小产权房“以租代售”方法存在哪些税务风险？

小产权房“以租代售”方法存在哪些税务风险？

政府对小产权房的政策，经历了否定合法性的阶段，到准备出手清理的阶段。在此过程中，为避免小产权房出现产权问题，一些开发商、地方政府和购房者纷纷转向“以租代卖”和“以租代购”的方式。

作为房地产公司，如果租赁村委会的土地，在租赁土地上盖房（小产权房），然后以“以租代售”的方式经营，这种模式需要交钱吗？税收？将缴纳哪些税款（如果有）？“租售”小产权房的方式存在哪些税务风险？如何防范这些税务风险？

为此，慧源（中国房地产财税咨询网）作为从事房地产财税研究15年的房地产财税专家，分析“租房”的涉税情况。出售”小产权房的方法，希望对大家有所帮助。但本文不讨论“以租代卖”行为本身的合法性。

1.“以租代售”行为应纳税

租赁也是一种商业运作。收取租金需缴纳流转税。B2V改革前，租金收入需缴纳营业税。); 营业利润缴纳企业所得税；支付租赁合同的印花税。

2、“租售”方式应缴纳哪些税费？

除了上述的流转税及附加、企业所得税和印花税外，相对于出售小产权房，由于产权尚未过户，经营者还需要缴纳房产税和土地使用税。 . 政策依据及分析如下：

（一）政策依据

一、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例实施细则》在城市、县、镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为纳税人。城镇土地使用税。

2、《财政部 国家税务总局关于征收集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，实际使用的应税集体建设用地在城镇土地使用税征税范围内，但未办理土地使用权流转手续的，实际使用集体土地的单位和个人，应当按照规定缴纳城镇土地使用税。

3、《房地产税暂行条例实施细则》规定，房地产税的征税范围为城市、县、镇和工矿区内的房屋；房地产税由业主支付。产权属于全民所有的，由经营单位缴纳。产权抵押纠纷未解决的，由房地产代管人或者使用人支付。

（二）政策分析

1、从征税对象看，城镇土地使用税的征税对象是城市、县、镇、工矿区范围内的土地使用；房地产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋。无论是否取得土地使用证和房屋所有权证，纳税人均有义务缴纳实际的城镇土地使用税和房产税。

2、从纳税人角度看，未办理土地使用权流转手续的土地，城镇土地使用税纳税人为实际使用人；显然，“卖租”方式下房产税的纳税人是房地产企业。

三、“卖租”方式的税务风险分析

1、方式本身的法律风险带来的税务风险

这种风险的表现形式是以租代售怎么算企业所得税，如果税务机关按照“实质重于形式”的要求，将出现以出售房地产（租金通常分期确认）收入为基础的税款补缴，从而产生滞纳金。和罚款。

2、相对于小产权房出售，存在多缴税款的风险

这种风险是显而易见的。房屋出售的，房屋出售后不再缴纳城镇土地使用税；房产税属于房屋出售前的存货，不需要缴纳，更不用说售后了。可以想象，对于大量小产权房，房地产企业在租赁期内每年缴纳城镇土地使用税和房产税，缴纳期限可能长达20至50年。这是多么巨大的代价。

3. 认为没有产权就不能纳税而导致的逃税风险

我们之前已经分析过，由于小产权房不是国有土地，租赁销售通常不会产生土地增值税，但“租赁销售”需要缴纳城镇土地使用税和房产税。还必须缴纳流转税、附加费和企业所得税。

因此，小产权房的法律问题本身就是一个有争议的问题以租代售怎么算企业所得税，如果不依法纳税，还会增加更多的麻烦。

四、如何防范上述税务风险

知之源认为，上述分析只是对小产权房“租售”方式的笼统分析。每个房地产公司的具体经营情况不同，每个项目的特点不同，每个地区的税收监管环境也不同。同样等等，所以为了防范税收风险，房地产企业需要与专业的财税机构合作，根据每个具体项目的具体情况，做出科学合理的税收安排，实现企业价值最大化。

作者系慧源（深圳）管理咨询有限公司高级顾问。