流动性，港币联系汇率依旧面临危险； 其次是对香港财政的冲击。由于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增，香港政府去年的财政盈余大超预期。 香港财政司在今年1月7日公布的数据显示，截至2017年11月底，港府综合盈余为572亿元，大大超出此前预期的163亿元。当楼市泡沫破裂之后，卖地收入、印花税收入等都会大幅缩减，冲击港府的财政，形成本币贬值压力。 所以，现在港币汇率所受到的冲击，金管局可以用抛售美元储备来应对。但并未改变香港经济、金融错位的问题，还会造成股市和楼市基本面的恶化，进而威胁到汇率的根基。所以，抛售外汇储备并不能从根本上改变什么。 现在观察，金管局只能采取通过抛售美元储备保汇率的措施，但如果不能稳定经济与金融基本面这一无形的“敌人”，最先倒下去的很可能是股市和楼市。 无论中国人民银行还是香港金管局，必须解决香港经济严重依赖大陆，而货币政策又需要紧跟美联储的货币政策的问题。这种错位效应才是问题的根本，同时又不能伤害香港自由港的地位。这是考验管理者智慧的时候了。 |
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另一视角
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