黄奇帆：楼市变局 不能忽视三股力量

　　我一直觉得，黄奇帆是当前对于中国房地产行业的现状和未来最有深刻认知的人之一

　　他所提出的各种楼市调控政策，给我的感觉就是“治大国如烹小鲜”一样简单而有效

　　前几日黄奇帆参加了世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会，发言稿将近2万字，字数比较多，可能很多人还没细看

　　R先生把其中最重要的几个观点拿出来并添加一些辅佐的解释，希望对大家理解和投资房产有所帮助

　　01

　　楼市普涨，结束

　　黄奇帆认为，中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番，有四个原因：

　　一是城市化。在过去20年里，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

　　二是旧城拆迁改造。为了把城市功能重新组合，需要拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

　　三是住房质量升级。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。

　　四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到36平方米。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

　　但以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。

　　一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，城市化的人口红利会逐步淡出。

　　二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

　　注：过去3年内，棚改货币化作用显著

　　三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到36平方米，尽管还会有增加需求，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

　　（补充：对比后会发现，其中目前我们的人均住房面积从全球范围看，确实还比较高）

　　注：人均住房面积

　　四是住房质量提高。老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。

　　从实际情况看，最近几年新建住房面积也确实在逐年下降

　　1998年到2008年，每年增长25%左右，2008年到2012年期间，每年增长15%，2012年到2017年，维持在6%-7%的区间，而2018年的增长率是1.8%。

　　02

　　房地产的未来，在三个地方

　　从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，中国房地产建设的重点地区会在三个地方：

　　一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。（补充：类似的还有江苏除南京外的苏州）

　　第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

　　第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点，我们对于城市的规模，其实有个分类。

• 50万以下人口，小城市；

• 50万-100万人口，中型城市；

• 100万-500万人口，大型城市；

• 500万-1000万人口，特大型城市；

• 超过1000万人口，超级大城市。

　　除了以上三个热点区域，大家还可以关注跨入1000万人口的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。

　　（补充：目前户籍人口突破1000万的城市有重庆、上海、北京、成都、天津、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、苏州、郑州、西安）

　　如果已经是2000万以上的超级大城市（补充：目前是重庆、上海、北京），自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

　　大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是，一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

　　环沪都市圈

　　粤港澳大湾区范围

　　补充：请大家仔细研读下2019年2月颁布的粤港澳大湾区一体化所涉及到的一些重点城市，以及关注下马上要公布的长三角一体化方案，这两大都市圈中的中小城市接下来将会有更大的投资机会。

　　03

　　房价为什么会涨

　　任何商品涨落总是跳不出三个原因：