如果债权人是以自有资金购买该项目的，需自筹资金抵债

如果债权人是以自有资金购买该项目的，需自筹资金抵债

一、项目背景

债务项目已进入实施阶段。

在第一轮抵押品（商铺、写字楼）处分过程中，法院选择了三个网络平台对抵押品进行询价。但由于某平台的查询结果完全偏离市场价值（注：样本选择错误；此类事故比比皆是），即使以三个平台的平均值为抵押，法院的评估价值仍然严重偏高。因此，尽管经过数月的二次拍卖和出售（比评估价低5.6%），抵押财产仍未能售出。

2、项目风险

买方购买债权后，鉴于法院未能对质押物进行第一次处分债权价值分析报告，应可推动法院启动对质押物的第二轮处分程序（注：再评估、第一次拍卖、第二次拍卖和出售）。

但是，如果评估机构对抵押物的二次评估仍然被高估，即使拖到出售阶段（折价5.6%后），债权人也会束手无策，进退两难：

一、债权人以资金购买项目的，（1）以财产清偿债务的，必须以自筹资金清偿资金，接受债权，变更标的，方可清偿。与财产的债务。财产抵债涉及的转让税费由抵债方承担。在这种情况下，债权人将陷入困境；(2)如果他不想以财产抵债，他将面临需要向资产公司支付每季度的分摊利息，他能否催促法院启动第三次，真的是困难重重、费时费力。一轮抵押品处置程序。拖得越久，项目的利润就会被配资的利益所侵蚀，直至化为乌有。

二、如果债权人以自有资金购买该项目，（1）如果不得不接受实物偿还债务，由于偿还债务的金额高，“附加值高” ”在财产账簿上，增值税和土地增值税必然很高，如果全部由债权人承担，将严重加重债权人的负担。这样一来，这样的物业就会变得“鸡肋”，项目收益肯定达不到预期；催促法院启动第三轮抵押品处分程序债权价值分析报告，着实难度大、耗时长、变幻莫测，项目成了自己手中的“次要坏账”。

三、项目运作要点

1. 支付定金后，邀请债务人谈判，争取谈判条件，锁定双方的返还/赔偿/盈余分配，相互配合，寻找买主，促请法院尽快拍卖抵押品尽可能以合理的（评估和拍卖）价格，由双方按约定进行分成。

2、如果债务人实际上暗地里想借助马甲回购该项目，他可能愿意在债权项目拍卖前与意向买家协商。后者在收到“财产线索费”后退出了比赛。

3. 如果意向买家经过严密计算（技术工作）仍然对项目有信心，并且没有与债务人谈判（或谈判无效），则买家将被退市： （1）新的债权人寻找债务人再次请配合并参照本条第1款；(2)如果债务人仍然倒霉，新的债权人必须向法院申请不再委托线上查询，而是线下确定评估公司；(3) 债权人必须发挥公关协调能力，督促评估公司对抵押物进行公允估价；(4) 若抵押物估值公允，将以第二次拍卖估价的5.6%折价处置，很可能大部分抵押物将被出售 该抵押物（有回报），或者，

4、如果在操作上述第三点时，市场行情仍然不佳，即使拍卖（出售）比抵押品评估价折价5.6%，意向买家仍可能犹豫不决。在此情况下，债权人应果断采取“差别融资”或“超额奖励”等方式支持意向买家参与竞买，促成交易。