一手房销售还好，二手房越来越差，背后的实质问题是什么？-随便找财经网

一手房销售还好，二手房越来越差，背后的实质问题是什么？

　　从整体上看，二手房的流动性的确受到了不少的影响，不过也不可否认房产的流动性问题在不同的城市间也有不同的表现，而在楼市调控和新冠的影响下，房产投资属性的降低和新房市场的冲击是二手房流动性降低背后较为突出的问题，而如果关注房产的流通特点，则最好在事前就考虑好可以保障房产流动性的条件。

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　　二手房整体交易量下降，但流动性出现分化，并非所有城市二手房的流动性都会变差，不同城市之间的表现冷热不一。

　　二手房不好卖，是目前在“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的调控下、以及新冠影响余波下给人的普遍的印象，而事实上现时很多城市的二手房市场也表现出有价无市的状态。

　　二手房甚少人问津，导致成交量大降及成交周期变长，数量的积压也越来越多，但另一面也不可否认存在着部分城市成交量较好的情况，所以不同城市间冷热程度不一，流动性表现也因此而出现差异。

　　以易居研究院跟踪的13座典型城市的6月份的数据为例，显示其监测的这13个有代表性的典型城市在2020年1-6月份的二手房交易量整体下滑了15%。在这个整体数据之下，不同的城市有不同的表现，成交量分化明显。

　　比如在二手房成交量较弱的成都，近半年以来的二手房成交量同比下滑了58.7%，大跌了将近6成；同样差不多表现的还有苏州，近半年以来同比下滑了51.4%，大跌超过5成。一边是挂牌量在增加，一边是成交量大跌，不可避免影响当地的二手房流动性。

　　但也不是所有城市都是这样，像南京、深圳、杭州等城市的表现就比较好，二手房在近半年的成交量不仅没有出现同比下降，反而出现了大幅度的上升，成交量远超去年同期，这样的状态下二手房的流动性反而比以前更好了。

　　所以二手房的流动性问题，虽然整体承受的压力会比较大，但不同的城市还是有不同的表现，流动性在不同的城市间跟房价表现一样，都会呈现分化的现象，只是分化的程度更突出了。

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　　投资属性下降和新房市场的冲击，是二手房流动性下降背后的突出问题。

　　●房产的投资属性是市场极为关注的内容，而房产的投资属性被削弱，会影响需求的接盘意愿。

　　对于国内大多数城市来说，如果以当地的平均收入水平与当地的房价做对比，房价一般都会呈现远离当地收入水平的状态，房价能走到目前的局面，除了房产的居住价值以外，其原来在房地产发展过程中所表现出来的突出的投资属性起到了很大的推动作用。

　　房价再高，只要认同房价还会大涨，那么在潜在的预期下就不会觉得吃亏，当过往被房价在发展过程中所折射的财富膨胀效应不断地印证的时候，人们意识中的投资属性就会更强烈，就会更容易入市交易。

　　这种背景下那怕对于很多刚需来说，价格都不是主要的考虑因素，强烈的投资属性在其中起着重要的推动作用，只要这种背景不改变，那么市场将不断呈现交投火热的现象，导致行业发展过热，使价格泡沫越来越大。

　　但自从开始了“稳房价、稳地价、稳预期”和“房住不炒”的楼市调控后，全国房地产市场大幅降温，房产过度的投资属性也得到抑制，大体平稳地发展的房价和让房产回归居住功能的引导方向，使房产交易逐步向理性回归，投资属性也进一步降低。

　　也正是这种背景，使很多城市的市场需求和二手房业主都产生了微妙的心理变化，市场需求从过往的恐慌抢房到现在的驻足观望，二手房业主却因担扰长期无法升值、增加持有成本而出现集中挂牌出售的现象，一消一长之间便进一步加剧了二手房市场流动性的矛盾。

　　而年初出现的新冠事件，对房地产行业的影响余波未了，二手房的交易无疑会进一步受到影响，从而也加剧了很多城市的二手房流动性出现大幅下降的现象。

　　●在特殊时期下新房市场对二手房市场的冲击，会进一步降低二手房的流动性。

　　除了房产的投资属性减弱，新房市场对二手房市场形成的冲击同样是非常重要的原因。一直以来，除了小部分用地紧张的大城市由于城市开发相当成熟而导致二手房交易占据主要位置以外，国内大部分城市目前依然以新房的成交量为主。

　　而受新冠的冲击，原本很多城市的成交量在年初的时候都受到了较大的打击，出于资金回笼的压力，一些大型房企也开展打折促销走量的活动，这对于原本需求观望情绪较浓的情况下，更是分流了相当大的一部分市场需求，进一步对二手房市场造成挤压。

　　这种情况在那些新房供应量本来每年就非常大，且库存量上升的城市来说，表现就更为突出，比如成都就属于这种情况，每年的推盘量都很大，导致历年累积下来已经成交和未成交的量级都比较大。新房的选择足够充足，对二手房的成交无疑会形成很大的影响。

　　当这种冲击处在房产投资属性降低的特殊市场背景下时，就会进一步降低二手房的流动性。

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　　如果房产的流通问题对自己重要，那么可以选购一些流动性有保障的房产，

　　投资属性的降低和新房市场的冲击虽然是比较普遍的问题，但从易居研究院的数据也可以看出，不同城市间的表现还是不一样的，所以如果关注流通性多于居住价值，那么如果可能的话，在选购时就应该关注流通性的保障问题。

　　这些流通性的保障条件主要在房产所在的城市以及城市所处的地段，一些发展前景好和新房供需控制得好的城市，二手房的流通性会比较强。

　　而只要不是以短炒为目的，即使暂时的流动性出现压力，在发展前景较好的城市也有希望在未来的发展过程通过时间来消化这些压力，其长远的流动性要比城市发展偏弱的地区要强很多。

　　同时，即使在同一个城市中，地段对流动性的影响也是非常重要的，在交通便利、生活方便甚至带有类似学区功能等拥有大量潜在需求量的区域，流动性的保障性要强很多。

　　这些城市和地段的特点，对于化解二手房交易本身的特点带来的压力也很有帮助，诸如房龄问题、二手房评估价的影响、税费和中介费过高等等问题都能得到有效的淡化，从而促进其流动性。

　　从上文内容看来，二手房的流通性在整体上都会受到了较大的影响，但不同城市间还是会有分化的表现，在受影响的城市当中，投资属性的降低和新房市场的冲击是比较突出的影响因素，而如果想保障房产的流动性，则需要关注城市和地段这些可以提升流动性的因素。

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