万达“腐败案”与“殒命女经理”背后的去化困境(2)

　　而所谓轻资产，便是单体商业引入外部投资，公司输出商业运营管理模式并收取提成。而这是“万达商业”如今摇身一变成为“万达商管”的战略思路源泉。

　　然而时至今日，万达的去化尚未完成过半。

　　据万达2017年业绩显示，在2017年里新开业的49个万达广场、1个万达茂中，轻资产项目24个，剩下26个则为传统的重资产项目。

　　不过，万达广场并不是开业之后就万事大吉了，后期运营也存在极大压力。事实上，万达商业设施开发成本、配套投入颇高，这难免使相应业务短期盈利较难，从而导致万达整体利润率并不高。

　　这样的情况就迫使万达成为一个高周转企业，可能还要甚于其他传统房企，才能更快实现资金回笼。因此，万达在18个月建成万达广场后，还要通过快速完成租售去化，实现资金回收，接着进入下一个项目的建设中。

　　而如今，除了持续建设项目发展之外，万达还面临着回A上市的巨大压力，这也就使得提高整体资产回报率愈加重要。作为万达集团核心的商业地产业务，其整体自然也就更加“压力山大”。

　　“磨人”的轻资产

　　雪上加霜的是，经过2017年的动荡，万达的业绩出现了不小的下滑。

　　据更名后的万达商管2017年年报显示，截至2017年12月31日，万达商管营业收入1355.67亿元，同比增长额4.4%；而净利润则出现下滑，实现200亿元，同比下降34.04%；经营活动产生的现金流量净额为255.84亿元，同比下降32.63%。

　　值得一提的是，负债总额为下降至4462亿，较上年同期降了815亿；而今年一季度，万达商管的负债总额再度下降至4022.04亿元。

　　这在很大程度上得益于四巨头的驰援。不过，四巨头与万达的对赌协议中，对万达商管的业绩也做出了要求，在2019年，须实现租金净收益190亿元。

　　就在万达正式公布四巨头340亿元的战略投资之前，王健林在万达集团2017年的年会上为万达集团设立了2018年目标，商业地产收入实现1245.4亿元，其中商管公司总收入366.4亿元，租金收入326.8亿元。

　　同时，万达新的商业地产项目也将在2018年加速进行：新开业万达广场50个，万达茂2个；房地产收入879亿元；新发展重资产万达广场7个；轻资产万达广场50个，其中合作类40个，投资类10个。

　　万达商管的周转压力或将更大了。

　　当初也许就是因为去化压力过大，使得王健林想到了轻资产运营模式。

　　具体来看，万达轻资产模式的万达广场分为投资类、合作类。其中，前者即投资者出资金，由万达来找地、建设、招商和运营；后者是投资者出地又出钱，万达则负责出品牌，进行设计、建设、招商、运营，净租金由投资者与万达七三分成。

　　实际上，万达自己也遭遇了融资难题。据悉，此前万达发行的供应链金融【1-5】号资产支持专项计划，于今年7月初终止。

　　另辟蹊径

　　在去化困境之下，万达想到要另辟蹊径，实现万达商业内部资产重组。近期，万达集团将万达商管旗下的地产类公司，进行了股权信息更改。

　　据天眼查数据显示，5月中下旬时，万达先后完成了海口万达地产有限公司、柳州柳南万达广场置业有限公司、常德万达广场投资有限公司等7家万达广场投资公司、4家区域地产公司、1家酒店管理公司，共12家公司的股权进行了变更。

　　万达将这12家公司的股东由万达商业管理集团变更为万达地产集团。而这距离万达商业2月22日正式更名为万达商管，也才过去了约2个月。万达将房地产业务从万达商管中剥离出去的行动力可见一斑。

　　只是，当前的形势下，即便王健林有如此行动力，万达商管的回A征途，也难言顺畅。