地铁、商业和学校，哪个对房价影响大？-随便找财经网

地铁、商业和学校，哪个对房价影响大？

学区>商业>地铁。

地铁，商业，学校可谓房价的三驾马车，然而这三者并非三足鼎力的关系，学区独大，商业互补，地铁没落，从目前的房地产行业发展来说，即使地铁和商业相加，对于房价的实际效果也要远小于学校。

学校是房产销售最好的宣传手段，学区房也是房价最好的保护伞

我现在居住的小区房价基本上维持在2万/平米，而在我家对面，一路之隔的小区房价是3出头，从地理位置（地铁），商圈上来讲，这两个小区相差无几，唯一不同的就是对面的小区是市重点学区房。正因如此，两个小区的房价相差三分之一，而这种差距还只是在二三线城市中，在一线城市中这种差距何止百万，大几百万都是有可能的。

今年前三季度房地产行业的整体销量明显下滑，然而在三月底，四月初房市稍显放开的时候，各地二手学区房的成交量呈爆发式增长，原因无非就是再不买学区房，今年新的开学季前办不完过户手续，迁不进户口就有可能上不了学区校。

从最近北京学区校划片这件事上，大致分为两种声音，一种是拥护，一种是担忧。

拥护者无非就是终于不用看学区房的脸色了，即使不买对口的学区房，未来孩子也有机会进入名校就读，可以免费参加抽奖，如果幸运中了彩票更好，即使没中也没有什么损失。

而担忧者也提出两个观点：一是没有了针对性的学区房，摇号会不会导致某些暗箱操作的行为发生，形成“托门子找路子”的灰色产业链，二是原先的非学区房，现在也有进入名校就读的机会，会不会有家长买房去搏这个概率，如果这样的话是不是会把原先的非学区房价格带起来。

无论是原来有学区的房价会下跌，还是原先无学区的房价会上涨，围绕的核心问题依然是学校，且从房价的涨幅程度上来看，随着城市规模不断扩张，这种涨幅效果越是惊人。从中短期看，想要获得优质学习资源本身就需要竞争，其结果大概率还是会带动房价上涨。

商业价值要高于地铁，从商业本身的凝聚力上就可窥见一斑

商业的价值在于人口的流动性，人口聚集自然商业发达，而人口稀少商业也无法成行。

繁荣商圈的周边通常都居住着大量的常住人口，且这些人口大部分都有一定的消费能力，从这点上看，商圈周边的房价也必然不会太低，规模较大集中度高的商圈周边，其房价也必然高启，底商，民宅，公寓等房价都会因商圈得益。

同质化的商业对房价的影响并不高，如常见的各种便利店，饭店，菜市场等等，走到哪都可以买到相同的东西，只不过价格可能会略有不同，单一商业模式下的房价只会随着市场随波逐流，多元化的商业广场，拥有众多就业人口的产业园区，集各种产品于一处的大型批发市场等等才能真正带动周边房价，如每个城市中只有几处的大型批发市场，每天都会有人不断从四面八方赶来交易，一些国际品牌集中入住的高端商场，有钱人也会开车来此消费，这些商业地如能长期持续运营，周边的房价也必然会跟着水涨船高。

从某种方面来说，商业离不开人，人又离不开房子，当群居属性的人口不断集中后，就会产生商业，商业在反过来促进更多人口到附近居住，从而推升房价，商业和房价是一个相辅相成的关系。

再有，学校对于房价的影响，是将对口小区的房子以面覆盖以片划分，只要是在范围内的房产皆可享受到学校对房价的加持，商业对于房价的影响则是以点为中心向外扩散的，离中心点越近，其享受到的房价加持也就越高，很多售楼处宣传的某某商圈旁，其实就是一种噱头，对于房价并没有任何实质上的提升。

随着交通的多样化和便利性，地铁对于房价的影响在逐步缩小。

地铁上盖，二十多年前卖房的宣传方式，到今天仍然在使用，显然如今的房价早已经习惯了地铁上盖，很难再被刺激涨价。二十年前马路上跑的大部分都是拉货的面包车，家庭轿车普及率不高，主要的出行方式还是公交，出租，自行车，那时的大中型城市，能有一两条地铁就很不错了。地铁沿途房价很自然的高于周边其他房产价格。

如今很多城市的地铁网络纵横交错，家庭轿车拥有量也在逐年提高，共享单车，滴滴等多元化的交通方式也越来越多，地铁早已不是方便出行的唯一选择，其对房价的影响力自然也会下降。

尤其现在一些宣传地铁上盖的城区外楼盘，往往和事实相悖，小区距离地铁站也是越来越远，现在的地铁上盖和二十年前早已不是一个意思，当年下楼出小区就可以看到地铁，现在则是下楼出小区，顺便步行健身二十分钟或者开车五分钟才能到达地铁站。

地铁之于房价，远不如学区和商业对房价的作用，只要有好校区，不管房子在哪都可以卖高价，只要有商业就能和人口互补稳定房价，可以说学校和商业对于局部房价一直有促进作用，而现在的地铁对于房价来说，只是将购房人更方便的从房价高的中心地段转移到城市周边买房。

小结

地铁可以说是房价最开始的抬轿人，当年建设地铁的时候，沿途房价确实跟着有不同程度的上涨，然而随着社会进步，交通出行方便后，商业逐步取代了地铁对于房价的作用，可以说商圈是对买房买地段最好的诠释，而随着商圈固化，发展饱和后，学区则一枝独秀挑起了维持房价的重任。

从中长期的发展上来看，地铁，商业，学校未来对于房价的影响力都会不同程度的下降，也许经过一段时间后，这些都将不再作为购房者买房的主要参考对象，不知那时的房价又会受何影响？

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