土地增值税法草稿对有关问题，也有些自己的浅见不快

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在日常工作中，我处理了大量的土地增值税业务，也阅读了公开征求意见的《土地增值税法》草案。我对有关问题也有一些肤浅的看法。批评。它包括以下八个问题：

1. 基本问题——立法目的和行业理解

二、土地增加的特点——与增值税和企业所得税的区别

3、计税主体——为什么要按项目管理？

四、税率设计---实际税率和盈利能力对税率的要求

5.免税范围---不应仅限于普通住宅

6.预收管理---预收停

七、清算管理---回归基本原则，允许自我声明

八、报表设计——三栏或一栏

1. 基本问题——立法目的和行业理解

任何税种的立法都有一个立法目的，就是必须明确说明，为什么要征收这种税？这个问题既是该税存在的依据，也是处理具体问题的指南。此外，如何了解本次税收相关行业的发展阶段、发展状况、行业定位等，也影响到某些具体问题的处理。

（一）立法目的——规范房地产交易超额收益

为什么要针对房地产交易的超额回报进行调整？

因为房地产交易的高收入可能不是企业经营的结果，也不是自然增值的结果，而是社会投资的结果，比如就近开地铁、建学校等，会导致房地产的大幅增长。不动产，以及出售不动产获得国家的超高收入，应该通过税收来分享。

因此，提高土地税的立法目的应定位于规范房地产交易的超额收益。

超额收入的调整可以用增值税吗？不需要特别征收土地税吗？下面分析这个问题。

(2) 行业知识

如何了解房地产行业的发展阶段及其在国民经济中的地位和作用，也是妥善处理具体问题的必要条件。我对这个行业有以下粗浅的了解：

1.市场高度细分

与其他商品相比，房地产最大的特点就是不能搬家。因此，房地产市场不是全国统一的市场，甚至不是一个城市的统一市场。部分地区供应有限，价格易涨，为炒房提供了客观依据。学区房就是一个典型的例子。

2、产业关联度高

房地产行业高度相关，制造业、金融业、服务业都与该行业直接或间接相关。

3.属于实体经济

实体经济一直是鼓励的对象。房地产行业是实体经济吗？房地产行业就是盖房子，当然是实体经济，房地产是虚拟经济。

4.暴利时代结束

经过几十年的发展，房地产行业暴利的时代已经结束。但是，我国的城市化进程远未结束，还有很大的发展空间。

5. 为美好生活提供保障

衣食住行是生活所必需的，改善生活条件是美好生活的保障。现在的主要矛盾是人民对美好生活的向往，发展不平衡不充分的矛盾。继续发展房地产业，是满足人民对美好生活向往的保障。

基于以上对房地产行业的理解，土地税是应该征收的，但在处理税率水平、免税范围等具体问题时，要充分考虑行业的特点。

二、土地增加的特点——与增值税和企业所得税的区别

土地增值税与增值税和企业所得税有什么区别？可以用增值税甚至企业所得税代替土地税吗？不能。

土地税增税、增值税和企业所得税在以下三个基本问题上存在本质区别。

（一）立法目的不同

提高土地税的立法目的是调节房地产的过度收入。增值税和企业所得税能做到这一点吗？

增值税的立法目的是什么？现行的增值税法规没有明确这个问题，可以理解为提高财政收入。增值税不能承担调节房地产交易超额收入的作用。即使对不动产单独设定高税率，由于增值税是一种价外税，采用上一环节征收、下一环节扣除的计算方式，也无法实现不动产全部转让。监管者的作用。

与增值税一样，企业所得税法没有明确的立法目的，也可以理解为提高财政收入。企业所得税不能承担调节房地产交易过高收入的功能属于税收实体法的是什么法，因为企业所得税主要以企业为主体，应纳税所得额在总账中计算。

（二）计税主体不同

增值税和企业所得税都是以某企业为征税主体，以企业为单位计算总账，计算增值税和所得税的应纳税总额。

增地税是以项目为主体，计算某一项目应缴纳的增地税。为什么土地税的增加必须以项目为基础？由于不同的项目对社会投资的影响不同，只有以项目为单位才能达到征税的目的。

（三）不同的征税对象

增值税的征税对象是增值税，即新创造的价值，即财务报表上的工资加利润，即C+V+M中的V+M。

企业所得税的征税对象是收入，类似于C+V+M中的M。

土地税增加的征税对象是纳税人转让不动产获得的超额收入，不是企业的全部M，而是超过一定水平的项目转让获得的M。

以上三个差异足以说明，增值税和企业所得税并不能代替地税的增加。

3、计税主体——为什么要按项目管理？

增值税和企业所得税都计算企业在某月或某年的应纳税额，但土地增值税需要计算某项目的应纳税额，以该项目作为计税对象实施项目。管理。

为什么要这样做？

符合土地增税立法目的的要求。土地税上调的目的是调整非公司自身经营活动造成的超额收益。这些超额收益体现在某个项目上。一家房地产公司可能同时开发多个项目。有些项目可能有超额收益属于税收实体法的是什么法，有些项目可能没有超额收益。只有实施项目管理，计算某个项目的超额收益，土地才能准确变现。增税的立法目的。

因此，土地税增加的计税主体必须是项目。

如何确定项目？

最好是主管部门的批准文件，如《建设用地规划许可证》、《预售许可证》等。

按项目管理意味着不同项目之间的损益不能相互抵消。如果不同项目的盈亏能够相互抵消，那就不是项目管理，而是企业管理，比如增值税、企业所得税。

四、税率设计---实际税率和盈利能力对税率的要求

税率是几乎所有税种最重要的问题。现行税率为累进税率，按超额税率分为四个等级：

增值额不超过扣除项目金额50%的，税率为30%；

增值税超过抵扣项目金额的50%但不超过100%的，税率为40%；

增值额超过抵扣项目金额的100%但不超过200%的，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；

在土地增税立法过程中，最好适当降低税率。原因有以下三个：

（一）实际税负远低于名义税率