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Attachment 温哥华地产协会的数据显示，刚刚过去的三月份，大温地区所有房屋类型的交易只有1727宗，这是1986年三月以来所见到的最低交易量！民居销售较去年三月的同期下降31.4%，较过去十年的三月份平均交易额少了46.3%！ Tap to Download UBC大学的地产经济学家Tom Davidoff针对这个现象的解读是，根据市场经验看来，卖家必须要降价才能卖出房子，在房价已经连续下跌十个月的情况下，销售仍旧如此低迷，表明房屋价格还有进一步下降的空间。 BC省温哥华市特别是西温的独立屋平均房价较去年三月下降17%，目前为258万加币；整个温哥华的独立屋平均价格也下降10.5%，目前为144万加币！ Tap to Download Altus地产数据分析公司的首席分析师Peter Norman表示，所有指标和动能都在向下！由于过去几年特别是2013年到2016年的涨幅过大，价格还有相当的下降空间。 无独有偶，美国花旗银行的最新调研报告显示，在主要的世界投资市场上，加拿大成为最不具备吸引力的市场。在这份报告中，最受欢迎的市场有：美国，新加坡，澳大利亚，英国！ Tap to Download 这份报告的参考指标包括有：经济基本面，宏观经济指标等。拖累加拿大排名如此低的指标，还是负债率过高，经常项目的大幅赤字等。 现在是我们面对现实的时刻了，所有加拿大人都时刻紧盯着加拿大房地产协会的房价统计时，却没有人关注，在刚刚过去的两个月里，加拿大统计局的贸易数据，加拿大连续两个月创下了出口逆差的历史记录！ Tap to Download 正常情况下，一个国家经常账目的赤字，往往伴随着资本项目的盈余，也就是这个国家会吸引大量的海外资金，也就是我们所讲的海外买家！ 但是，我们针对海外买家的态度如何呢？原本BC省简蕙芝的自由党政府在2016年祭出海外买家税，税率为15%，但是当地老百姓对其非常不满，将其选下台，然后NDP上台后，在2018年二月份把海外买家税提高到20%，并且把海外买家税的范围从温哥华扩展到省内其他地区。 似乎还不解气，NDP顺应民意的开始大刀阔斧的加税政策。除了增加海外买家税意外，NDP又引进了地产投机税，地产空置税，主要针对BC省以外居住的买家。豪宅方面更是NDP政府的终点打击对象，不仅严厉征税，而且开始要实名登记省内住宅。 根据BC省的说法，多年以来，在BC省的一些房产是用空壳公司，信托，合伙人方式购买，从而隐藏了房屋的真正拥有者。大温地区的前一百名豪宅中，有三分之一都是用空壳公司购买的！BC省的新法案通过后，将会显示房产受益人的具体姓名，如果违反规定继续隐瞒的物业，将会遭到10万加币或者物业评估价值15%的处罚，以金额更高的为准。 这些做法的明显信号是，BC省不欢迎外来资金炒作房地产，但是，BC省的许多物业都是靠外来资金才能涨到现在的天价的，并不是本地工作的人们可以负担的，去年一月份，联邦政府又执行房屋按揭贷款的压力测试，如果仅靠当地的工资收入，普通人买房的难度，恐怕难于上青天。 没有外来资金的BC房地产将走向何方呢？ 好在任何事情都有两面性，地产市场不好，降息预期就高，降息预期高，国债市场的压力就消失，国债价格最近疯狂上涨，使得国债收益率较去年11月下降了80个基点！ Attachment 无论央行是否降息，如果过债收益率可以保持在这个水平的话，五年固定按揭的利率未来至少可以降低30个基点左右，这当然取决于银行有多贪心，如果银行愿意多把国债市场的红利多分一点给固定按揭的房奴的话，按揭利率可能下降更多。 美国总统特朗普在美股几乎又要创历史新高的时刻，照样不忘吊打美联储。特朗普周五在白宫草坪上对记者表示，美联储应该降息，停止量化紧缩。特朗普认为，如果美联储降息并结束量化紧缩政策，美国经济会像“火箭飞船”一样腾飞。 Tap to Download 看看加拿大目前的情况，股票市场表现与美国简直天壤之别，不过大部分加拿大人的钱都在房子里。因此，在加拿大股市失去动力，能源失去动力，出口失去动力，债务失去控制的情况下，摆在波洛兹行长面前，唯一的重要的任务就是：降息！ 整个国债市场和外汇市场都在反映这种预期，Cambridge Global Payments的全球市场策略分析师表示，外汇市场上许多交易员都在做空加元。加元汇率虽然在年初上涨，不过最近发生明显的转变，过去两周一直都在下跌。分析师看来，几乎找不到加元汇率可以上升的理由。 |
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