浅析房地产企业破产案件中涉房债权的处理方式(组图)

本文作者：齐杰，四川发发律师事务所律师，西南政法大学法学硕士，四川发发律师事务所房地产破产项目部负责人律师，处理过多起房地产开发公司破产案件，办理过多起房地产开发公司破产案件。复杂难点问题研究更加深入。

浅析房地产企业破产案件涉房债权的处理方式

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介绍

随着供给侧结构性改革和优化营商环境的深入推进，房地产开发企业倒闭事件进一步加剧。在房地产破产案件中，与房屋相关的债权是否构成房屋买卖合同的法律关系或其他法律关系，买受人是否享有优先权，买受人是否有权要求管理人交付房屋将是管理人债权审查的重点内容。在分析涉房债权的处理之前，仍需明确管理人解除权与买受人要求交付房屋的权利之间的关系，以及买受人的的优先权和要求交付房屋的权利。结合办理房地产企业破产案件的实践经验，笔者归纳出几种涉房债权的处理方式，以供探讨。

1. 管理人的取消权和买受人要求交房的权利

根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，双方当事人均未履行完毕的，管理人有权解除合同。除双方均未完全履行的合同外，管理人是否有权解除合同？如果管理人不享有终止权，管理人是否需要继续履行？本文认为，债务人在破产申请受理前订立的合同，应分情况处理：

第一，债务人已经履行完毕而相对人尚未履行完毕的，按照企业破产法的规定，管理人无权解除合同，也没有解除合同的必要。债务人因履行完毕而享有的债权，属于债务人的财产，管理人应当依法追回。

第二，相对人已经履行完毕而债务人尚未履行完毕，继续履行构成单独清算的，管理人不应继续履行。但经理人不继续履约是否意味着经理人有权解除合同？破产法并未规定管理人在此情形下有权解除，已经履行完毕的相对人只能依据《破产法》的规定申报债权。具体来说，在房地产公司破产案件中，如果买受人依法享有优先受让权且符合交付条件，

三是债务人和相对人均未完全履行合同，管理人有权依据《企业破产法》第十八条第一款的规定选择解除合同或者继续履行合同. 管理人决定继续履行合同的，对方有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为合同解除。管理人虽然可以依照破产法第十八条第一款的规定决定继续履行合同，但在受理破产申请时，合同相对人依照《合同法》的规定已经享有法定或者约定的解除合同权利的，应当可以对经营权提出异议。决定继续履行合同。

二、购房人的优先权及交付房屋请求权的实现条件

在房地产企业破产案件中，基于对消费购房者基本生存权利的考虑，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》（以下简称《批复》）关于如何理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《答复》）的批复（以下简称批复）（以下简称批复）如《关于执行异议和复议的规定》）给予消费者性购买者和有产权期待权的购买者优先权。《最高人民的答复》

本文认为，参照上述证据，具有消费者身份的购房者和预登记后有权期待产权的购房者享有优先权，可以对抗建设工程价款等优先权。权利。未竣工验收不符合交付条件时，有权要求返还货款；当房屋符合交付条件时，有权要求交付房屋。

在房地产企业破产案件中，购房人实现房屋提款权需要考虑是否具备前置条件，即建设工程是否通过竣工验收，或者能否继续施工及竣工验收竣工验收合格，达到法律法规和合同规定的交付条件。只有通过竣工验收的房屋才符合交割条件，才能满足购房人的交割要求。

3、房屋相关债务的处理

（一）因拆迁签订的房屋买卖合同

一、拆迁安置协议由开发商与被拆迁人签订的情况

被拆迁人的安置关系到被拆迁人的基本生活权益，在破产程序中应当给予特别的优先保护。被拆迁人的安置分为产权调换安置和货币补偿安置两种方式。拆迁安置协议约定以货币形式补偿的，被拆迁人优先获得货币补偿的其他债权。

在以产权调换形式进行的房屋安置中，被拆迁房屋的产权原本属于被拆迁人。产权置换协议签订后，视为被拆迁人原房屋所有权已转移至被拆迁房屋或相应的房屋对价。当认为房屋仍在建设中，不符合交付条件，或不符合继续建设条件，甚至尚未建设时，被拆迁人的该债权优先于其他各类债权。权利，包括建设工程价款优先权和抵押权。债权人的数额'

2、《国有土地上房屋征收补偿条例》实施后的拆迁安置协议

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，市、县级人民政府指定的房屋征收部门负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。市、县人民政府组织实施本行政区域内的房屋征收有偿工作。条例第二十五条规定，签订拆迁补偿协议的当事人为房屋征收部门和被征收人。实践中，如果被拆迁人与房屋征收部门同意选择产权置换方式，而被置换房屋是在被拆迁房屋土地上新建的房屋，房屋征收部门与开发商签订协议，被拆迁人直接与开发商签订协议。在本案房屋买卖合同中，购房人是否享有债权及其性质？该条认为，买受人已经签订房屋买卖合同，买卖合同不违反法律、法规的强制性规定的，应当认定房屋买卖合同有效。开发商与被拆迁人签订房屋买卖合同虽然是履行开发商与房屋征收部门之间的约定，但由于开发商不是拆迁人，对于开发商来说，购房者没有被拆迁人的身份。与房屋征收部门签订补偿协议的被拆迁人与直接与开发商签订补偿协议的被拆迁人对生存权的需求相同，建议优先考虑。

（二）聘任合同

在房屋销售过程中，开发商往往会与购房者签订认购协议、意向书等预订合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订货、预订等协议，具有商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同。内容，出卖人按照约定接受价款的，该协议视为商品房买卖合同。上述协议不能视为商品房买卖合同的，那么与开发商签订预售合同的债权人不具备该房屋的购房人身份。确认为普通债权。一般情况下，管理人本着债务人财产价值最大化的原则，一般不会继续履行保留合同。

（三）消费者购房人签订的房屋买卖合同

我国《企业破产法》并未明确规定在房地产企业破产案件中如何保护购房消费者的权益中房重实地产股份有限公司，但考虑到购房消费者的基本生存权，在破产案件中购房消费者在中国确实具有一定的特殊地位，他们的基本权益应该得到相应的保护。《批复》、《批复》、《执行异议和复议规定》是目前房地产企业破产案件实务中保护购房消费者权益的主要法律依据，优先考虑买房的消费者。鉴于目前法律尚未明确消费者购房者的认定标准，而各地司法实践中，存在诸多相反的判决意见。本文认为，消费购房者可从以下几个方面进行鉴别：

1.购买的商品房是为了居住

对于是否需要限制买卖标的物用于居住，司法实践中存在两种不同的观点：

第一种观点认为，适用优先权的前提必须是购房者购买的商品房是用于居住的。淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终2868号关于破产债权确认纠纷的民事判决书认为中房重实地产股份有限公司，一审法院依据《最高人民法院的规定》关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的《最高人民法院精神》

第二种观点是，购买商铺等非居住用途房屋的买家也享有优先权。安徽省高级人民法院在（2017）万民终249号安徽神光建筑安装有限公司、宣城市英东投资有限公司与陈尚昆破产债权确认纠纷二审民事判决书对于上述规定中“消费者”的定义理解问题，司法解释或相关司法解释并未明确此处“消费者”的含义与《消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同中华人民共和国”，也不只是保护消费品。限制性解释；而陈尚昆购买的房子是两套小面积商铺。可以确定，它们的功能和效益主要是保障和改善家庭生活，仍属于生活消费范畴。陈尚昆也是一名普通消费者。

本文认为，给予购房者优先权的初衷是为了保障购房者必要的生存权利，而该优先权优先于建设工程价款的还款和抵押权，应予以限制性解释。不具有商铺等居住用途的购房者，不属于批复所称消费者。

2.房屋购买者为自然人

《批复》规定，《批复》第二条规定优先保护已经支付全部或者大部分购买商品房款项的消费者的权利，是为了保障居住权。个人消费者，即买房应该直接用于满足自己的居住和居住需要，而不是用于商业经营，不应作泛泛的解释。

威海市中级人民法院（2018）鲁10民初30号民事判决书认为，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为日常消费购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护，经营者向消费者提供其生产销售的商品或者提供服务的，应当遵守本法。根据该规定，消费者与经营者之间建立了消费者关系。《批复》第二条规定：“消费者支付全部或者大部分购买商品房款项后，承包人不得享有商品房工程价款的优先受偿权。买家。”

3、已支付的房价超过合同约定总价的50%

《批复》第二条规定，消费者支付全部或者大部分购买商品房款项后，承包人不得享有商品房工程款的优先受偿权。买方。实践中，大部分款项的认定标准存在争议。本文认为，达到50%就可以视为已经付出了大部分的代价。实践中，如果购房者仅仅因为支付的价格低于房价的50%而被排除在优先保护范围之外，很容易引起这部分人的过度反应。基于以上考虑，在具体案例的操作中，许多管理人员和法院已将支付低于房价50%的消费者纳入优先保护范围。这个问题可以根据具体情况具体分析，灵活处理。

4、债务人开发的房地产项目中，买受人名下只有一套房子

根据购房者对所购房产的预期权利和基本生存权，优先考虑购房者。参照《执行异议和复议规定》，严格限制债权人优先购买一套房屋。如果买受人已经拥有符合生存权的房屋，则不能主张优先权。

在破产实践中，结合我国不动产登记的现状，管理人受限于调查手段，无法调查买受人名下的房屋数量。另外，名下只有一间套房，没有明确的面积限制。通常情况下，购房者可能出于工作或子女教育等原因，同时在同一城市的不同区域购房。为最大限度保障购房消费者的权益，建议购房人名下的房产仅限于一套房产为债务人开发的房地产项目。

还有一个问题，如果夫妻一方或双方已经单独或共同拥有一套房子，那么夫妻一方是否可以优先拥有房子的其余部分？

如皋市人民法院在（2017）苏0682民初12616号沉小静与如皋市永华置业有限公司破产债权确认纠纷案民事判决书中，丈夫优先而妻子或者继续履行合同的权利得到满足，那么家庭的生存利益就已经有了保障，没必要优先考虑对方。本文认为上述判断是合理的。

（四）预登记住房合同

预告登记制度的目的是确保以物权变更内容为债权的请求权的实现。没有效果。《执行异议及复议复函》第三十条规定，在执行程序中，预告登记的物权的先行权也应当受到保护。参照上述规定，在破产案件中，也应当优先考虑已经提前登记的买受人。

（五）虚假抵押房屋买卖合同

一、房屋买卖合同无效

根据《合同法》第五十二条第三款的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。以签订商品房买卖合同骗取银行贷款，以签订商品房买卖合同的形式，掩盖违规获取银行贷款的目的。这种行为意在规避国家对房地产开发企业信贷资金的监管和管理，破坏房地产交易。市场的稳定和社会金融秩序的安全是法律所禁止的，开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》依法应当认定为无效合同。

2.因买卖合同无效导致借款合同无效

房屋买卖合同和借款合同确实不同于两份没有关联的普通合同。这两份合同密切相关。房屋买卖合同是借款合同存在的前提和基础。不过，从两份契约的内容和性质来看，两者并不是主从契约，而是两份相对独立的契约。因此，房屋买卖合同的无效并不必然导致借款合同的无效。

房屋买卖合同之所以被认定无效，是因为双方并没有真实的买卖房屋的意图，而是以签订购房合同的形式掩盖了获得银行贷款的目的，违反了本条的规定。合同法第52条第3款规定“以合法形式隐瞒非法目的”。如果不能证明贷款银行知悉开发商与虚假抵押购买人之间虚构房屋买卖合同、向银行贷款等错误行为的，买卖合同无效不能导致贷款无效。合同。

3. 假按揭买家无优先权要求退还货款

基于买卖合同无效，应将货款退还给购房者，主要体现在通过银行按揭支付的货款，但不包括按揭贷款产生的利息。假按揭买家要求退还货款的债权性质为无优先受偿权。

在贷款法律关系中，开发商通常分阶段承担担保责任。在破产程序中，如果银行向债务人申报债权，在债务人作为担保人对贷款银行承担担保责任后，管理人有权追偿。

（6）以房屋为债权签订的房屋买卖合同

在房地产企业破产案件中，当企业不能按时偿还债务时，以房还债的行为大量发生，甚至成为普遍现象。债务履行期届满后，以房屋还债签订的购房合同是否有优先权？

如皋市人民法院在（2017）苏0682民初12616号沉晓静与如皋市永华置业有限公司破产债权确认纠纷案民事判决书中对全额付款的消费者给予优先保护或大部分资金用于购买商品房，这是基于生存利益大于商业利益的社会政策原则。制定保护消费者居住权的专项规定，要严格限制范围。膨胀的解释是不合适的。消费者买房应该是为了满足自己的居住和生活需要，而不是为了商业经营或偿还债务等其他原因。

本文认为，债务履行期届满后，双方达成共识，解除原债权债务关系，订立商品房买卖合同，建立商品房买卖合同关系，将原债权人的债权转为直接进入支付的购买价格。一致表示意思表示的性质，认定双方已建立商品房买卖合同关系。以房还债的购房人属于指定消费购房人的，也有优先购买权。

（七）民间借贷担保签订的房屋买卖合同

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的，判决生效后根据民间借贷法律关系，借款人不履行生效判决认定的货币债务的，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物清偿债务。该规定赋予出借人在债务人不能清偿债务时申请拍卖买卖合同标的物清偿债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。在破产程序中，

债务人为他人债务提供担保并与债权人签订房屋买卖合同的，根据民间借贷司法解释，当主债务人不履行还款义务时，债权人有权在债权期限内申报债权房屋的价值，但不能要求房屋的优先权。补偿权。

在房地产企业破产案件中，各债权之间往往存在重大利益冲突。在办案过程中，管理者往往需要在解决实际问题与法律规定之间寻找支撑点，以保证法律效果与社会效果的有效统一。本文简要分析房地产破产案件中涉房债权的几种类型，以期为解决房地产破产案件中的痛点难点提供一些思考。【参考】

[1]《最高人民法院关于建设工程价款优先受付权的批复》第二条规定，消费者支付全部或者大部分购买商品房的货款后，承包人不享有优先受偿权。收到商品房的工程价款。反对买方。

[2]《最高人民法院执法办关于如何理解消费者权益优先保护规定的批复》，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》（法释[ [2002]16号）第二条规定，优先保护已经支付全部或者大部分购买商品房款项的消费者的权利，是为了保护个人消费者的居住权，即购房应直接用于满足生活需要。住宅需求，而不是商业需求，不应被广泛解释。

[3]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法事[2015]10号）第二十九条：在执行金钱债权过程中，买受人应当房地产开发企业名下的商品房提出异议，具有下列情形，可以排除其权利执行的，人民法院应予支持：

（一）合法有效的书面买卖合同在人民法院收缴前已经签订；

（二）购买的商品房为居住用房，购买人名下无其他居住用房；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的。

[4]最高人民法院关于山东省高级人民法院关于处理济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷请示的复函第二条：本着复函保护弱势购房人的精神，《复函》条答复之2“承包人对工程价款的优先受偿权不对抗买受人”应理解为既不对抗买受人在房屋竣工时要求交付房屋的权利，也不对抗买受人的权利在房屋未竣工等情况下，要求退还房屋的货款。

[5]王欣欣、张思明：《房地产开发企业破产中房屋产权界定与合同履行》，人民司法，2016.07。

[6]如皋市人民法院（2017）苏0682民初12616号民事判决书认为：本案涉案房屋的商品房买卖合同签订于永华公司申请破产前，原告已支付购房款约定价格947517元，占房屋总价的50%以上。但因被告已接受原告妻子赵秀梅申报的金石庄园5号楼501室的索赔，金石庄园续建工程竣工后，被告有权要求交付项目5号楼501室房屋；如在破产清算程序中该项目不能继续进行，确认已支付的货款428,510元优先受偿，原告家属的生存利益得到保障。人们。

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