全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻

全国多地曝出长租公寓资金链断裂、跑路失联的新闻

提醒更新：国家税务总局公告2016年第69号 国家税务总局关于提供境外建设服务有关问题的公告 2.明确纳税人在提供配套服务的同时，以长期或短期租赁形式租用服务式公寓的，应当按照住宿服务情况缴纳增值税。也就是说，租金为6%，而不是9%。

判断的标准是在提供住宿的同时是否提供辅助服务，如果是，则为住宿服务。

全国多地曝光长租公寓资金链断裂、失路的消息。

针对长租公寓市场乱象，政府加大整治力度，深圳、成都、西安、重庆等地相继发布关于规范住房租赁企业经营行为的通知，要求住房租赁企业开立资金监管账户。

据专业人士分析，目前长租公寓付款挤兑事件主要发生在采用“资产托管”商业模式的公寓管理公司。房东将房屋出租给托管公司，托管公司又将其出租给个人。由于“二房东”（公寓管理公司）的存在，存在违约风险，甚至一些“二房东”最初是为了通过“高收入低租金”和“长收短付”来积累财富而设路。

今天，我们来谈谈租房所涉及的税费。让我们将租赁模式大致分为两种类型：

1、房东将房屋直接出租给租客;

2、平台公司（各类房屋管理公司、托管机构等）出租住房。首先，个人房东将

房子直接出租给租户，个人房东涉及哪些税？

个人出租房屋

01

增值税1

、应纳税额按5%减1.5%的征收率计算。

应纳税额 = 含税销售额 ÷ （1+5%） × 1.5%。

二、非自然人出租房屋的物业（如商铺、车库）按5%的税率计算。

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%。

3、个体工商业租赁住房还可享受5%减1.5%的征收税率，享受与自然人租赁住房同等的增值税优惠。

4、小规模纳税人免征增值税

月租金不超过10万元，可减免增值税及相应的附加税（城建税、学费附加、地方教育费附加）。

税法规定：

自2019年1月1日至2021年12月31日，小规模纳税人月均销售额不超过10万元（或一季度一个纳税期30万元）免征增值税。

租金收入

个人一次性收租取得的，在相应租赁期内可平分，分摊后月租金收入不超过10万元，免征增值税。

例：老王出租剩余两栋别墅，一次性收取年租金110万元，当月分摊后月租金不足10万元，不交增值税。

政策依据：国家税务总局公告2019年第4号 国家税务总局关于小规模纳税人增值税免征管理有关问题的公告

02

财产税

1、个人出租住房，无论用途如何，按4%的优惠税率征收。也就是说，租给公司办公室的房子仍然需要缴纳4%的房产税。

2、对个人租借非住房的，以房产租金收入作为房产税的依据，税率为12%。

3. 如果个人以自己的名义使用物业经营公司而不收取租金，如何缴纳房地产税？

实践中，自由使用房地产的现象比较普遍，由于免费使用，导致没有租金收入，租金无法征收房地产税。

税法规定，应税单位和个人使用其他单位的不动产无租金的，应当按照房产剩余价值缴纳不动产税。也就是说，在无租金使用的情况下，房地产税的纳税义务仍然是房产的所有者，但用户可以代为缴纳房地产税。

03

城市土地使用税

个人出租住房无论用途如何，均免征城镇土地使用税。

04

印花税

为个人租赁或出租房屋签订的租赁合同免征印花税。住房以外的租赁合同需纳税，例如出租商店和车库。

05

个人所得税

租金收入个人出租

房屋取得的，应当按照“物业租金所得”项目计算缴纳个人所得税，物业租赁所得不并入综合所得，仍单独计算缴纳，法定税率为20%。

1、应纳税所得额=所得额-允许扣除项目

2. 应纳税额=应纳税所得额×税率

物业租赁所得 扣除项目按以下顺序排列：

1. 在物业租赁过程中支付的税款。

税

纳税人在出租房产过程中缴纳的教育费房产出租企业所得税怎么算，凭纳税（缴款）证明可以从收入中扣除。

2. 支付给出租人的租金。适用于有转租的情况，俗称“二房东”。

3.实际维修费用。允许扣除的维修费用每次限额为800元，如果扣除不完全，允许下次继续扣除，直到扣除完成。

4、税法规定的费用扣除标准。

物业租赁所得每次不超过4000元的，按800元扣除;如果费用超过4000元，将扣除20%的费用。

出租房屋有优惠税率：

个人

自2001年1月1日起，对个人以市场价格出租的住宅收入征收所得税，税率降低至10%。

部分省市采用综合收益的方式一次性征收个人租赁住房相关税费。例如房产出租企业所得税怎么算，北京的综合收集率为2.5%-12%。

据不完全统计，还有深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、重庆、厦门、河北。虽然各地综合征收率不同，但由于是审批征收的，税负远低于自己计算申报的税种。

平台公司出租房屋

01

增值税

1. 一般纳税人

不动产（不含住房）租金按一般计税方法征税的，税率为9%;如果不动产（不包括住房）的租金采用简化的税收计算方法征税，征收率为5%。

我什么时候可以选择简单税计算？一般纳税人租赁2016年4月30日前取得的不动产的，可以选择适用简易计税。

2. 小规模纳税人

其购置的不动产出租（不包括个人出租房屋）应按5%的税率征税。小规模纳税人应考虑享受免征增值税，月销售额10万或季度销售额30万以内即可享受。

02

财产税和城镇土地使用税

1. 房产税

平台公司出租房产，房产

租金收入是房地产税的基础，法定税率为12%。

注意：需缴纳房产税的租金收入不包括增值税。

增值税一般计算基础=总租金收入÷（1+9%）

增值税简化计算基础=总租金收入÷（1+5%）

从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模增值税纳税人可以减半征收财产税。如果平台公司是小规模纳税人，可以享受折扣。

2、城镇土地使用税纳税人出租、出借

房屋，应当自出租、出借房产交付次日起缴纳城镇土地使用税。

应纳税额=单位税额*建筑面积

单位税额存在地区差异：在经济落后地区，可以适当减少税额，但减免不得超过减税表规定的最低税额的30%。经济发达地区的适用税种可以适当提高，但须经财政部批准。

从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模增值税纳税人可以减半城镇土地使用税。如果平台公司是小规模纳税人，可以享受折扣。受

疫情影响，各地也纷纷出台房产税和城镇土地使用税减免

例如：浙江财税

监发〔2020〕6号《浙江省财政厅 国家税务总局 浙江省税务局关于落实房地产税和城镇土地使用税减免政策应对疫情影响的通知》

2020年1月1日至12月

2020年31月，鼓励和引导各类经营性房地产业主在疫情期间对困境企业和个体工商户减租，根据实际免租月或贴息比例相应减免房地产税和城镇土地使用税。

03

印花税

物业租赁合同需按不含税租金收入的1/1000缴纳印花税。从2019年1月1日至2021年12月31日，小规模增值税纳税人可以减半征收印花税。如果平台公司是小规模纳税人，可以享受折扣。

04

企业所得税

主要看能否享受小微利企业的优惠待遇。2019年1月1日至2021年12月31日，小微企业年度应纳税所得额不超过100万元，减减25%并纳入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（有效税率为5%）;年度应纳税所得额超过100万元

以上不超过300万元的部分，按应纳税所得额扣除50%，按20%（实际税率10%）缴纳企业所得税。

刚才我们分析了出租人的涉税情况，实践中，公司租赁好，一般申报纳税是正常的，但是个人直接租房，很多时候不交税，这种情况有什么风险？

【想】在重庆，没有自己的房子，小王在公司附近租了房子，月租金1500元，小王填写了房东赵阿姨的身份信息，每月享受1500元的专项额外扣除，但房东赵阿姨却从不交房租税。

风险分析：

1、根据新个税法规定，取得房产租赁所得的纳税人按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，扣缴义务人应当按月或者按次代扣代缴税款。没有扣缴义务人的，应当在取得所得的次月15日内向税务机关申报缴纳税款。

2.《中华人民共和国税收征收管理法》规定，未及时履行代扣代缴税款的，由纳税人承担补缴税款的责任，但对扣缴义务人处0.5-3倍的罚款。

3、承租人填写出租人身份证号码，并向国家报上。

过去，出租房屋的个人不纳税是很常见的，但现在个人信息已经赤裸裸，未来存在一定的风险。信息的收集为未来对拥有多套房子的个人征收财产税铺平了道路。