国家税务总局关于房地产开发企业所得税有关问题的通知-随便找财经网

国家税务总局关于房地产开发企业所得税有关问题的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：

为加强房地产开发企业所得税征管，规范房地产开发企业纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律法规，结合房地产开发企业的经营特点，现就税收征收有关问题通知你房地产开发企业征税如下：

1、关于开发产品销售收入的确认

房地产开发企业开发建设以供将来销售的住宅、商品房及其他建筑物、附属物、配套设施等，根据收入来源的性质，按照下列原则确认以及销售方式：

(1)开发产品采用一次性全额付款方式销售的，在实际收到价款或取得价款索取权证(权)时确认收入的实现。

（2）开发产品采用分期付款方式销售的，按照销售合同或协议约定的付款日期确认收入的实现。支付方提前支付的，在实际支付日确认收入的实现。

（3）开发产品以银行抵押方式销售的，首笔款项于实际收到之日确认为收入，余额于银行抵押贷款转让之日确认为收入。

(4) 委托销售所开发产品的，按照下列原则确认收入的实现：

1、以支付手续费方式委托销售开发产品的，在收到受托单位的销售清单后，按实际销售额确认收入的实现。

2、以视同买断方式委托销售已开发产品的，在收到受委托单位的委托销售清单时，按照合同或协议约定的价格确认收入的实现。

3、采用包销方式委托销售开发产品的，按照包销合同或协议约定的价格在付款日确认收入的实现。承销方先行付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采用底价（保证底价），且双方分摊高于底价委托销售开发产品的，在收到委托销售清单时按该底价确认收入的实现价格加上超出底价按份额计算的价格。委托方与委托方按月或按季度结算已售出的开发产品清单。销售开发产品清单应当载明销售开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

(5) 开发的产品先出租后销售的，按照下列原则确认收入的实现：

1、将待出售的开发产品转为经营资产房地产企业所得税怎么算怎么交，先以经营租赁或融资租赁方式租出再出售的，按照租赁期内取得的价款确认收益的实现租金，出售时确认出售资产收入的实现

现在。

2、待售开发产品以临时租赁方式出租的，在租赁期内以租金为基础确认收入的实现，将收入的实现确认为销售额销售时的开发产品。

(6) 收益以非货币性资产分成方式取得的，在分配所开发的产品时确认收益的实现。

2、关于开发产品预售收入的确认

房地产开发企业以预售方式销售开发产品的，当期取得的预售收入先按照规定的利润率计算预计营业利润，并入当期。应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。计费调整将不时进行。

预计营业利润=预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不低于15%（含15%），由主管税务机关根据当地实际情况，按照公平、公正、公开的原则，由主管税务机关确定。分类（或子项）。

预售开发产品完成后，企业应当按照本通知第一条的规定及时核算已实现的销售收入，同时按照规定结转相应的销售成本，计算实现的利润（或亏损），调整税后金额。然后计算其与开发产品预计营业利润总额的差额，计入当期应纳税所得额。

3、关于产品开发视同销售额的收入确认问题

(1) 下列行为视为销售收入确认

1、将开发的产品用于公司自用、捐赠、赞助、广告、样品、员工福利、奖励等；

2、将开发的产品转化为经营性资产；

3、将开发的产品作为对外投资，分配给股东或投资者；

4、以开发的产品偿还债务；

5、为其他企业、事业单位和个人的非货币性资产交换开发的产品。

(2)视同销售行为收入确认时限

视同销售在开发产品的所有权或者使用权发生转移或者实际取得受益权时实现。

(3)视同销售确认收入的方法和顺序

1.按照本企业近期或本年度最近一个月同类开发产品的市场销售价格确定；

2.由主管税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定；

3、按成本利润率确定。其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），由主管税务机关确定。

4、委托建造工程、提供劳务收入的确认

房地产开发企业委托承建工程并提供劳务时间不足12个月的，可以在合同约定的价款结算日或者合同完工日确认收入的实现；超过 12 个月的，可以采用完工百分比法确认收入。

完工百分比法是一种按照合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度按照累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已完成的合同工程量占合同预计总工程量的比例以及已完成合同工程量的计量确定。

房地产开发企业在委托施工、提供劳务等过程中节约的材料、边角料、报废工程或者产品边角料等，按照合同约定由房地产开发企业留存的，实际收购时应按公平的市场价格购买。确认收入的实现。

五、关于成本费用扣除的问题

房地产开发企业在扣除成本费用时房地产企业所得税怎么算怎么交，必须按照规定区分期间费用和成本、开发产品建设成本、销售成本的界限。期间费用和开发产品销售费用，按规定可在当期直接扣除。开发产品的建设成本，是指开发产品竣工前发生的各项支出，包括：征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、间接费用。开发成本、借款成本和其他成本等。

房地产开发企业必须将开发产品的建设成本合理划分为直接成本和间接成本。直接费用可根据有关会计凭证和记录直接计入成本对象。间接费用能够与成本对象明确区分的，直接计入相关成本对象；因多个项目同时开发或先后滚动开发而无法区分负担对象的，按各项目用地面积和建设面积按照配比原则进行。或以工程概算等方法计入相关开发项目成本。

下列项目按下列规定扣除：

(1) 销售成本。房地产开发企业当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已销售开发产品的成本，按当期已销售的可售面积和实用面积的单位工程造价。工程造价及单位销售面积销售成本按下列公式计算确定：

单位实用面积工程造价=造价对象总成本÷总实用面积

销售成本=已售出的可售面积×单位可售面积的项目成本

（二）征地拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的征地拆迁补偿费和公共设施配套费，按成本对象征收分配，并按规定在税前扣除。

1、成本对象完成前实际发生的，直接分摊到相应的成本对象。

2、如成本对象实际发生在成本对象完成后，应先按规定在已完成成本对象与未完成成本对象之间进行分摊，再将应由已完成成本对象承担的部分进行分摊。分摊至已售出的可售面积销售面积与未实现销售额的可售面积之间的分摊，其中，应由已实现销售额的可售面积分摊的部分允许在当前期间。

(3) 借款费用。房地产开发企业为建设、开发产品而借入资金发生的借款费用，在成本对象完工前发生的，按照实际发生费用的比例计入成本对象；成本对象完成后发生的，计入成本对象，财务费用税前直接扣除。

（四）开发产品公用部分和公用设施设备维修费。房地产开发企业根据有关法律、法规或合同约定，对已售出的开发产品的公用部件和共用设施设备，因承担维护、修理、修理、更换责任而发生的费用，可扣除维修费用。资金不可扣除。

(5)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和建设开发期限进行开发。超过出让合同约定的开工建设开发日期支付的土地闲置费，计入造价对象的工程造价；国家无偿收回土地使用权造成的损失，可以按规定作为财产损失扣除。

（六）成本对象报废、损坏的。造价对象在施工过程中发生单个或单元工程报废或损坏的，扣除剩余材料价值后的净损失和过失人或保险公司的赔偿金，计入工程继续造价。建造; 如果整个成本对象报废或损坏，其他净损失可作为财产损失直接扣除当期。

（七）广告费、业务宣传费。新设立的房地产开发企业在取得开发产品第一笔销售收入前发生的与开发产品的建设、销售相关的广告费用、业务宣传费用，可以无限期结转以后年度，按照规定的标准扣除。