5个案例告诉你土地增值税核算方法，你了解多少？

5个案例告诉你土地增值税核算方法，你了解多少？

在近期的土地增值税清算工作中，笔者发现不少纳税人和税务人员对土地增值税核算方法非常陌生，不能准确计算应纳税额。对于纳税人来说，这已经严重影响了纳税人的申报质量，给纳税人带来了一定的税收风险。营造良好营商环境。为此，笔者对近年来国家出台的土地增值税新政策进行分类整理，并通过5个案例，从不同角度、全方位分析土地增值税核算方法，供读者参考。参考。

1.纳税人可以提供发票，但不能确认评估价

案例一：A公司为某市非房地产企业，为小规模增值税纳税人。2021年5月，转让2016年5月购买的一处仓库，转让收入合计800万元。外包时增值税普通发票上注明的总价及税额为380万元，目前无法确定预估价。那么，A公司开展上述业务需要缴纳多少土地增值税呢？

根据现行税法的有关规定，A公司土地增值税的计算过程如下。

（一）增值税

分析：根据《关于营业税改革后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据有关问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）：土地增值税纳税人转让房地产取得的所得不包括增值税收入；免征增值税的，在确定计税依据时，不动产的交易价格、租金收入、房地产转让所得不从增值税税额中扣除。

同时，《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）明确规定，小规模纳税人转让其取得的房地产增值税征收管理暂行办法（不含自建）房地产，以总价和价外费用减去该房地产的购入价款或取得时的价款后的余额为销售额，应纳税额为按5%的征收率计算。因此，A公司转让仓库应缴纳的增值税为20万元[(800-380)÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应纳税所得额为780万元（800-20）。

（2）印花税=800×5÷1000×50%=2（万元）。

分析：根据《关于实施小微企业普惠性减免税政策的通知》（财税[2019]13号），2019年1月1日至2021年12月31日，小额支付增值税 资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（证券交易印花税除外）、耕地占用税、教育费附加、地方教育费附加可减免50%以内税额的百分比。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=20×（7%+3%+1.5%）×50%=1.15（万元）。

（四）土地增值税抵扣项目数额=2+1.15+380×（1+5×5%）=478.15万元（万元）。

分析：根据《关于营业税、增值税改革后土地增值税征收管理若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），纳税人转让旧房、旧建筑物无法获取评估价，但可以提供购买价。对于发票，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目数额，按照下列方法计算。

1.如提供的购货凭证为营改增前取得的营业税发票，发票金额（未扣除营业税）自当年起按每年加收5%计算购买到转让年份。

2.如提供的购房证明为营改增后取得的增值税普通发票，发票所含价税合计金额按每年加5%计算。购买年份到转让年份。

3.如提供的购房发票为商改后取得的增值税专用发票，发票所含增值税不含增值税金额加上进项价值的总和-不允许扣除的附加税额，从购买当年到转让当年每年只增加计算的5%。

增值额=780-478.15=301.85（万元）。

增值率=301.85÷478.15×100%=63%。

应交土地增值税=301.85×40%-478.15×5%=96.8325（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的，征收土地增值税金额=增值金额×40%-扣除项目金额×5%。

2.增值税小规模纳税人开发土地

案例2：B公司是某县房地产企业，是小规模增值税纳税人。2017年1月起，购买一块土地开发住宅区，地价80万元，契税3.2万元。同时，在建设过程中缴纳工程费124万元，缴纳增值税10万元。2021年5月竣工，全部对外出售，售价472.5万元。据了解，B公司开发该小区共产生管理费用和销售费用20万元，贷款利息费用30万元（不超过同期银行贷款利率，可按项目准确分摊） . 所以，B公司开发该小区应缴纳多少土地增值税？根据税法有关规定，B公司的土地增值税计算如下。

（1）增值税=472.5÷1.05×5%=22.5（万元）。

分析：根据《关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号文），小规模纳税人实际房地产开发公司出售自行开发的房地产项目。税收按5%的征收率计算。

（2）印花税=472.5×5÷10000×50%=0.118125（万元）。

分析：根据《关于印发增值税会计处理规定的通知》（财会[2016]22号），全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，本科目包括消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加、房产税、土地使用税、车辆及船舶税、印花税及其他因经营活动产生的相关税费。因此，B公司缴纳的印花税没有像以前那样计入管理费用，而是属于“与不动产转让有关的税收”，与其他扣除项目一并扣除。

（3）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=22.5×（5%+3%+1.5%）×50%=1.06875（万元）。

（4）土地成本=80+3.2=83.2（万元）。

分析：根据《关于清算土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称220号），房地产开发企业缴纳的契税取得土地使用权应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”，从“取得土地使用权所缴纳的费用”中扣除。

（5）开发成本=124+10=134（万元）。

分析：根据43号文的规定，土地增值税抵扣项目涉及的进项税额允许计入销项税额的，不计入抵扣项目，如果是不得计入销项税额，可计入抵扣项目。

（6）开发成本=30+（83.2+134）×5%=40.86（万元）。

(7)加计扣除=(83.2+134)×20%=43.44(万元)。

(8)扣除项目合计=0.118125+1.06875+83.2+134+40.86+43.44=302.686875(万元)。

(9)增加值率=(472.5-22.5-302.686875)÷302.686875×100%=49%。

(10)应交土地增值税=(472.5-22.5-302.686875)×30%≈44.193938(万元)。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额不超过扣除项目金额的50%，土地增值税额=增值税-添加量×30%。

3.纳税人取得土地后，不开发直接转让

案例3：C公司是某市房地产企业，增值税一般纳税人。2018年8月购买了一块土地，准备进行房地产开发。缴纳地价2000万元，取得省级以上（含省级）财政部门监（印）的财政票据。后因种种原因，C公司未能开发该房地产项目，在购买土地使用权期间支付闲置土地80万元。2021年5月营改增后土地作价入股，公司将土地以3270万元转让给某公司。那么，C公司转让土地应缴纳多少土地增值税呢？

根据税法有关规定，C公司土地增值税的计算方法如下。

（1）增值税=3270÷1.09×9%=270（万元）。

（2）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=270×（7%+3%+1.5%）=31.05（万元）。

（3）印花税=3270×5÷10000=1.635（万元）。

(4)土地成本=2000万元。

解析：根据220号文的规定，房地产开发企业逾期开发所缴纳的土地闲置费不得扣除。

（5）扣除项目合计=31.05+1.635+2000=2032.685（万元）。

(6)增加值率=(3270-270-2032.685)÷2032.685×100%=48%。

（7）应交土地增值税=（3270-270-2032.685）×30%=290.1945（万元）。

4.纳税人同时开发住宅和写字楼

案例4：D公司是某市房地产企业，增值税一般纳税人。2015年12月购地一块，用于开发建设普通标准住宅和写字楼，各占50%的面积。共缴纳土地出让金800万元，缴纳契税32万元。日期为2016年3月，公司选择简易计税方式缴纳增值税。2015年12月至2021年5月，发生以下经济交易：普通标准住宅开发成本380万元，不含未抵扣进项税10万元；写字楼开发成本700万元，不含未抵扣的进项税额15万元。分摊普通标准住宅利息支出40万元，包括逾期贷款罚息4万元；写字楼利息不能准确划分（地方政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用均计入土地增值税10%扣除计算）。2021年1月全部竣工验收完成。截至2021年5月，公司出售全部普通标准住宅，获得含税收入1388万元，其中代收专项维修资金44万元。2021年5月，写字楼全部投资境外，共同承担经营风险。写字楼正常销售价格含税1680万元。然后，

根据现行税法规定，D公司土地增值税清算情况如下。

（一）普通住宅土地增值税清算

1、应交增值税=（1388-44）÷1.05×5%=64（万元）。

分析：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条、第九条，一般纳税人出售自己开发的老旧房地产项目，可以选择适用简易计税办法，按5%的税率计税。旧房地产项目是指《建设工程施工许可证》载明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人销售自行开发的旧房地产项目，适用简易计税办法纳税的。计算时，将取得的全部价款及价外费用视为销售额，不得扣除相应的地价。同时，36号文还规定，房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业、物业管理单位收取的住房专项维修资金，不征收增值税。

2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=64×（7%+3%+1.5%）=7.36（万元）。

3、印花税=（1388-44）×5÷10000=0.672（万元）。

4、土地成本=（800+32）×50%=416（万元）。

5、开发成本=380+10=390（万元）。

分析：根据43号文的规定，进项税额允许在销项税额中抵扣的，不计入抵扣项目，不允许在销项税额中抵扣的，可计入扣除项目。同时，根据《关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字[1995]48号）规定，征收费用作为转让收入征税的，在计算时可以扣除扣除项目的金额，但不得作为加计20%扣除的基础；代理费不作为房地产转让所得征税的，在计算增值额时不得扣除。

6、开发成本=（40-4）+（416+390）×5%=76.3（万元）。

7、加计扣除=（416+390）×20%=161.2（万元）。

8、扣除项目合计=7.36+0.672+416+390+76.3+161.2=1051.532（万元）。

9、增加值率=（1388-44-64-1051.532）÷1051.532×100%≈22%。

分析：根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准房并销售，其增值额不超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。因此，公司销售普通标准住宅业务不能免征土地增值税。

10、应交土地增值税=（1388-44-64-1051.532）×30%=68.5404（万元）。

（二）办公用地增值税清算

1、应交增值税=1680÷1.05×5%=80（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、国外投资、分配给股东或投资人、偿还债务、交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视为出售房地产。

2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=80×（7%+3%+1.5%）=9.2（万元）。

3、印花税=1680×5÷10000=0.84（万元）。

4、土地成本=（800+32）×50%=416（万元）。

5、开发费用=700+15=715（万元）。

6、开发成本=（416+715）×10%=113.1（万元）。

7、加计扣除=（416+715）×20%=226.2（万元）。

8、扣除项目合计=9.2+0.84+416+715+113.1+226.2=1480.34（万元）。

9、增加值率=（1680-80-1480.34）÷1480.34×100%=8%。

10、应交土地增值税=（1680-80-1480.34）×30%=35.898（万元）。

5、纳税人卖房出租

案例5：E公司为某市房地产企业，为增值税一般纳税人。2017年1月购得一块地，开始建设普通待售住宅。2019年12月竣工，可销售建筑面积2.2万平方米。截至2021年5月，住宅销售面积1.76万平方米，实现含税销售收入9810万元；其余4400平方米已对外出租，获得含税租金收入1981万元。同时，在开发过程中，公司凭发票共计抵扣进项税580万元，其中住宅楼已售出部分应分摊进项税460万元，和 1。对租赁财产部分征收进项税200万元。此外营改增后土地作价入股，公司已预缴土地增值税500万元。2017年1月至2021年5月，E公司发生以下经济往来：（1）向政府部门支付土地使用权款1800万元；）缴纳建筑安装工程费2000万元（其中100万元属于无发票质量保证金）、耕地占用税80万元、环境卫生和绿化工程60万元；（4）管理费用450万元，销售费用280万元，利息费用370万元（虽然利息费用不超过同期银行贷款利率，无法按项目准确分配）。地方政府规定，房地产开发企业在计算土地增值税时发生的管理费用、销售费用和利息费用的扣除比例为8%。那么，房地产开发企业在清算土地增值税时应缴纳多少土地增值税呢？

根据现行税法有关规定，E公司土地增值税清算相关情况如下。

（一）房地产销售应纳增值税=[9810-（1800+107.5）×17600÷22000]÷1.09×9%-460=224（万元）。

分析：根据36号文第一条第（三）项、第10项及《关于明确金融房地产开发和教育辅助服务业增值税政策的通知》（财税[2016]140号），一般房地产开发企业 纳税人出售其开发的房地产项目（旧房地产项目选择简易计税方式的除外），其销售额为扣除土地取得时向政府部门缴纳的地价款后的余额。从所有货款和价外费用中转出。其中，“向政府部门支付的土地价款”包括土地受让方向政府部门支付的征地拆迁补偿款、

（2）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加=224×（7%+3%+1.5%）=25.76万元（万元）。

（3）印花税=9810×5÷10000=4.905（万元）。

（4）土地成本=（1800+107.5）×17600÷22000=1526（万元）。

分析：根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产开发企业转让部分开发的房地产用于自用或出租等商业用途，未转让产权的，不征收土地增值税，所得不计入纳税清算，相应的成本费用不计入被扣除。

（5）开发成本=（2000-100+80+60）×17600÷22000=1632（万元）。

分析：根据220号文件的规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，按照合同约定，扣留建筑安装施工企业工程款的一定比例作为质量保证金。开发项目保证金。建筑安装施工企业在计算土地增值税时，向房地产开发企业开具质量保证金发票的，扣除发票金额；未开具发票的，不计扣扣留的质量保证金。

（6）开发成本=（1526+1632）×8%=252.64（万元）。

（七）加计扣除=（1526+1632）×20%=631.6（万元）。

（8）扣除项目合计=25.76+4.905+1526+1632+252.64+631.6=4072.905（万元）。

（9）增加值率=（9810÷1.09－4072.905）÷4072.905×100%=121%。

（10）应交土地增值税=（9810÷1.09-4072.905）×50%-4072.905×15%=1852.61175（万元）。

分析：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，征收土地增值税金额=增值金额×50%-扣除项目金额×15%。

(11)应交土地增值税=1852.61175-500=1352.61175(万元)。

最后值得一提的是，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）精神，土地增值税清算期间转让的，应当变卖或者清算后变卖。有偿转让的，纳税人应按规定申报土地增值税，扣除项目数额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算. 单位建筑面积成本=清算扣除项目总额÷清算总建筑面积。

我们仍以案例5为例，说明未结算的房地产土地增值税的计算。本案清算时单位建筑面积造价为023.14150.57亿元/平方米（4072.905÷17600）。若对外出租4400平方米的部分房产，其已含税销售收入为3357.2万元，则该部分房产在计算土地增值税时的扣除额为：10,182,262,510,000元（0.231415057×4400），增值额为2061,773.749万元（3357.2÷1.09－1018.226251），增值率为202%（2061.773749÷1018.226251），应纳土地增值税剩余部分财产为880.6850616元（2061.773749×60%－1018.226251×35%）。的

本文作者王海涛，作者单位为国家税务总局十堰市武当山旅游经济特区税务局。本文内容仅供一般参考之用，不应被解释为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证信息在未来仍然准确。未经仔细考虑相关情况并获得适当的专业建议，任何人不得根据其内容采取行动。本号转载文章仅供学术交流。文章或素材的原文版权归原作者或原著作权人所有，我们尊重版权保护。如有任何疑问，请联系我们，谢谢！