AVB：市值250亿美元的长租公寓，自持才是王道(2)

目前，美国租赁住房数量约4,250万间，占存量房源的30%左右。其中，公寓在租赁住房中的占比约为60%，数量约2,650万间，主要分布在大城市市区和郊区，专业公寓管理公司是主要所有者。

在AVB的规模化扩张过程中，REITs发挥了核心作用。美国于1960年推出REITs，并于1991年进一步允许权益型REITs上市流通，使得更多个人投资者可以通过股票市场参与房地产投资，无需自持物业，也为房地产项目提供了便捷融资渠道。

根据美国房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，截至2017年7月，美国共有172家公募REITs，总市值1.08万亿美元。其中，住宅REITs有22家（含15家公寓型REITs），板块总市值约1,600亿美元，占比约15%。此外，由于公募REITs在收入结构和利润分配等方面有较严格的监管限制，美国前十大公寓管理公司中仅有三家公募REITs，非上市公寓管理公司一般以私募REITs等方式运营。

作为REITs，AVB可以在资本市场进行高效融资，且资金成本相对较低，再用于物业开发和收购，实现规模化扩张。根据公告粗略统计，从1996年到2017年，AVB共进行四十多次股票和债券融资，筹集资金数十亿美元。上市之初，AVB仅在加州北部拥有两千多间公寓。在高效融资渠道支持下，AVB在全美各地不断开发、改造和收购公寓物业，持有公寓数量增长到现在的7.6万间。

相比之下，国内REITs尚未全面推行，公寓企业融资渠道主要包括股权融资、项目基金以及银行授信等债权融资，以及租金分期、供应链金融等现金流优化手段，也有少量资产证券化尝试。近期，国内首单长租公寓资产类REITs已获深交所批准。随着住房租赁市场升温，除了公募REITs以外，企业还有私募基金等多种融资渠道可以选择。

从市场集中度来看，根据美国公寓协会统计，2017年美国前50大公寓管理公司合计运营约321万间公寓，占整体租赁住房的7.5%，占公寓房源的12%。其中，最大的Greystar Real Estate Partners运营规模达42万间，在整体租赁住房的市占率约为1%。可见，由于市场规模巨大和资源地域性特征，长租公寓的市场格局较为分散。

中国租房市场还处于起步阶段，租房人口占比较低，参考美国市场发展历程，未来发展潜力巨大。2亿多的流动人口规模，年轻人租房意愿增强，一二线城市房价高企，租金与月供的剪刀差持续扩大，这些因素将共同提升租房人口占比。在政策上，政府从顶层设计上出台一系列租赁扶持政策，培育专业化、规模化住房租赁企业，推动供给侧改革，也将加速租房市场发展。