房地产企业所得税清算

房地产企业所得税清算

A房地产公司开发的项目B，2007年度实现预售收入1000万元，预计应税毛利率20%，期间费用及可抵扣税金150万元，2007年度缴纳企业所得税12.5万元。那年; 销售收入2000万元，预计应纳税毛利率15%，期间费用及可抵扣税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元； 2009年B项目竣工交付业主，当年实现销售收入3000万元。 ，期间费用及可抵扣税金250万元，项目应税成本4200万元。 假设没有其他税收调整项目，A房地产公司在B项目竣工清算年度房开企业所得税计税毛利率怎么算，即2009年需要缴纳多少企业所得税？

A房地产公司财务人员认为，B项目竣工清算实现销售收入总额6000万元（1000+2000+3000），发生应税成本4200万元，项目费用及可抵扣税金为600万元（150+200+250），应纳税所得额=6000-4200-600=1200（万元），应纳企业所得税=1200×25%=300（万元），实际预缴企业所得税=12.5+ 25=37.5（万元），项目建成清算后应缴纳的企业所得税=300-37.5=262.5（万元）。

事实上，财务人员并不了解《房地产开发经营企业所得税处理规定》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。

首先，房地产企业开发经营的企业所得税处理并不仅仅关注具体项目的损益。 无论工程是否完工，也无论开发的产品是预售还是现售，均在当年确认并结算销售收入。 公司所得税。 上述例子中，A房地产公司2007年和2008年缴纳的企业所得税，实际上是当年汇算清缴的应纳税额，并非B项目竣工前的应纳税额。

二、企业销售半成品、已开发产品取得的销售收入，应当先按照预计的应纳税毛利率，按季（或月）计算预计毛利，计入当期应纳税所得额。 上例中A房地产公司2007年销售收入对应的应纳税所得额=1000×20%-150=50（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额=2000×15% - 200 = 100（万元）。

三、产品开发完成后，企业应及时结清应纳税成本房开企业所得税计税毛利率怎么算，核算以前销售收入的实际毛利，同时计入实际毛利与对应的预计毛利之间的差额利润计入当年会计费用。 应纳税所得额。

B项目应税成本为4200万元，实际毛利率=（6000-4200）÷6000×100%=30%，2007年和2008年实际毛利与预计毛利的差额为100万元元[1000×（30%-20%）]和300万元[2000×（30%-15%）]，毛利差额400万元（100+300），应计入2009年度应纳税所得额。

四、确定2009年应纳税所得额=3000-[4200-3000×（1-30%）]-250+400=1050（万元），应纳税所得额=1050×25%=262.5（万元）。

虽然上述计算结果与企业财务人员的计算结果一致，但两种计算过程所体现的计税思路和理念是完全不同的。 企业财务人员的核算思路是，未完年度垫款，完结年度结账，多退补缺。 正确的计算思路是调整预计毛利与实际毛利之间的差额，计入完工年度所得税汇算清算。 企业所得税税目清算仅指项目应税成本的汇算清算，涵盖3年销售期，汇算清算仍为按年单独计算的应纳税所得额，两者不能等同。