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实际毛利与预计毛利之间的差异如何调整

房地产开发企业实际销售收入毛利，是指房地产开发企业某一项目的竣工产品清算时，实际销售收入减去应税成本后的金额。预计毛利，是指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计应纳税毛利率后的金额。需要注意的是，房地产开发企业的年度决算不同于某个项目竣工时的项目清算。那么房地产开发企业销售收入实际毛利与预计毛利之间的差异如何调整呢？

估计毛利的计算

1、直接计算法：将取得的预售收入乘以预计应纳税毛利率计算预计毛利。

2、间接计算法：采用预缴的企业所得税税额和实际发生的期间费用、税金及附加计算预计毛利。公式如下：

预计毛利=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加

期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加包括土地增值税。

差额为正数的企业所得税毛利率怎么算，应缴纳企业所得税。即实际销售收入毛利减去预计毛利后的差额大于零的，应当缴纳企业所得税。

差额为负数的，予以退（抵）企业所得税。即实际销售收入毛利减去预计毛利后的差额小于零的，予以退（抵）企业所得税。

例1：某房地产公司开发的项目A，2008年实现预售收入1000万元，预计应税毛利率15%，期间费用及税金附加120万元，预缴企业收益当年纳税75000元； 2009年预售收入2000万元，预计应税毛利率15%。应税毛利率15%，期间费用税金及附加250万元，本年度预缴企业所得税87.5万元。 2011年，A项目竣工交付业主使用。当年7000万元预售收入全部转为实际销售收入，项目应税成本4900万元。企业所得税税率为25%。假设不存在其他税收调整项目，房地产公司在A项目竣工清算年度即2011年应缴纳（退）多少企业所得税？

企业所得税计算表（见文末表1）

1、实际销售毛利=7000-4900=2100（万元）。

2、预计毛利的计算

(1)直接计算法

预估毛利=150+300+600=1050万（万元）。

(2)间接计算法

预计毛利=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加=（7.5+25+87.5）÷25%+120+200+250=1050万元（万元）。

3、实际毛利与预计毛利的差额=2100-1050=1050万元（万元）。

4、应缴纳（退）的企业所得税=1050×25%=262.5（万元）。

5.检查计算结果

应缴纳（应退）企业所得税=（实际销售收入-应税成本-营业税金及附加-期间费用）×25%-预缴企业所得税=（7000-4900-120-200-250）×25%-7.5- 25-87.5=262.5（万元）。

例二，仍以例一为例，其他条件不变，只是项目应税成本变更为6000万元。那么，2011年应缴纳（退）多少企业所得税？

企业所得税计算表（见文末表2）

1、实际销售毛利=7000-6000=1000（万元）。

2、预计毛利的计算

(1)直接计算法

预估毛利=150+300+600=1050万（万元）。

(2)间接计算法

预计毛利=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加=（7.5+25+87.5）÷25%+120+200+250=1050万元（万元）。

3、实际毛利与售前毛利之差=1000-1050=-50（万元）。

4、应补（退）企业所得税-50×25%=-12.5（万元）。

5.检查计算结果

应缴纳（应退）企业所得税=（实际销售收入-应税成本-营业税金及附加-期间费用）×25%-预缴企业所得税=（7000-6000-120-200-250）×25%-7.5- 25-87.5=-12.5（万元）。

调差应注意的几个问题

一、税务机关在出具《关于调整产品实际销售收入毛利与预计完成产品毛利总额差异的鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）时，税务机关单位应当关注征地拆迁补偿费、前期工程计入项目开发成本的情况。对建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等支出进行重点审查，对不合理、违法、不规范票据进行调整，确定开发根据调整后的金额。产品成本。

2.产品开发完成后，税务会计师事务所出具的验资报告如果是在收尾缴款期，只是“半成品”，因为验资报告只审核收入、成本、和税收，并且不增加期间费用。审核，例如，不审核超过扣除限额的业务招待费、广告费、业务推广费等。鉴证报告在汇算清缴期结束后出具企业所得税毛利率怎么算，特别是需要缴纳企业所得税的，应当进行年度企业所得税补充纳税申报。

3、间接计算法计算预计毛利是企业在未按照税法规定的预计应纳税毛利率计算预计毛利的前提下采用的。例如，企业在预缴企业所得税时，未扣除期间费用、税金及附加，或直接预缴一定数额的企业所得税。

房地产开发企业销售收入实际毛利与预计毛利之间的差额，假设不存在其他税收调整项目，差额为正数，应缴纳企业所得税；若差额为负数，应退（抵）企业所得税。

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