AVB：市值250亿美元的长租公寓，自持才是王道(4)

另一家2012年成立的分散式独户公寓管理公司AMH（American Homes 4 Rent），同样采取自持模式，运营费用和折旧费用都显著高于AVB，目前运营利润率只有0.55%。AMH目前运营4.8万个独户公寓，还处在业务发展早期，盈利能力还有提升空间，但从折旧摊销来看劣势明显。相比分散式，集中式公寓运营效率更高，盈利能力更强。

可以看到，自持物业使得AVB不仅可以通过运营获取出租收入，优化运营成本，还可以将资产增值收入变现，并灵活适应市场周期变化，结合运营策略灵活调整资产布局。在资产价格较低、高租金回报时期，可以选择增持物业，获取租金收益。在资产价格上涨周期，或者不符合市场策略的地区，则可以选择出售资产。同时，资产出售除了提升收入水平以外，也是回笼资金进行新物业开发的方式之一。

基于以上分析，我们认为在国内市场，自持集中式公寓将是未来长租公寓最具竞争力的运营模式。一方面，与目前主流的赚取租金差的托管分散式运营方式相比，自持集中式在物业获取效率、托管周期、运营效率和跨周期资产运营等方面具备明显优势。另一方面，自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量，集中改造和管理下租住体验更好，是解决租赁住房供给不足问题的必由之路。

现阶段，在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍。首先，由于房地产价格处于高位，租金收益率偏低，自持物业用于租赁的回报率偏低。其次，自持物业对资金实力要求较高，而国内公寓地产融资渠道尚不完善。另外，可用于租赁住房的土地和物业供给有待释放。

此外，由于在房源供给端，个人持有分散房源占主导地位，因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额。

行业早期规模化扩张阶段，开发商优势最明显

从产业背景来看，国内长租公寓领域玩家可以大致分为创业公司系、房地产开发商系、房地产中介系和酒店系。长租公寓是一个先获取资产，再通过资产运营和投资获取回报的过程，涉及金融、开发和运营三种能力。

目前，国内长租公寓处于起步阶段，尽快实现规模化、抢占市场份额是主要战略，金融和地产开发能力是行业早期的主要竞争点。从AVB发展历程来看，通过市场化融资手段获得充足资金，以开发和并购等方式持续获取优质物业，从而快速扩大规模，是占据市场先机的关键。

从美国领先公寓运营企业的历史背景来看，大部分企业是从专业的公寓地产开发商和运营商起家，同时具备地产开发和资产运营能力，某种程度上扮演着房地产开发商的角色。例如，AVB合并的Avalon Properties就原属于商业地产开发商Trammell Crow旗下。在公寓开发中，AVB参与的是拿地、规划、施工建设的全过程，以控制施工进度和成本，而非简单的外包。