李迅雷：2018年宏观经济展望与大类资产配置(8)

明年年初可能最为热议的是房产税立法问题，因为随着房地产的销量出现回落，土地拍卖收入、与房产相关的税收收入等都将减少。因此，明年两会是否会把房产税纳入立法计划，值得关注。不过，我的判断是，按照如今的一城一策的房地产调控政策，房产税要真正落地尚需时日。

在总体不乐观的前提下，我认为，房产投资的结构性机会依然还是有。投资房地产来讲，主要是看两个指标，一个是人口流向，一个是资金流向。从人口流向来说，中国目前大城市的人口还是不算多，上海常住人口占全国城市总人口的比重只有3.13%，而纽约占到美国城市人口的比重为7%，是上海的2倍多，日本、英国、韩国、法国最大城市的占比就更多了，所以中国大城市人口集聚水平还是比较低的。但中国严格限制超大城市人口的流入，所以可能会给某些超大城市周边城市带来人口的集聚和增长，从而推动该地域房价的上涨。总体看，人口从农村到城市流动过程基本上到后期了，但是人口在城市之间的流动仍方兴未艾。

我们看看下面这张图，上海人口从2012—2016年减少了28.3万，这里讲的是剔除人口自然增长（新增出生人口-新增死亡人口）后的净流动人口，即上海净流出28.3万。

这就表明了什么？将人口的自然生长因素去除之后，上海是净流出，江苏也是的。但是长三角地区内的江西、安徽、浙江人口还是净流入，所以我看好长三角地区的结构性机会，但对津冀地区相对不看好，为什么？因为全部都是流出的，如北京、天津、辽宁、山东、河北全都是净流出。

人口净流入表明了当地出现产业发展机会、投资机会、就业机会以及综合服务供给方面的机会。从人口流向的角度看，我还是看好珠三角地区，尤其是广东经济充满活力。从人口流向看，江苏和浙江的差距拉大了；从产业发展看，江苏以传统产业为主，浙江有了很多新兴产业，说明人口流向与产业发展是相关的。江苏的人口老龄化全国排名第三，第一是重庆，第二是四川，第三就是江苏了，所以它面临人口老龄化带来的一些经济活力不足问题。因此，投资上市公司也要看看上市公司董事长的年龄多大，年龄过大动力和活力肯定不足的，年轻的话就更具创造力，更有理想，所以投资楼市和股市的很多逻辑其实也是一致的。