房地产税会让地产股崩盘吗？(2)

另一端的税收补充，大家也比较容易理解，长远来看，卖地收入的模式将会逐步退出历史舞台，而房地产税作为补充卖地收入的税收来源，就需要进行铺垫。

但是，在当下有一个重要的悖论是，房地产税如果征收过大，必然会导致市场抛盘增加。

而市场抛盘增加，则会导致房价被打压，从而同时导致卖地收入快速下跌以及房地产税下降的双杀。

另外，从之前试点的情况来看，上海房地产税的征收仅仅达到了土地出让金10%左右的额度，因此如果过多的征收，必然导致顾此失彼。

以上海为例，在作为试点推行后，哪怕是近两年卖地收入下降，地产市场被疯狂打压的情况下，房地产税的税收占比依然仅占10%左右，远远不能替代土地出让金的收入。

如果假设当下存量房地产市值为213万亿，房地产税要替代土地出让金的临界点，分别是4%的税率，或者12平方的免征面积。

这还是在不考虑征税的房价产生影响的大前提下。

而全国城镇家庭的人均住宅面积，中位数大部分集中在20平-49平之间，

显然，过低的免征额跟我们的减税降费是有着明显冲突。所以中短期内，房地产税是不可能替代土地出让金的。

因城制宜

此外，当下的房地产相关政策，逐渐推行因城制宜的方式，也就是说即使房地产税推行出来，每个城市也很可能根据各自的情况来征收。

像一些需求支撑比较旺盛的一线城市和强二线城市，征收的可能性相对比较高，而一些本身人口就流失，土地都难以卖出去的城市，则有可能反过来通过不收房地产税，来吸引人口流入。

征收方式

上面提到的上海试点，其实是过去一段时间里的试验田之一，另一个则是重庆，两者的政策特点如下，

后续政策的推行，我们应该从试点地区去观察出政策的思路。

通过对比上海的重庆两地的试点政策，我认为有几个统一的特点是值得大家重视的。

首先，是保护刚需群体。

这两个试点政策都对刚需群体很友好，首套住宅肯定能减免，而上海的人均面积不超过60平的部分也是一个非常高的标准。

刚需群体之所以要保护，其中一点是因为当下的房产持有着，非常大的一部分是早期购置了房产后，房价大幅上涨但工资涨幅只能勉强跟上的中产群体。

其次，是对多套房群体有所针对。

上述两个政策的推行，显然是针对有余力买多套房的群体，这部分群体一般分为两类人，一类是确实具备经济实力的土豪，另一类则是大家所厌恶的地产炒家。

前者在购房的时候自然会把征税也考虑上，这部分群体自然不用担心。而后者则可能会受到打击，但由于有首套减免在，所以还是有办法绕过去。

最后，是“既往不咎”原则。

这是争议非常大的一点，在上海试点里，政策只针对新购房的群体，而已经购房的群体并不征收。重庆对政策实行前的免税面积和实行后的免税面积进行针对性区别，也是一种体现。

这一条政策非常关键，同时也是最难判断究竟会不会在税法中推行的条款，如果房地产税的征收不考虑“既往不咎”，那么对一些多套房持有者将是一种打击。

从金融稳定的角度去考量，这一条我倾向认为还是会保持下去。

地产行业的预期差

我们最后回到地产公司的视角上。

实际上，结合上述的分析，在保障刚需，稳定金融体系，以及因城制宜这三个大前提下，我们可以判断到房地产税对房价的影响，更多在于稳，而非降。