三四线城市的生活压力一定比一线的要小么？-随便找财经网

三四线城市的生活压力一定比一线的要小么？

　　三四线的二手房感觉不好卖，造成这种现象既有房地产行业大环境的影响，又有当地市场局部原因的影响，而在城市分化发展趋势越来越明显的情况下，不同地域的三四线城市之间房地产市场的发展差异将极可能越来越大，条件较弱的一些三四线城市，二手房市场也将会面临着更大的压力。

　　房地产行业发展的大环境影响着三四线城市的发展现状，影响着市场的购房心理，市场大环境可以说是现阶段的主要影响因素之一，

　　▲楼市调控和新冠的叠加影响，让房地产市场出现明显的降温。

　　房地产发展的大环境是市场现状重要的影响因素，当整体市场的发展表现出强劲向上的发展势头时，全国的房价也较容易出现普涨的局面，市场中新旧房屋的交易也会保持更加活跃的状态。

　　反之交易就较容易受到影响，特别是对于目前还属于增量市场的背景下，整体市场不好时，二手房市场所受的压力会更大。所以二手房市场的弱势，首先要源于市场大环境的变化。

　　自从2016年下半年出台了“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市调控后，再加上“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使原本过热发展的房地产行业出现迅速降温，房价由原来的快速上涨，变成缓慢上涨、滞涨，甚至有些城市出现下行调整，调控所传导的信号对市场产生了较大的冲击。

　　另外，由于新冠的出现，对房地产市场同样也产生了较大的影响，市场上即使是新房的成交量也还没有恢复到去年同期的水平。

　　据国家统计部门刚发布的2020年5月份全国房地产行业的投资和销售数据显示，2020年1-5月份新建商品房同比下降了12.3%，虽然已经有所收窄，但还是有较大的差距。

　　而整体二手房市场一向都不如新房，新房市场尚且出现较大的落差，那么整体二手房市场表现更差也就可以理解了。

　　▲去库存透支了大量的短期需求，加上受市场转冷的影响，市场预期和购房心理受到冲击，降低了购房特别是二手房的意愿。

　　在这一轮“稳房价”的楼市调控之前，正是房地产行业轰轰烈烈的大规模“去库存”的阶段，而这一轮去库存，主角正是库存最严重的三四线城市。

　　据2015年下半年中指研究院“2015年第三季度中国房地产市场研究报告”中指出，其监测的三四线城市在截止到2015年9月份时库存出清周期是25.9个月，相对于当时一线城市的9.1个月，和二线代表城市的13.1个月，三四线城市的库存出清周期就要高太多了。

　　为了保证市场的平稳发展，化解高库存带来的风险，管理层以非常高的规格引导去库存，经过包括棚改在内的一系列措施的支持，去库存取得了很大的成效，但需求也在短期内大量释放，且其中难以避免会渗入很多炒房的需求，三四线城市缺乏流动人口的支撑，本来就靠本地需求来支撑市场，所以经过去库存之后，需求有所透支是很正常的。

　　而另一方面，楼市调控特别是其中“房住不炒”的提法，对于扭转市场上炒房的观念、或者改变不惜加杠杆以居住之名来行炒房之实的现象起到了非常大的作用，炒房的需求基本上已经退出，使市场对未来的价格预期也更加理性，新房和二手房之间的对比也显而易见，三四线二手房市场中有价无市的现象更加剧了当地需求对二手房的抵触情绪。

　　三四线城市房地产市场自身的一些特点也会对当地的二手房市场造成进一步的影响，而未来在整体走向上也会受到很多不确定的影响而有可能面临较大的压力。

　　▲三四线城市自身较突出的因素也会对二手房市场造成进一步的影响。

　　三四线城市的市场也会有一些较为突出的特点，会影响到市场中的供需关系，从而传导到包括二手房在内的市场成交状态上。如在过往几年，三四线城市的棚改力度是很大的，统计数据显示2015-2018这4年中实际完成的棚改数量超过2400万套。

　　而这些大规模的棚改主要集中在三四线城市，而且货币化安置程度很高，但在2019年以后，棚改的规模就开始大大降低，由棚改支撑的需求也已经减少了很多。

　　而另一方面，不少三四线城市在去库存前都曾大量卖地、过度开发，导致库存高企，新房一直都处于非常充足的状态，在调控前就已经对二手房市场造成很大的冲击，而经历了去库存后，又在楼市调控和新冠的影响下，让新房的库存慢慢回升。

　　虽然规模已经远远小于去库存前，但新房库存的上升，已经显现了当地新房也处于供过于求的状态，那么新房市场在无形之中又会对二手房市场形成压力，进一步影响二手房市的成交。

　　再加上二手房的成交费用较高、银行放贷时间长和有可能存在评估价低而造成首付较多的情况，让很多人对二手房的印象打了折扣，再说国人对房产普遍存在喜新厌旧的特点，在现在观望情绪的加剧的市场环境下，让本就表现出较强的有价无市现象、甚至价格有所下滑的二手房更加难卖也是比较正常的。

　　▲三四线城市未来的发展具有较大的不确定性，对二手房市场也会形成压力。

　　三四线城市未来的发展还会受到未来全国城市发展趋势和人口发展大势的影响，这些影响因素对于某些区域和支撑条件较弱势的三四线城市来说，会进一步加剧当地房地产发展的不乐观情况。

　　从人口的角度来看，人口是社会主要的生产要素，对房地产行业的发展具有举足轻重的作用，但从整体来看，随着人口自然增长率的不断走低，以及老龄化人口增加对人口结构的反向影响，房地产行业的整体需求随着人口红利的降低而出现收缩是比较确定的事。

　　而更进一步讲，未来人口还将会向经济发达、产业完善的城市聚集，未来很多缺乏产业优势的三四线城市，对年轻人的吸引力存在着进一步下降的可能，在整体人口红利降低的背景下，三四线弱势城市就有可能出现需求的加速衰减，如果是这样的话，对当地的二手房市场影响无疑会进一步加大。

　　除了大都市圈、大型城市群内的三四线城市有地域上的优势可以在未来的发展中受惠于区域的带动外，其他三四线及以下的城市都有可能随着时间的不断推移而面临越来越大的不确定性，未来包括二手房市场在内的房地产行业也会承受着较大的不确定因素的影响。

　　综上内容，三四线城市中二手房市场所表现出来的问题，原因是多方面的，既有房地产行业大环境的影响，又有三四线城市自身的发展特点的影响，在这些影响的共同作用下，导致不少三四线城市的二手房市场比较弱势，而即使在未来，随着房地产行业长远支撑因素所面临的变化，条件较弱的三四线城市的房地产发展还需要面临较大压力。

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