买的二手房，房主欠债不还，导致房子被查封，怎么解？-随便找财经网

买的二手房，房主欠债不还，导致房子被查封，怎么解？

　　题主买了个还没办理房产证的按揭二手房，付了一多半房款，还要替人家还贷款，结果才一个月，房子就因原房主欠债被法院查封了。不得不说，题主这是花钱买了个大麻烦，因为这类事情涉及的法律关系太复杂，处理起来相当麻烦。令人匪夷所思的是，二手房多的是，为什么有些人偏偏愿意买这种没有产权证、风险极大的房子呢？

　　购买尚未办理产权的房子可能面临多重风险。

　　1、无法进行网签备案，房产归属不确定

　　由于原房主没有房屋产权证，购买时就无法通过交易中心办理网签交易手续，更无法过户，自然也不能申请房屋预告登记。根据《物权法》的规定，不动产物权需经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，从法理上说，不能确定房屋产权一定归购买者所有。

　　2、房屋可能因原房主债务纠纷被人民法院查封

　　根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：

　　被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　原房主由开发商处购买了房产，虽然没有办理不动产登记，但是，由于其已经支付全部价款，或者通过按揭方式购买，并实际占有该房屋，则根据最高人民法院上述司法解释，人民法院是可以查封该房产的。显然，题主遇到的情况即属于这种情形。

　　3、房屋可能因开发商的债务纠纷被人民法院查封。

　　事实上，除了前面提到的因原房主债务纠纷导致该房产被查封之外，如果因开发商拖欠工程款或者材料款以及其它债务纠纷，人民法院也可能查封该房产。因为，该房屋尚未办理不动产登记，土地使用权证仍在开发商名下，则根据最高法院上述司法解释的第二条：

　　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

　　未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

　　显然，如果开发商被起诉，人民法院也可以查封该房产。但是，如果原房主办理了房屋预告登记，则该房产就不会因开发商的债务纠纷被查封。

　　4、由于开发商的原因导致最终无法办理不动产登记，买方将无法合法取得房屋所有权。

　　购买期房本身就存在一定的不确定性，大品牌开发商的楼盘还好一点。如果是买了小开发商的楼盘，极有可能因手续不全、违规施工、消防不合格等各方面原因导致产权证办不下来，或者无限期拖延。

　　如果碰到这种情况，也就意味着题主可能长期不能办理房产过户手续，而贷款是通过转账给原房主偿还的。假设原房主因债务问题挪用了题主支付的还款，而没有付给银行，出现断供情形，题主还将面临房产被银行收回拍卖的不幸结局。

　　购买的房屋被查封，题主应该如何维权？

　　1、如果想保住房产，可以向人民法院申请执行异议。

　　从上面的分析可以得知，题主购买的是尚未办理不动产登记的房屋，人民法院因原房主债务纠纷查封该房产，是符合法律规定的。

　　但是，由于题主已经支付了超过一半的房款，且剩余贷款在帮助原房主还贷。不清楚题主是否已经实际占有该房屋，如果已经占有，对接下来的维权，可能会比较有利。

　　根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：

　　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

　　由此，题主可以立即向人民法院申请执行异议，主张自己对该房产的所有权，请求继续履行房屋买卖合同。并提供购房合同、付款凭证和收据、偿还贷款的转账记录等，争取解封。

　　这里的最大问题是原房主并未取得该房产的不动产证，依照司法解释的上述规定，就看人民法院是否认同了。

　　2、如果不想要房子，可以起诉原房主要求解除购房合同。

　　由于房屋尚未进行不动产登记，面临很大的不确定性，即使向人民法院申请执行异议，也未必得到支持。同时还将可能面临新的问题。因为无法确定开发商何时能够办妥不动产登记。假如时间拖的很久，有可能又会出现再次被查封的情况。因此，如果不想无休止的陷入麻烦之中，可以考虑解除合同。理由是案涉房屋被法院查封无法实现合同目的，这就不属于买方违约。

　　但是，解除合同又将面临一个新的问题。原房主因欠债被起诉，有可能所有银行账户被冻结，已支付的购房款想要退回，可能十分困难，这又将是一个漫长的债务纠纷官司。

　　3、如果已经占有房屋，法院不会强行腾房。

　　以上两种方式比较，还是尽可能争取第一种方式，实现解封比较理想。无论如何，这件事都非常棘手。唯一有利的是，如果题主实际占有了房屋，可以最大程度地减少损失。

　　《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定：

　　对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

　　依照上述规定，即使法院不支持题主的执行异议申请，但由于题主与原房主签订的房屋买卖合同合法有效，且题主已经支付了大部分购房款，还是可以继续占有使用案涉房屋。这样就给下一步维权预留的空间。

　　4、房产中介是否应承担责任？

　　在这起案例中，房产中介是否应承担责任，主要取决于其在交易过程中是否履行了如实告知案涉房屋实际情况后的义务，如果已经尽了相应义务，则无需承担责任。

　　总而言之，购买尚未取得不动产权证的房屋风险性极大，应慎之再慎，切不可为了价格上的一点优惠，花钱找麻烦，使自己陷入司法诉讼之中。

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