上海“地王”周年回顾与观察 胜利者的困局(3)

另据知情人士透露，2016年成交的周浦地王项目也已经开始施工。事实上，2016年出让的“地王”有多数已进入施工阶段。

“胜利者”的机遇与挑战

2016年上海土地市场“地王”的爆发来的让人措手不及。上海中原地产市场分析师卢文曦的分析，2016年上海之所以频现地王，与当时的市场节奏有关。与以往的楼市轮动来看，多数是楼市销售市场的走热带动了土地市场走强。另外，2013年后上海土地供应逐年下降，市场对土地需求的饥渴程度比较高。而在市场调整后更是加速了房企以及买家看好一二线市场未来预期，集中涌入一线土地市场，多种因素叠加导致价格一路走高。

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华分析，“地王项目的出现往往被视为房价上涨的信号，会刺激购房者的恐慌情绪，使之加速入市，并开始新一轮的房价上涨趋势。但随着国家对楼市调控的政策，地王现象不会一直持续，像今年开始的复合出让方式，就起到了平抑土地价格的作用。”

时过一年，上海土地市场局势大变，在土地出让制度改革和积极推进租赁住房用地出让的大背景下，上海土地价格回归冷静，低溢价率甚至底价成交已经成为市场的新常态。而在租赁市场发展的大浪潮中，上海许多具有区位优势的潜在“地王”也顺利转变角色，变身租赁用地。

日前，上海市规划国土资源管理局就曾公开表态称，6个月以来，上海采用的土地“招标+挂牌”组合出让方式达到政策预期的效果，土地市场正逐渐向平稳发展，无论是溢价率还是进入竞价环节都保持理性。

“地王”项目一直被目光注视，多数原因在于其土地高价背后开发难度的增加。而相较于普通土地而言，“地王”存在风险，甚至有人认为这是胜利者的困局。

在卢文曦看来，地王所承担的价格与风险成正比，地价接近周边房价正是风险之所在。而土地价格的提高也会吞噬房企利润。

“目前2016年成交的“地王”大部分尚未入市，但众所周知地王的成本高总投入大，开发商势必对未来的期望价值会更高。”唐华分析称，随着今年的市场调整，我们也看到了更多的开发商在积极地深入研究自己的产品。

但从另一个角度来看，虽然获利难度加大，但此类地块的建设发展对区域价值的重塑，区域空间的升级也具有更大的影响力.