彭怀文财产租赁的个人所得税该如何计算？(一)

房产租赁个人所得税的奇葩计算

彭怀文

房屋租赁的个人所得税如何计算？

相信凡是考过会计初级、中级职称怎么算企业所得税总额多少，或者注册会计师、税务师等专业证书的人，对这道题肯定都不难。

因为估计在上述相关考试的课本或培训资料中都能找到相关的计算公式。下图是某教程资料上的计算公式。

看，公式分为两种情况：

第一种情况：每人（月）收入不超过4000元：

应纳税所得额=每次（月）收入-允许扣除项目-维修费用（限800/月）-800元

第二种情况：每次（月）收入超过4000元：

应纳税所得额=[每（月）项收入-允许扣除项目-维修费用（限800/月）]×（1-20%）

【案例一】张三6月取得自家商业门面租金收入10000.00元，假设其缴纳房产税及个人所得税以外的其他税费共计1000元（免征增值税） ) 在税务局。无维修费用。

请问：张三的租金收入应缴纳多少个人所得税？

【计算】：

应纳税所得额=（10000.00-1000.00）×（1-20%）

=10000.00×80%-1000.00×80%

=8000.00-800.00

=7200.00元

应交个人所得税=7200.00×20%=1440.00元

【案例2】李四6月从自家商铺获得1000.00元的租金收入，假设他总共缴纳了100元的房产税和个人所得税以外的其他税费（免征增值税） ) 在税务局。无维修费用。

请问：李四的租金收入应该缴纳多少个人所得税？

【计算】：

应纳税所得额 = 1000.00-800.00-100

=200.00-100.00

=100.00元

应交个人所得税=100.00×20%=20.00元

你能看出以上两种情况的怪异之处吗？

——【案例一】租金收入在4000元以上时，纳税人实际缴纳的税金（不含增值税和个税），税前扣除额按实际缴纳的20%折算1000元到800元，因为乘以（1-20%）。

——【案例2】租金收入低于4000元，纳税人实际缴纳税费100元，全额扣除。

同样，如果假设两种情况都加上维修费，最后会出现同样的结果：当租金收入大于4000元时，维修费的最终税前扣除也将打折20 %。

《个人所得税法》第六条规定，财产租赁所得每次不超过4000元的，扣除费用800元；应纳税所得额。

这就是4000元以上收入翻倍（1-20%）的法律依据！

但按照那里的规定，纳税人依法缴纳的税款（增值税和所得税）的税前扣除也应该减免20%？——纳税人依法实际缴纳的税款减免额何时才能打折？

《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[1994]89号）第六条规定：

（一）纳税人在租赁房产过程中缴纳的税款、国家能源和交通重点建设资金、国家预算调整资金、教育费附加，凭纳税（缴）（缴）证证明抵扣房产租赁收入.

（二）纳税人出租财产取得财产租赁所得，在计税时，除依法扣除规定的费用和相关税费外，对能够提供有效、准确证明的纳税人，允许扣除证明由纳税人承担。出租物业实际发生的维修费用。维修费用每次允许扣除的限额为800元。如果一次扣不完，允许下一次继续扣，直到扣完为止。

上述国税发[1994]89号规定还说明了以下几点：

1、纳税人实际缴纳的税款，可从其财产租赁收入中扣除！超过4000元的收入不计提乘数（1-20%）。

2、计算税款时，可依法扣除规定的费用（800元或收入的20%）及相关税费。

3、每月实际允许扣除的维修费用最高为800元，不是800元优惠20%后的640元。

可能是我这个孤苦伶仃的顾问不知道国家税务总局什么时候发了相关文件，网上也搜不到。

如果大家觉得国税发[1994]89号文不清楚，我想可以从总的原则来分析：

无论是企业所得税还是个人所得税，都是所得税怎么算企业所得税总额多少，两者计算应纳税所得额的原则和原则是一致的。纳税人依法实际缴纳的各项税费（增值税、所得税除外），在计算应纳税所得额时，应当全额扣除。

同样，在个人所得税中，个人取得劳动报酬和特许权使用费所得时，可能还需要缴纳城建税、教育费附加等税种。

《国家税务总局关于修改部分个人所得税纳税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第7号）附件3《个人所得税自行申报表（表A）》填写说明：第12栏“允许扣除的税金”：填写按规定可以在税前扣除的税金。

纳税人在取得劳务报酬所得时，填报在劳务期间实际支付的依法可以扣除的税费。

纳税人取得特许权使用费收入时，应当填报提供特许经营过程中发生的中介费用和实际缴纳的依法可以抵扣的税款。

同时，在附件1《国家税务总局关于修改部分个人所得税申报表的公告》（国家税务总局公告2019年第46号）中，《个人所得税年度自行申报表》所得税”（表格A）（简化版）（问答版）有类似的描述。

劳务报酬所得、特许权使用费所得，在计算个人所得税时，预扣预缴超过4000元或年度汇算清算时，也乘以（1-20%）。为什么没有要求合法扣除的税款乘以（1-20%）呢？

企业所得税可以全额抵扣，劳务报酬收入、特许权使用费收入也可以，但财产租赁的个人所得税计算有特殊性吗？

——是不是太奇怪了！！！

——是谁在误导考生？

——希望我没有误导读者！

欢迎在后台留言谈谈你的看法！

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