土增税内部管理要解决的核心问题(1)工程转让

土地增值税作为房地产行业特有的税种，具有税比大、清算规则复杂、期限长等特点。因此，各大房企把土地税加收管理作为财政工作的重中之重。然而，许多税务工作者往往专注于外部政策沟通和突破，而忽视了内部管理的作用。

从提高土地税的结算规则入手

，本文分析了在房地产开发全过程和港口中对土地税增税优化的贡献价值。（由于土地税增加是地方税，各地政策差异很大;具体的解决问题的方法可能不完全合适，但想法是可以学习和交流的）。

核心理念

清算口径下的收入成本匹配

与另外两大房地产税一样，增值税和企业所得税基本都是以实物票据和实物业务为基础，作为成本税前扣除的基本逻辑。因此，增值税和所得税在各项目销售中的占比与项目利润呈显著正相关。换句话说，项目越有利可图，缴纳的税款就越高;如果项目不赚钱，基本上不用交税。

但是，由于土地税增加将项目的收入和成本拆分为不同的清算单位和产品类型，因此计算增值金额。基于计算方法的细致性和业务发展的可变性，我们强烈同意土地增加税率不相容。也就是说，该项目不是很有利可图，但它支付了大量的土地税。

因此，

土地税加税内部管理要解决的核心问题是：在充分学习和理解税收政策的基础上，尽量在清算口径下实现收入与成本比例的平衡，避免产生“无效成本、低效收入”。

解决问题全

周期、全端口规划

1.1：二手项目股权收购的高溢价是在股东层面沉淀的，不能在税前扣除[投资团队]。

问题解决思路一：在建工程转让——虽然在建工程转让比股权转让多一项土地税增加和契税的纳税义务，但基于土地税增幅过高的累进特征，可能会产生全周期优化效应

解决问题思路二：转让方权益转让——除房地产开发业务外，不少本地开发商往往拥有工程建设、土方桩基、设计规划等上下游房地产业务，可以通过更广泛的合作提供更广泛的保费支付方式

1.2：招标挂牌项目建设学校、公园、道路等项目外的红线义务[投资团队]。

解决问题思路1：沟通政府规划调整——比如有办法直接建红线内学校，划拨红线外教育用地。投资团队可以关注红线内外销售价值和税负的影响，争取前端沟通，获得最有利的条件

2.1：产品设计，平衡限制与产品溢价和成本，不考虑税负角度[设计团队]。

问题解决思路1：低毛利项目少做非普通产品，采用一般宅税优惠。例如，如果有大量的搬迁房屋和项目需要作为免费配套房屋的销售来对待，普通住房的平均价格将大大降低，升值率必然低于20%。此时，大件产品增加的销售溢价远远不足以弥补非普通类型缴纳的土地增加税。

突破思路二：别墅产品尝试整合地上和地下产权。为了最大限度地利用面积，别墅产品往往有很多精致的空间设计。图中的地上和地下空间是否连接，将决定能否获得总体预测图和产权证。如果不连接，必然会降低地下价格，提高地上价格，用于销售和贷款考虑。进一步提高地上产品的增值税税率，造成额外的税收损失。

突破思路3：停车位和储藏室未必越多越好。一方面，汽车仓储资源已经成为许多开发商长期库存的重要组成部分，虽然创造了价值，但未必能变现为利润和现金流，未必能盘活资产。另一方面，在一些地区的政策中，地下可售产品也需要分摊地价，此时地下产品面积越大，单边成本越稀释，住宅产品的增值率就越高，造成税收损失。

2.2：从土壤增加清算单位[项目/工程团队]的角度，施工规划过程没有优化。

破题思路1：拉起拍低项目，争取多重工作规范。为了实现商品价值最大化，中低容积率的项目往往尝试高层+平房+叠层产品方案。如果同一工作规定证书中出现销售价格完全不同的产品，则只能按建筑面积分摊地价，不可能实现收入与成本的最大化匹配。如果工作计划划分明确装修企业所得税怎么算，政府认可不同招标的土地面积，则可以在土地增加清算中根据土地面积进行划分。

解决问题思路二：大型、长期项目，尽量共享更多的公共建设设施。大量跨越周期的项目，往往在售价方面有明显的高低价。如果是完全自主分期开发，后期会导致前期退税和高额补税。但是，低开高是一个一体化的交易理念，我们应该尽力实现社区的融合，争取合并清算。

3.1：在施工阶段，应科学选择采购合同的签订粒度[采购团队]。

解决问题思路1：如果拆分合同可以达到更好的收入和成本比例，则应拆分合同。例如，在住宅项目的精装合同中装修企业所得税怎么算，可能存在平房（假设非普通）的装修标准明显高于高层（假设普通）。如果签订了合同，则只能根据建筑面积分摊费用。如果作为两个单独的合同签署，则有可能直接归属通信费用。问题

解决思路2：对于接近交付阶段的合同，需要注意签订的细化和时间问题。交货前后，对于质量改进、业主投诉等，经常做一系列整改工程。但是，如果签约时间在交付后，税务局和税务局可能会确定不是项目成本，而是与客户相关的营销费用，并且不会得到确认。

3.2：在销售阶段，销售策略需要更多地与财务确认[营销团队]相关。

解决问题的思路1：买一送一可以是销售说辞，而不是商业运作。可以买房送车位作为折扣策略，但签订合同时应输入业务系统并按正常价格签字，住宅价格应打折。否则，停车位可能会以低得多的价格出售，并可能进行税收调整。

想法2：当心20%的陷阱。基于普通住宅物业增值率低于20%的免税政策，当房价上涨导致升值率上升20%以上时，商品价值会增加，但利润会减少。财务和营销同事应动态关注增值率，在无法大幅提价的情况下，确保增值率控制在18%左右。

破门思路三：尾部业务尽快清零。由于85%的销售达到清算，住宅项目通常已经完成了土地清算，但有大量的商店出售。因为单边清算的成本是平均分配的，底商价往往很高。这样，很有可能在以后再出售业务时，增值率将超过100%甚至200%。

文章来源：平凡即非凡（ID：gh_b8d5c6e66991）已获得原作者授权，感谢原作者。

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