建行“按居贷”进军长租市场阅读需8分钟

▲建行合作项目润达园庭小区。（南方周末记者石茹/摄）

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本文首发于南方周末

正文 | 南方周末记者石茹

南方周末实习生王海云

2017年11月上旬的深圳，天气转冷。

李拓正在开车上班，在收音机里听到龙华刚刚卖掉了一块只租不卖的地。他是深圳一家科技公司的中层经理。他一直在考虑把自己的家换成宽敞的房子。

据深圳市规划园林委数据，11月份深圳一手住宅成交均价为54278元/平方米，而福田、南山区均价分别超过7万元和9万元。对于李拓来说，想要拿到足够的首付还是很困难的。

后来，他在网上看到了建设银行深圳分行刚刚推出的“建行建融家园计划”。

计划是，11月3日，建行深圳分行将携手万科、碧桂园、银河等房企进军长租市场。建行表示，其建融家居平台将为想要租房的客户提供5000多套住房，可以为资金不足的租房者提供只有央行基准贷款利率的租房贷款产品。.

11月18日，力拓与中国建设银行正式签约在建行平台租用一套四房公寓，成为建行“房贷”产品推出后的首个三年客户。

在银行支付租金

从距离深圳北站仅3公里的地铁红山站A出口，直行约300米，第一个看到的楼盘就是与建行合作的润达园庭小区。

建行建融嘉园·润达园庭白底蓝字招牌所在的一楼商铺即为建行租赁中心。

李拓签的房子位于润达园庭社区。这个小区的开发商是深圳本地房地产公司鹏润达集团有限公司。公开资料显示，该楼建于几年前，占据了红山地区的最佳位置，但即使在房价高峰的前两年，也没有推出发售。因此，被当地人戏称为“龙华万年妖盘”。

社区内共有七栋住宅楼。据租赁中心接待人员介绍，建融佳园目前在该楼盘拥有三栋楼。

11月26-27日，南方周末记者在这里看到，像李拓一样对这里的租房感兴趣的人很多。人们不断地进来看看公寓，询问租金和租金。

目前，建融佳园租赁中心展示的房屋共有三房、四房、五房三种。三居室租金约6500元，四居室约7500元2017银行贷款利息是多少，五居室约8500元。装修完毕，准备入住。

然而，出租中心的接待人员却一遍遍地告诉前来看房的人，他们真的很想租房，可以看房，但目前还没有挂牌。在建荣佳园的300多套房屋中，约有150套已被深圳市人才安居集团有限公司直接预订，将已经入住的房屋拆掉后，可出租的房屋寥寥无几。

李拓2008年大学毕业，到深圳工作。结婚后，他和妻子在罗湖买了一套小两居室。但孩子出生后，50平米的两居室小房子，刚好适合三口之家，随着孩子爷爷奶奶的到来，显得有些局促。

“在深圳，像我这样想改善家庭生活条件的人也不少。” 他告诉南方周末记者，以深圳的房价水平，他确实感到压力很大。

11月17日上午，他专程请假带家人到现场看房。由于小区离李拓夫妇工作地点较近，房子宽敞明亮，李拓在考察的第二天就与建行签订了为期三年的合同，在润达租了一套四房公寓元亭。.

三年贷款26万元，加上利息，李拓每个月要还银行7000多元。

从看房到签订租约、贷款、还款等一系列流程，均通过建行建融家居App在线进行。建融家居租赁中心的接待员告诉南方周末记者，如果承租人与建行签订为期一年的租赁合同，承租人租金可优惠5%，而银行年贷款利率为4.35%；在租赁协议中，租金可优惠92%，银行贷款年利率为4.75%。

由于建行的“房贷”是以基准利率为基础的，不少从事深圳房地产研究的业内人士告诉南方周末记者，他们认为建行的产品是有诚意的。

此外，如果合同期限超过一年，建行提前与租户约定每年租金上涨5%。李拓认为，这个增幅很低。

在签订租赁合同贷款之前，大家需要在App上对贷款资质进行评估。也就是说，系统通过深圳市民缴纳的社保和住房公积金数据对个人信用进行评估，最终决定建行可以贷款给客户。数量。

李拓在深圳工作近十年。该平台的贷款资格评估系统显示，李拓在建行最多可以借到36万元。建融家居租赁中心刘珊珊告诉南方周末记者，只要有缴纳住房公积金的记录，并且满足连续缴纳社保一年的要求，大约80%的人都能满足贷款资格。

虽然系统显示可以借到36万元，但李拓并没有全部用完。算了算基本可以支付三年房租和利息的金额，李拓最终借了26万。

对于租户来说，与之前的租房方式相比，最大的不同在于，现在每个月付给房东的钱都付给了银行。在李拓看来，与私人房东相比，他会更信任银行，“因为银行里各类公寓都有明码标价，工作也更加透明公开。”

建行的算盘

一位姓余的出租车司机告诉南方周末记者，深圳人对租房的需求太大了。“深圳到处都是外来人口，租房是不可能的。”

在房价高企的深圳，租房市场是一片蓝海。建行的“房贷”针对的是那些在房价压力下买不起首付的人群。

早在1985年，建行就发行了首笔按揭贷款，为人们买房提供资金支持，从此强势进军房地产市场。在商业银行的混乱丛林中，“去建行买房”已经清晰地体现了建行的初步定位。

如今，在“有房不炒”的政策趋势下，建行迅速推出了面向租赁市场的“房贷”。“房贷”只是建行深圳分行的一个小规模试点项目。据建行内部人士介绍，总行暂时没有这款产品。

建行表示，之所以进入租赁市场，是因为深圳的许多租房者遭受了房租肆意上涨和被房东驱逐。

但一位研究深圳租赁市场的业内人士表示怀疑。他告诉南方周末记者，根据他的调查，其实有一小部分租户是因为房东加租或被驱逐而搬出原房的。由于工作变动或环境恶劣，越来越多的人搬家。

业内人士认为，建行深圳分行涉水租赁的意义可能在于建立与客户联系的渠道，“我不知道租赁市场有多大，但可以和一些租户建立联系，未来租户可能会有不同的需求。这是最重要的起点。”

为防止房地产市场过热，今年9月以来，部分商业银行陆续收紧住房贷款额度或延长审批时间。邮储银行深圳分行和一家股份制银行的工作人员告诉南方周末记者，他们的支行已经彻底停止了按揭业务。

在他们看来，建行新推出的租赁贷款可能有拓宽贷款渠道的考虑。“有些贷款不能再借了，所以我们必须寻找替代品。推出新的金融产品，就等于用产品创新来弥补原来的缺口。” 上述股份制银行的工作人员告诉南方周末记者。

但李拓认为，建行的租赁项目为他提供了更多的选择。“如果经济条件好，可以买房。我觉得建行的长租模式是一种补充，不是必须的。”

地产商改变轨迹

建行愿意试水租赁市场，更重要的信心来自于合作伙伴。由于较早涉足房地产市场，建行与各类房地产开发商的关系较为密切。

在2017年11月上旬建行“房贷”项目发布会上，多达11家房企参与签署合作协议，包括万科、恒大、碧桂园等知名房企，以及银河控股、鹏润达等深圳本土地产公司。

截至11月28日，建行建融家居APP显示的最新房源分布在五个区域。除了上面提到的润达园庭，还有桃园里小区、塘朗吉悦城公寓小区、富瑞国际公寓等。

在即将上市的楼盘中，可以看到建行与碧桂园合作的龙岗区融汇项目。该页面显示将有三种公寓类型。更值得期待的是建行与银河地产合作的银河融玉社区。这是将要建设的最大的整体长租社区。

房地产开发商与建行的合作模式比较容易理解：房地产公司为建行提供出租物业，并负责社区和商圈的后续物业服务和运营支持。不同房源的不同贷款产品设计、贷款产品年限、利率、折扣等金融服务由建行完成。

其中，银河与建行的合作可谓是一大举措。11月16日，在银河控股集团与建行深圳分行合作长租模式发布会上，银河控股表示，即将落成的银河融裕社区将为建行提供2600余套住房。银河已将整个社区进行长租，挂牌量约占建行首批挂牌量的一半。

一位银河控股内部人士表示，银河融宇社区的楼盘刚刚落成，原计划正常出售。但大约两个月前，建行深圳分行与银河控股高层接洽合作事宜，高层决定将整个社区作为试点。

据他分析，银河控股愿意支持此事。可能是建行的计划让高层意识到，现在是政策出路。“但不代表我们社区以后不卖了，我们努力做长租社区，以后可能还会卖。”

退一步，万一未来试点效果不理想，由于产权归银河所有，到时候还是可以出售的。“我们并不不知所措，”知情人说。

银河融宇位于宝安区沙井地区，是深圳房价较低的地区之一。一位深圳房地产从业者认为，银河控股此举可能还有其他考虑。

2017年初，深圳市规划和土地委员会发布了《商品房和商品房预售、销售管理操作细则》，明确限制商品房和商品房价格。

根据易居研究院向南方周末记者提供的一手房源成交数据，从去年底至今，深圳各区新房成交价格均出现明显下滑。以银河融宇所在的深圳市宝安区为例，2016年11月一手房成交均价为7.2万，而今年同期该区域成交均价为5.4万。

在这种情况下，开发商暂时不愿卖房是正常的商业考虑。“今年以来，很多房地产开发商因限价停售，”一位从事深圳房地产研究的业内人士表示。他表示，银河控股一般都是做高溢价的项目，这个时候不卖比较合理。

银行来了

除了房企，还有一些企事业单位与建行有密切的业务往来。这方面的合作模式尚不明确。部分企事业单位可能会参与预订房源，为公司员工提供福利房。

参与本次合作项目的比亚迪负责人王静告诉南方周末记者，建行愿意参与合作，是因为建行多年来一直是比亚迪的合作伙伴。但具体如何合作，王晶表示“刚刚签了框架协议”，并没有具体的实施细则可以实施。

由于需求量比较大，深圳人才安居集团有限公司参与本次合作的热情更高。在润达源庭的房源中，公司已经提前预定了约150套。人才安居集团相关负责人鲍思明告诉南方周末记者，安居集团需要为从深圳引进的人才提供住房。

龙华那块只租不卖的土地，最终被深圳人才置业集团拿走。

建行的租赁举动并非没有风险。招商银行广州分行相关负责人告诉南方周末记者，类似“房贷”的信用贷款，由于涉及各方，无抵押物，存在坏账风险。

在他看来，银行未来将面临更加困难的局面。比如产生坏账，需要人去处理，增加了银行的人工成本。“风险控制是个大问题2017银行贷款利息是多少，所以，如果推出一个产品，这些问题一定要解决，不能泄露。”

紧接着建行之后，工行广东省分行营业部支持广州租赁市场的5000亿资金陆续落地。2017年12月5日，工商银行宣布为广州城建投资有限公司租赁业务提供200亿元信贷资金。此前，工商银行刚刚为科学城（广州）投资集团提供50亿元贷款支持。

2017年10月，科学城投资集团在广州收购了一块只出租不出售的土地，而广州城投公司11月底刚刚成立了自己的房屋租赁公司，广州城投住房租赁开发投资有限公司., 有限公司

“工行主动来找我们，为我们提供资金支持。” 11月下旬与工商银行合作签约仪式后，科城集团财经部张和平告诉南方周末记者。

上述招商银行广州分行负责人告诉南方周末记者，他觉得招商银行推出租赁相关产品应该不远了。

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