第一：收到预收款的涉税计算与正确的账务处理方法

第一：收到预收款的涉税计算与正确的账务处理方法

与房地产行业其他商业模式不同，由于其特殊的发展模式周期长，纳税方式也不同于其他行业，在日常会计和纳税申报中，作为我们企业的财务，有必要了解与税收相关的计算和对预收款收据的正确会计处理。

第一：收到预收款时如何纳税？

1. 增值税

根据财税2016年第36号文，房地产企业以预收款方式销售自发房地产项目的，应当在收到预收款时按3%的预征税率预缴增值税，预付款义务时间为实际收到预付款的时间。预

缴增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%（一般计税法税率为10%，简易计税法税率为5%）。

2. 土地增值税

根据《土地增值税暂行条例实施细则》和【2016年第70号公告】规定，纳税人在项目竣工结算前，需提前向房地产转让方征收土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。预付款义务的时间是实际收到预付款的时间。

提前缴纳土地增值税

=（预付款收据-提前缴纳增值税）*各地适用的预征费率

在实践中，房地产公司还使用另一种算法：预

缴土地增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）*各地适用预征税率

符合政策条件的房地产开发企业可以根据计算结果选择合理的计算方法。

3. 企业所得税

根据2009年第31号文，销售未完成开发产品取得的收入，应当先按季度（或月）按预计应税毛利率计算，并计入当期应纳税所得额。

31号文规定，毛利率为所在地的，开发项目位于省、自治区、直辖市和单列市人民政府所在地城市、郊区的，不得低于15%;开发项目位于地级市城郊地区的二手房屋企业所得税怎么算，不得低于10%;开发项目位于其他地区的，不得低于5%;经济适用房、限价住房和危险住房不得低于3%。

企业所得税预缴=【预收款÷（1+适用税率或征收率）】*适用预估毛利率*25%。

第二：预付款收据如何开具发票？

此前，《营业税暂行条例实施细则》规定二手房屋企业所得税怎么算，不动产出售预收预收的纳税义务发生在收到预收款之日。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，预收预收款之日不是房地产企业出售不动产纳税义务发生的时间，纳税义务与营业税期、增值税期相比发生较大变化。那么此时如何开具不动产销售发票呢？

当房地产企业收到业主的预付款时，不会发生纳税义务，因此在实践中，无需开具发票。业主有发票需求的，房地产企业应按照纳税人选择发票代码602开具“自研房地产项目销售预收”的增值税专用发票，发票税率栏填写“无税”， 且不得开具增值税专用发票。发生纳税义务时，可以按照有关规定开具适用税率或征收税率的增值税发票。

第三：预收款的收款如何核算？

案例：某房企乙于2017年11月30日符合预售条件并取得预售许可证，先后收到客户预售款5.55亿元，未考虑其他附加税金（采用一般计税法，土地增值税预缴率为1%，预计企业所得税毛利率为10%）。

收到预收货

借款：银行存款 55500

贷方：预付应收账款 55500

预扣增值税

借款：应纳税额 - 增值税 1513.64 （=55500/1.1*3%）

信用：银行存款 1513.64

土地增值税预缴

借款：应交税金-应交土地增值税504.55（=55500/1.1*1%）

信用：银行存款 504.55

企业所得税预缴

借款：所得税费用 1261.36 （=55500/1.1*10%*25%）

贷方：应纳税额-应纳税额 1261.36

借款：应纳税额-应纳税额 1261.36

信用：银行存款 1261.36