上海房贷利率风波背后银行的苦衷

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从长远来看，还是应该加快构建市场化的稳定的房地产政策体系，比如推出房产税，取消土地财政等等，取消限购限售政策，尤其是首先应该取消以户籍为根据的限购政策，鼓励金融业支持首套房的购买。限购限贷等等短期行政性措施，不仅仅破坏市场秩序，而且可能給宏观经济发展带来困扰。

近日媒体报道，中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。不过几个小时之后，两个银行纷纷辟谣，利率并没有下浮。

事情的变化反转极具戏剧性，但是笔者认为，尽管高层对于房地产的调控非常严厉，但是对于个别城市和个别政策的微调，并不是跟高层的意图相违背。

中央政治局会议关于房地产调控的总体要求是，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

今年上半年，我国房地产市场表现总体稳定，但结构性矛盾仍突出，一些热点城市房价涨幅较高，一线城市房地产几乎被冻结，部分城市下降幅度较大，对宏观经济具有一定的拖累作用。

此次政治局会议总的精神是不能继续让房价上涨，而降低利率并不必然意味着房价上涨，对于房地产成交量下滑较大的城市，适当降低利率可以弥补前期调控导致的成交量萎靡，是因城施策，促进供求平衡的灵活措施。

当然，商业银行降低房贷利率也自有自己的苦衷，最关键的是最近一段时间以来，央行通过在公开市场大幅度释放流动性，货币市场利率快速下行，资金极度充裕。

中国货币政策基调从保持流动性“合理稳定”变为“合理充裕”，6月24日定向降准以及7月23日央行开展5020亿1年期MLF操作之后，银行间市场流动性异常宽松，短端收益率一路下探，银行间隔夜加权利率跌破2％，中美3个月国债收益率利差也出现罕见倒挂。Wind数据，8月9日，中国3个月短期国债收益率为1.9552％，当日美国3个月国债收益率为2.6％，这也意味着中美两国短期限国债收益率出现“倒挂”，这也是2008年金融危机之后首次出现中美利差倒挂。8月8日，隔夜Shibor大幅下调19.1个基点，报1.4220%，创下2015年8月12日以来的新低。7天Shibor下降4.1个基点，报2.3450%，低于中国人民银行7天逆回购的官方利率（2.55%）。3个月Shibor下降5.3个基点，报2.8420%。

与此同时，同业存单的利率也一路下跌，目前，1个月同业存单利率降至2.3%，3个月同业存单利率也降至2.4%至2.5%水平，1年期存单利率降至3.3%。

资金极端充裕，资金价格下行，对于银行来说，幸福来得太突然，负债端成本降了，但是资产端难以匹配，就是钱太多，无处投放。商业银行最大的资产其实就是房地产，房地产贷款一度达到商业银行60%以上。

而且这轮货币货币信贷政策宽松，针对的主要是对基础设施项目的宽松，东部经济发达地区，已经没有多少基础设施可以贷款，同时，制造业依然萎靡，资金需求不足，商业银行自然就想打房地产贷款的主意。

但是此轮房地产调控主要是行政性的限购限贷现售，一线城市政策更加频密和严厉，这些政策从根本上限制了房地产的需求，导致商业银行失去了贷款的客户，商业银行无权对这些政策作出调整，唯一能动的只有房贷利率。因为降低利率，降低购房成本，显然在于吸引购房者购房。

不过，从长远来看，还是应该加快构建市场化的稳定的房地产政策体系，比如推出房产税，取消土地财政等等，取消限购限售政策，尤其是首先应该取消以户籍为根据的限购政策，鼓励金融业支持首套房的购买。限购限贷等等短期行政性措施，不仅仅破坏市场秩序，而且可能給宏观经济发展带来困扰。