AVB：市值250亿美元的长租公寓，自持才是王道(3)

目前，国内集中式公寓龙头企业魔方公寓管理规模约3万间，分散式公寓自如管理规模约40万间。品牌公寓整体房源规模约200万间，在租房市场占比约为2%。对比美国租房市场60%的公寓占比，还有很大提升空间。假设长租公寓在租房市场占比达到20%，市场容量将达到2,000万间左右，龙头企业公寓管理规模将达到百万间级别。

收入来自租金收益+资产增值

有了通畅的融资渠道支持，美国公寓在运营上普遍采取自持方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再进行招租运营。

AVB的公寓以自主开发和物业改造为主，在对地理位置和物业类型进行市场评估基础上，有选择性地购买土地和物业，按照一定产品标准进行公寓建设。除此以外，对于需要快速增加渗透的目标市场，AVB会采取直接收购公寓的扩张方式。

AVB旗下的物业包括花园式公寓、联排别墅和中高端社区多个类型，分为Avalon、AVA和Eaves BY Avalon三个产品线，分别面向高中低端三类客群。Avalon品牌是核心产品，专注市区和郊区的高端住宅，配备高端设施和服务；AVA品牌主要提供市区中小型合租公寓，靠近公共基础设施；Eaves by Avalon品牌为追求性价比的租客提供价格便宜的郊区公寓。

从营收构成来看，AVB的收入包括公寓出租收入（租金和管理费）以及物业出售和投资收入两部分，其中出租收入占比一般在80-90%之间。出租收入取决于租金水平和出租率，直接反映公寓运营能力。2016年，AVB平均每间公寓出租收入为2,476美元，同比增长3.7%，出租率约为95%，较为稳定。

从公寓出租收入部分的运营成本结构来看，AVB最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销，合计占到50%左右，其次是税收和利息支出，运营利润率达28.56%。