地产沉淀专题：本息和本金，提前还款哪种更好？

问：等额本息或等额本金，哪个更适合提前还款？

分析：

1、客户描述：无提前还款压力，无现金流风险，拟在第5至第10年提前还款。核心诉求是【节省利息】+【最大化自己的使用效率】

2、总体结论：如果前5-10年有更好的资金投入方式，年化率5%以上，最好8-10%以上，建议【等额本金】

3、风险提示：主体看好未来现金流预测。未来5-10年，该学科将面临婚姻、生育、住房等方面的改善需求。如果在环境方面的大量支出不会造成资金缺口，则可以忽略这种风险。

前言：地产沉淀的话题是地产从业者知识的延伸和总结，不仅限于工作经验，还涵盖生活常识。房地产沉淀：等额本息vs等额本金

等额本金：每个月需要偿还的本金是一样的，随着本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。

本息等额：每月还款额相同。一部分用来偿还利息，一部分用来偿还本金。

等额本息法的特点是每月还款额相同。在每月还款中“本息”的分配比例中，上半年还款的利息占比大，本金占比小，在半个还款期结束后逐渐。转本金比例大，利息比例小。支付的总利息大于等额本金法，贷款期限越长，利息差额越大。但是由于这种方式的还款额每个月都一样，所以适合家庭，尤其是年轻人的支出计划，可以使用本息法，因为收入会随着年龄或升迁而增加。

等额本金法的特点是每月还款额不同。将贷款本金按照还款的总月数（等额本金），加上上一期剩余本金的每月利息，形成月度，因此等额本金法的还款额最大第一个月，然后逐月递减，越多支付越少。支付的总利息小于等额本息法。但这种还款方式在贷款期前期的还款额较高购房者网站商业贷款还中的等额本息和等额本金的比较，适合前期还款能力较强的贷款人。主要方法可用于老年人，因为随着年龄的增长或退休，收入可能会增加减少。

【计算算法】以Excel为例

对于等额本息，计算方法是PMT函数，PMT(rate, nper, PV)。rate 是贷款利率，nper 是贷款期数，PV 是贷款金额。以下是还款期限。

每次还款本息 = PMT(rate, nper, PV)

每次还款本金 = PPMT(rate, per, nper, PV)

每次还款的利息 = IPMT(rate, per, nper, PV)

等额本金计算公式为每月还款额=（贷款本金÷还款月数）+（本金-累计还本）×月利率。

【计算案例】

下面以贷款金额100万，年化利率4.45%，贷款期限360个月为例。“等额本息”方式共偿还利息81.34万，“等额本息”方式累计偿还利息66.94万。前者比后者高出144,000。

【现金流分析】

等额本金的计算与历史有关，很难写出简洁的公式。根据实际用户数，等额本金的计划占比较低，所以下面我们还是按照等额本息进行扣减分析。为了减少计算量，我们使用年单位。

对于购房者来说，现金流如下：

第n年房屋更换前，总支出为：

其中购房者网站商业贷款还中的等额本息和等额本金的比较，n年等额本息年还款计算公式为：

在房屋置换节点，原购房者需要还清房屋债务Ln，这笔金额需要从n年还款总额A的本金中扣除

当房屋在第 n 年出售时，假设该资产的交易价格为 Pn，原房东的初始购买价格为 P0。过去，居民和行业通常使用房价的年涨幅来建立P0和Pn之间的关系，如下

这是一个索引关系。今年5月，我们做了成都2006年至今年住宅销售面积和年均成交价格的曲线。白线表示的年平均交易价格。过去15年，成都楼市确实有过指数增长的指数关系，但笔者认为这种指数关系是不可持续的，尤其是21年和22年。这一趋势在客观上受到了阻挠。我们也可以利用上海的住宅市场做出前瞻性的辅助判断。

成都：2006年以来住宅市场量价关系曲线

上海住宅市场从2018年开始进入平稳发展阶段，22年的高成交均价包含一些特殊因素，比如疫情下豪宅成交量明显增加。特别是目前上海的住宅销售端和土地供应端实行限价制度。我们预计2022年全年成交均价应回落至正常水平。

上海：2006年以来住宅市场的量价关系曲线

基于对成都和上海房价关系的外延分析，我们认为线性增长关系更符合客观情况。因此，本文假设P0和Pn的关系是由房价年涨幅△P建立的，是一个线性关系，如下

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