AVB：市值250亿美元的长租公寓，自持才是王道

摘要：AVB伴随美国租房市场的兴起而成立，借助REITs等金融工具实现规模化扩张，以开发和收购等方式实现公寓物业持有和运营。其营收来自出租收入和资产增值两部分，出租收入的运营利润率接近30%。参考美国市场，我们认为国内长租公寓龙头企业管理规模将达百万间，自持物业是最具竞争力的运营模式，房地产开发商在规模化扩张阶段优势明显。

AVB（AvalonBay Communities）是美国最大的公寓管理公司之一，也是目前美国市值最高的上市公寓型REITs，市值接近250亿美元。

AVB的前身是成立于1978年的公寓出租公司Bay Apartment Communities，于1994年3月作为REITs公司上市。1998年，Bay Apartment Communities与商业地产开发商Trammell Crow旗下的Avalon Properties合并成为AVB。2007年，AVB被纳入标普500指数。

经过持续开发和收购，截至2017年6月，AVB直接或间接持有264个公寓社区，共计76,158间公寓，另有近七千间公寓正在开发中，分布在全美10个州和华盛顿特区，主要包括纽约、波士顿、旧金山等发达城市。

从70年代成立，到90年代上市和开始规模化扩张，再到如今趋于稳定的运营，AVB的发展历程比较完整地刻画了美国长租公寓行业的发展脉络。本文试图通过分析较为成熟的美国公寓市场，探讨中国长租公寓市场的发展路径和未来市场格局。

顺应美国租房市场发展而崛起

美国租房市场的巨大需求，以及租房文化和租房权益保障政策，是孕育大批公寓管理公司的前提。

上世纪60-70年代，美国战后婴儿潮和经济发展推动了城市住房需求和房价增长。政府推出租金补贴、保障性住房和公平租赁法案等租房鼓励政策，以解决中低收入人群住房问题，带动了租房市场的兴起。

这一时期，以AVB以及EQR、MAA等为代表的公寓出租公司成立，专门从事出租公寓开发和运营，以市场化方式提供租房供给，并持续发展至今。尤其是近10年来，受人口结构和经济危机等因素影响，美国住房自有率持续下降，而租户数量稳步增长，租房市场持续升温。