官宣！中央定调粤港澳大湾区，中心城市如何定位，投资机会在哪里？粤港澳大湾区全面解读！(6)

中国银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏：规划方案对各核心城市做了很好的定位，这需要区内城市更好地协同发展。湾区内是多中心发展：香港是国际金融等高端服务业中心，深圳是创新中心，广州是国际贸易中心、区域交通枢纽和科技教育文化中心，中心城市辐射周边城市，错落有致，优势互补。

华泰证券首席宏观分析师李超：因城施策是当前房地产市场调控的一个大方向。从国家的层面看，房地产长效机制包括四个方面内容。其一是因城施策完善需求端的调控机制，其二是按照库存去化周期精细化土地供给，其三是健全多元化住房供给体系，完善共有产权房和租赁房保障机制，其四是加快研究房产税的立法。

我们认为湾区规划落地会进一步提升湾区对人才的吸引力并扩大住房需求，但对各地房价来说，仍然是按照城市布局来因城施策。十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。因此在中央“房住不炒”的立场下，判断房价要综合考虑人口流入、国家金融信贷政策以及住房供给体系调整等因素，某一个因素如住房需求的扩大并不必然导致房价的抬升，在多种因素的作用下，房价的形成是一个动态的过程。

中信建投宏观债券团队首席分析师黄文涛：将大湾区打造成宜居宜业宜游的优质生活圈是中央对粤港澳大湾区的五大战略定位之一。香港、澳门、深圳等地区土地面积的局限限制了其发展所需空间及生活居住空间。在粤港澳大湾区平台中，通过城市基础设施的互联互通，大湾区将为香港、澳门、深圳创造更多的产业空间腹地和生活空间腹地，进入“一小时生活圈”的港澳深居民就业置业不会仅仅局限于当地。随着大型基建发展和与各城市资源的融合，城市的边界会慢慢消融，企业会在大湾区范围内展开产业分工，人口也将转移至一线城市周边的城市。

短期而言，这会促进东莞、中山和惠州等城市房地产市场的增速。长期来说，未来若能发挥粤港澳湾区在空间和功能上的聚集效应，实现不同城市自身产业优势，随着大湾区实现全球最强的湾区经济愿景，湾区内大部分城市的房地产价值都会有很大的得益。但这并不意味着未来大湾区沦为房企、投资客“炒地皮”“炒房价”的热土。在贯彻“房住不炒”方针的背景下，与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似，大湾区楼市会面临较为严厉的调控措施。

今后，粤港澳大湾区不会单纯发展房地产业务，传统开发模式将在这里率先转型，对接产业、产城融合成为房地产行业新主流。房价稳定、楼市健康的也符合大湾区发展高端制造、先进制造、现代服务业与新经济的定位与目标。

中国银河证券中山兴文路证券营业部渠道经理冯伟鹏：随着大湾区规划落地势，超级湾区城市群落加速形成，对资源的聚集效应将进一步显现，人口流入趋势不变，对区内各地房价形成有力支撑。

广发证券珠海银桦路证券营业部财富管理部总经理刘子城：大湾区规划落地显然对粤港澳大湾区内的内地区域的房价是利好的，原因一是资金量的增加，二是潜在购房者的增加，三是对预期房价会有所增加而导致的房产购买量的增加。当然，在“去泡沫”的主旋律下，内地的房产限购政策也将会变得更加严格。

为什么是粤港澳？

中国湾区众多，为什么粤港澳大湾区的发展上升为国家战略？

北起鸭绿江口，南至北仑河口，我国共有1.8万公里的大陆海岸线，而依海而建的各个港湾亦成为了对外经贸的重要组成部分。从全球看，湾区经济具有庞大的经济体量，目前已经成为全球经济发展的重要增长极。据世界银行数据显示，全球60%的经济总量集中在港口海湾地带及其直接腹地，世界上75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的地区。由此可见，发展湾区经济已经成为我国势在必行的战略之一。

经过多年的发展，中国自北向南已经拥有包括渤海湾区、胶州湾区、杭州湾区、粤港澳大湾区、北部湾区在内的多个湾区，但始终没有出现一个世界级的湾区，建设世界级湾区势在必行。

根据中信建投的解析，各湾区中，渤海湾区的范围太大，且湾区内联系不够紧密；胶州湾区的覆盖范围太小，仅覆盖山东半岛城市群的很小一部分；北部湾的发展水平相对较低；杭州湾区地理条件不及粤港澳大湾区。而作为距离南海最近的经济发达地区，粤港澳大湾区是中国经略南海的桥头堡，有着得天独厚的区位优势。凭借临近全球第一黄金航道的地利，粤港澳大湾区不仅是太平洋和印度洋航运要冲，还是东南亚乃至世界的重要交通枢纽，更是丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的交汇点，是我国与海上丝绸之路沿海国家、沿线国家海上往来距离最近、关系最密切的经济发达区域。而“一国、两制、三关税区”的多元制度格局，更是粤港澳大湾区发展的最大制度优势。由此可见，在中国的几大湾区中，实力最强、基础条件最成熟的是粤港澳大湾区。

表1：粤港澳大湾区与国内重点湾区相关指标对比

资料来源：Wind，恒大研究院

粤港澳大湾区中的广东省，作为全国对外贸易的重要省份，从改革开放伊始就是先行者与探路者。如今，以珠三角区为基础，由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州九个城市所组成的粤港澳大湾区也承载着同样的使命。

表2：粤港澳大湾区城市群定位

资料来源：广东省发改委，中信证券研究部

从数据上看，“9+2”地区所组成的粤港澳大湾区经济近年保持着很高的增长潜力。2017年，粤港澳大湾区创造的GDP（国内生产总值）首破10万亿元大关，达到100156亿元，占中国总体GDP的12.6%。而当地的人口（不含港澳台）只有6950万，仅占中国14亿人口的4.9%，土地面积合计5.6万平方公里，更是仅占到全国的0.6%。2017年，粤港澳大湾区内广东9市的经济总量超过7万亿元，从2010年至2017年，广东9市的经济增速也远高于全国平均水平。从2015年开始，广东9市在全国GDP增速逐年走低的大背景下，更是呈现逐年上升的趋势，而放眼至广东省，其GDP总量更是已连续29年位居全国第一，“广东速度”和“广东质量”有目共睹。

图1：广东9市2010-2017年GDP（亿元）

资料来源：国家统计局，东兴证券研究所

但美中不足的是，广东各城市的经济发展并不平衡，以大湾区内的广东9市为例，珠海、肇庆、江门的GDP占比均不到总量的4%，而深圳和广州所创造的GDP则占总量的58%，贡献了绝大多数的经济增量。这背后的原因，在中信建投研究所看来，是因为粤港澳大湾区发展缺乏国家层面的统筹协调，导致湾区内合作不足、协调不够，同质竞争、市场分割、 各自为政现象较为严重，无法拧成一股发展的合力。由此可见，《规划纲要》的出台，是粤港澳大湾区内各城市经济发展的重大机遇，而其中对于湾区战略定位以及中心城市的确立，正好可以解决困扰大湾区内各城市多年的问题。

回顾粤港澳大湾区的发展历程，湾区统筹发展从地方构想上升为国家战略，经过了十余年。2005年，自广东省政府在《珠江三角洲城镇群协调发展规划》中明确划分“粤港澳跨界合作发展地区”，并要求把发展“湾区”列入重大行动计划开始，大湾区经济进入萌芽探索期。随后的十年间，湾区发展被陆续写入《珠三角地区改革发展规划纲要》、《粤港合作框架协议》等文件。2015年3月，在由国家发改委、外交部、商务部共同发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》倡议中，“粤港澳大湾区”的概念被首次提出，随后“粤港澳大湾区”一词再次在广东省2016年政府工作报告中被提及，而粤港澳三地政府也在这十年间不断推出利好政策，积极推动着三地间的交流合作。

2017年，粤港澳大湾区首次被写入国务院工作报告，粤港澳大湾区的设想从区域经济合作安排上升为国家战略顶层设计。而在2018年3月两会期间，粤港澳大湾区首次与京津冀区域一体化、长江经济带并列，被放在区域经济战略部分。国家发改委主任何立峰在接受采访时指出粤港澳大湾区是千年大计，更是体现出粤港澳大湾区非同一般的战略地位。