上海自贸区原始权益人准入标准更为严格

上海自贸区原始权益人准入标准更为严格

1. 原创权利人准入标准

对原始利益相关者的要求基本可参照2016年沪深交易所发布的《关于试行房地产和产能过剩行业公司债券分类监管的函》采用的“基本范围+综合指标评价”作为判断标准。标准具体内容如下：

基本范围：发行人应为以下几类资质良好，主体评级为AA及以上，能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的房地产公司： （一）在境内上市的房地产公司在国外；（二）房地产类公司 （三）省（含直辖市）、省会城市、副省级城市和计划单列市所属房地产企业；房地产上市公司。

综合指标： （一）最近一年年末总资产在200亿元以下；（二）最近一年营业收入不足30亿元；（三）最近一年扣除非经常性损益后的净利润为负数；(4) 最近一年年末扣除预收款项后资产负债率超过65%；（5）非一二线城市房地产业务占比超过50%。根据以上综合指标，将房地产企业分为正常类、关注类和风险类。其中，触发2项指标为关注类，触发3项及以上（含3项）指标为风险类，其余为正常类。

对于已发行的购房尾款ABS案例什么是房地产abs付款方式，原利益相关者的评级以AA+及以上为主，市场排名以Top50为主。因此，根据投资者偏好和发行难度，承销商的准入标准实际上在基础范围和综合指标，尤其是综合指标上更加严格。

2. 获取基础资产

（一）基础资产准入标准

以“万科-中信证券-农行购房尾款资产支持专项计划（第五期）”为例，对于每项标的资产什么是房地产abs付款方式，指的是在封装日购买的标的资产，循环购买的基准日期，以及计划经理在交易结束时：

（一）标的资产的原所有人真实、合法、有效地拥有标的资产，不存在标的资产的抵押、质押或其他有效的第三方债权；

(2) 标的资产对应的《购房合同》适用中国法律，在中国法律下具有法律效力，构成相关购房人在《购房合同》项下合法、有效、具有约束力的义务，及原权益 购房人可凭《购房合同》和《应收账款转让合同》向购房人主张权利；

（三）标的资产可以依法转让，无需第三方同意；

（四）标的资产对应的《购房合同》项下的首付款不涉及首付贷款；

（五）标的资产对应的《购房合同》已由项目公司与购房人在当地国土资源局或住建委网上办公系统完成；

（六）标的资产对应的项目公司已取得项目房地产的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；

（七）标的资产对应的项目公司已履行标的资产对应的《购房合同》项下的实际义务，该项目不存在竣工风险；

（八）项目公司已按照《购房合同》约定的条件和方式开发建设相应的房地产项目。项目公司对《购房合同》项下出售的房产具有合法所有权，是出售房产的唯一合法所有人；

（九）《购房合同》中的买受人系依照中国法律在中国境内依法成立、合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或者其他组织，未申请停业整改、申请因解散、申请破产、停产、停业、注销、吊销营业执照或涉及重大诉讼、仲裁；

(10) 标的资产项下的《购房合同》明确规定了应收账款的还款方式，能够产生可预见的现金流量收入；

（十一）首次购买基础资产自购房人签订《购房合同》之日起至本专项计划封存之日止，时间不得超过365天（含365天）；基础资产的周期性购买自购买人签订《购房合同》之日起至本次周期性购买执行之日止不超过365天（含365天）；

（十二）标的资产项下《购房合同》对应的应收账款的还款来源为购房人向商业银行或住房公积金管理中心申请的贷款；

（十三）购房人无权在《购房合同》项下要求扣除或减免应付款（不包括购房人因房屋实际面积有误而有权扣除实际购买价款的权利）；

(14) 标的资产不涉及诉讼、仲裁、破产程序或被强制执行的司法程序；

（十五）就标的资产而言，购房人在《购房合同》项下累计支付的购房款符合房屋所在地主管部门、人民银行的规定。中国、中国银行业监督管理委员会和住房公积金管理中心。首付比例的政策要求；且每份《购房合同》项下的购房款累计不少于《购房合同》项下购房总额的20%，如房屋所在地主管部门、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、

(16) 就资产池而言，标的资产首次购买完成时，房地产类型为房屋、公寓的标的资产在资产池中的应收账款余额不低于75%标的资产周期性买入何时完成。

（二）部分标的资产准入标准说明

1.完成购房合同网上签约备案（第五条）

根据《城镇地区商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发商应当与购房人签订商品房预售合同。预售人应当自合同签订之日起30日内，凭预售商品房到县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门办理登记手续。合同。根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》（建房[2010]53号），各地要完善商品房买卖合同示范文本，积极推进商品房买卖合同网上签约和销售。归档系统。

商品房预售合同网上签约备案制度是房地产管理部门为防止“一房多卖”对商品房预售进行管理的程序性要求。但商品房预售合同是否在线签约备案，将影响银行的放贷时间，进而影响标的资产的现金流。

目前，沪深交易所已明确表示，不再受理标的资产未上线的项目。尽管NAFMII尚未做出类似的指引，但根据NAFMII创新小组的座谈会，未来两个市场审查标准的趋同在所难免。

2、应收账款的还款方式/还款来源（第十条、第十二条）

购房尾款的还款方式/来源有银行贷款、公积金贷款和分期付款三种。目前，在项目准入标准中，还款方式/来源普遍严格限制在银行贷款和公积金贷款。分期付款的尾款容易造假，查证困难，所以这种还款方式/来源目前基本被各家机构所排斥。

3.《购房合同》签订之日至专项方案封存之日/通函执行之日的期间（第十一条）

在实践中，上述期限越长，就越不可能获得银行或公积金中心的批准；如果超过一年，获得银行或公积金中心的批准已成为小概率事件，极易形成违约资产。因此，自购房人签订《购房合同》之日起至本专项方案封存之日止，一般限于一年以内。

4. 资产池资产类型（第十六条）

与商业地产相比，住宅地产无论在政策支持还是银行审批上都更胜一筹。同时，住宅购房尾款的还款速度也明显快于商品房购房。因此，入池尾款的房地产类型应限于非住宅类房地产。