序篇房屋买卖合同的类型与风险、详细解读合同

序篇房屋买卖合同的类型与风险、详细解读合同

上一篇：房屋买卖合同中的疑难杂症

笔者根据法律法规和司法解释，参考相关合同示范文本，结合笔者代理过的司法实践、典型案例和虚拟案例，对房屋签订和履行中的风险防范和法律要点进行了详细解读。销售合同，以便能够编写和签署完美的合同，并完美地遵守和履行合同。

前言 房屋买卖合同的种类及风险

——以典型案例为视角

一、房屋买卖合同法律关系的界定

1.房屋是指建造在土地上，有一定空间供人们居住和从事商业或其他社会活动的建筑物。在法律意义上，房屋不仅包括住宅或写字楼和商铺，还包括所有四面墙的建筑，如餐厅、影剧院、体育馆、仓库、地下室等。它是建筑物，而不是房屋。房子属于不动产，它只能依附于土地，与土地密不可分。在我国土地归国家或集体所有的现状下，房屋所有人仅对房屋占用范围内的土地拥有使用权，而没有所有权。范围内的土地使用权也随之转让。

2、房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人交付房屋并将所有权转让给买受人，由买受人支付价款的合同。由此可见，房屋买卖合同的三个核心要素是：第一，卖方要交付，买方要占有，买方不一定实际居住和使用，而是自交付或“视为”交付”（即买方拒绝接受与卖方约定的通知视为交付，这在商品房预售合同中很常见），风险转移给买方；二、卖方必须配合房屋产权过户登记到买方名下。

因此，房屋买卖合同的效力只产生了当事人之间债权的效力，需要进行物权登记才能取得交易标的房屋的物权变动的效力。因此，房屋买卖合同除了设计一般条款保证合同债权效力的实现外，还需要专门条款来保护未来交易对象的产权变动，以达到最终目的。当事人的交易。三是买方的根本义务是付款。此外，房屋买卖合同还涉及纳税、户籍搬迁、质量保证、

3、房屋买卖合同具有不同于一般买卖合同的特点： （1）出卖人将所售房屋的所有权转让给买受人，买受人支付相应价款；（二）房屋买卖合同是作出的承诺 （三）房屋买卖合同的标的物是不动产，其所有权的转移必须办理产权登记手续；（四）房屋买卖合同是法律规定的基本法律行为。《城市房地产管理法》规定，房屋买卖合同必须为书面合同，合同中应当载明取得土地使用权的方式。

两种常见的房屋买卖合同

我国法律对土地实行严格的权属管理和使用控制：土地权属分为国有和集体两种所有制；土地利用分为建设用地、农用地和未利用地。

根据《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规，享有完全自由交易权的房屋，只能是在国有建设用地上合法建造的房屋，如商品房（现房和期房）。) 和完全所有权的二手房，包括住房，也包括“写字楼”、“商铺”、“服务式公寓”等商住楼。

农村宅基地、城镇保障性住房、“公租房”等因住房制度改革的特殊政策背景，土地权属和住房供应对象受到严格限制的特殊类型住房，占用集体建设用地。乡镇企业的工业厂房必须根据房屋的特殊性质和占用的土地，设计具体的合同条款。

对于后期可以拿到产权证的，如拆迁安置房（典型案例有提示）、业主已逝世的遗产房、募捐房、预售房、房改房等，它们被用作销售合同的标的物。“无证转让”的案例很多。该房屋买卖合同不因出卖人未取得所有权而无效，但出卖人在合同履行期限届满时未取得标的物所有权且标的物不能交付的，应当承担违约责任。其后取得合法处分权，不影响标的房屋在合同订立时无产权证明的交易的效力。因此，对于此类房屋交易，需要精心设计合同交易条款，以及约束履行后的产权转让义务。

对于违章建筑和其他有产权根本不具备产权的小房屋，如农村集体土地上未经征用未经许可转为国有建设用地的房屋。

司法观点是：

《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记取得产权证书的房屋不得转让，是为维护城市交易安全的原则性管理规定。房屋交易流程。（无效条款），本质上不属于最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定的“有效强制性规定”） ”。因此，违反上述规定并不一定导致交易和合同无效。

对此，最高人民法院刘桂祥法官在其《合同效力研究》中明确指出，《城市房地产管理法》第八条中的这一规定是“管理规定”，仅具有行政法律效力。处罚，不影响民事合同的法律效力。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法实[2012]8号）第三条规定，当事人一方应当使用出卖人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权的理由。人民法院对合同无效的主张不予支持。

因此，笔者认为，“小产权房”买卖合同违反行政禁令，无法取得相应物权，但合同债权的效力应得到尊重和保护。价值在于合同不能达到根本目的，但当事人可以根据合同承担违约责任，从而鼓励民事行为的自主性，而不是否认合同的效力追究责任基于合同疏忽。因此，为规范市场交易秩序，保证交易过程的公平透明，

三、从典型案例看房屋买卖合同的常见风险

笔者曾代理过几起非常典型甚至戏剧性的购房合同纠纷，可见房屋买卖合同在签订和履行过程中的高风险！

案例一：“售货员带钱跑路，开发商拒赔，买家胜诉”——黄某等28人状告云南某房地产开发集团有限公司、西双版纳某房地产开发公司., 有限公司商品房预售纠纷案[参照云南省景洪市人民法院（2016）运2801民初第650-678号民事判决书]

2015年，笔者代表黄某等28名购房者起诉未完工房地产开发商。律师面临三大风险：

一是合同约定的交货期已逾期一年以上，由于法律意识薄弱，买方从未提出过要求，从而丧失了解除合同的权利。

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（发市[2003]7号）第十五条规定：“出卖人逾期交付房屋的，对方不要求提起诉讼的，撤销权为自发生之日起一年内行使撤销权；逾期不行使撤销权的，撤销权被熄灭。” 行使权利的期限，期满当事人不行使的，权利消灭。”

本案中，买方因怠于行使权利，错过了解除合同的期限。选择正确的救济路径只有两种方式：一种是要求继续履行合同并赔偿损失。由于开发商已成为僵尸企业，房产未完工，无法继续执行；损失赔偿是由于开发商设置的合同陷阱，对逾期支付违约金的责任没有规定（实践中也存在约定很低违约金的情况，只有根据《合同法解释》相关规定，要求适当增加参考损失，但提供证据极为麻烦），

在这种情况下，由于目标房地处偏远，同区房租极低，支付高房价的购房者甚至无法弥补房贷利息的损失。面对这种情况，笔者采取了不同的做法。通过对所有证据材料的反复研究，我发现有证据表明开发商可能未办理《商品房预售证》，从而制定了“主张合同无效双倍赔偿购房款”的诉讼。 ”。战略。

依据是：《解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订的商品房预售合同无效。第九条规定，“出卖人故意隐瞒未取得商品房预售证或者提供虚假商品房预售证的”，买受人可以“请求确认合同无效，要求退回已支付货款及利息，赔偿损失，可要求卖方承担不超过已支付货款一倍的赔偿责任。”

基于开发商与主管部门之间难以言表的关系，笔者立即通过当事人所在单位致函当地政府住建部门，要求回函确认涉案未完工房产。未取得《商品房预售许可证》。几经周折，笔者终于得到了确认回复，当日立马将开发商告上法庭，防止开发商抢在起诉前申请“预售证”。

果然，在诉讼过程中，开发商拿出了一份《预售证》，但由于诉讼当天原告已出示住建部门的确认函，被告无法出示原“预售许可证”。法院也不接受其副本。最终，法院确认合同无效，但因原告无法充分证明被告故意隐瞒无预售许可证的事实，仅支持退还货款并赔偿损失。相应的利息损失。

其次，本案中，开发商以“合同立案”为由，将买方持有的合同文本拿走，给买方后续诉讼带来了极大的麻烦。

部分有证据意识的购房者要求提供加盖公司公章的收据，因此在后来的诉讼中，法院根据最高人民法院《民事诉讼证据规则》关于“不利证据推定”的规定认定合同存在。但部分买家未取得收据，在诉讼过程中难以有效证明合同的签订和成立。好在基于证人和集体诉讼案件中证据链的相互确认，法官也间接接受了这部分购买。假定收件人的合同文本存在。

第三，在合同履行过程中，部分购房者直接将房款交给营业员，营业员出具了盖有公司印章的收据，但没有进入公司账户。后来，售货员带钱跑路，开发商否认购买。收款人已履行付款义务，声称销售人员已被立案刑事立案，应中止民事诉讼，应先处罚犯罪者。

对此，笔者一方面依据《合同法》代表和代理制度的相关规定，主张员工的行为应当由公司承担。另一方面，据称该销售人员被定性为“挪用公款罪”而非“欺诈罪”，并且该非法资金已被法院认定为公司财产而非财产原告的。根据最高人民法院的有关批复，不宜实行“先监后民”。

这个案例的启示：

首先，在购买商品房时，一定要查明开发商是否取得了商品房预售或销售许可，否则合同可能无效。预售许可证也是开发商符合预售条件的法定证明，许可证可以相对降低后期未完成业务的风险。

其次，要注意因逾期交货而解除合同的期限，不要因超过期限而丧失解除合同的权利。

三是买方应通过转账方式将款项汇入公司账户。现金付款也应直接汇给公司。

四是保留合同文本，留存相关证据。

案例二：“真假李逵卖房，精明中介受骗，买家败诉”

案情简介：一名自称李逵（实为李贵）的男子，持有李逵的真实身份证、离婚证、房产证（挂失后凭本人身份证取得李逵的身份和房产证）自己的照片），向宋江借了100万，用李逵的房产处理。抵押登记完成，并出具了经过公证的《委托书》，全权委托宋江处置房屋。李贵逃跑后，李逵出现，向宋江要房子。宋江本依照物权法第一百零六条的规定，善意取得涉案房屋的抵押权，可以通过变更贷款价格偿还。然而，宋江画蛇添足，用“

法院以宋江明知李贵妃不是李逵为由，将财产转让，从而依法认定代理行为无效、买卖合同无效、抵押合同无效.

笔者代理宋兵甲、宋兵乙就抵押合同的效力和抵押权的效力进行诉讼。提交人认为，宋江的侄女取得涉案房屋的抵押权是善意的（宋冰、A、B之间虽然有借款合同，但已将付款的证据提供给法院，成为证据她的勾结）涉及案件的房子。以刑事案件结果为由，申请中止审判……

风险和教训：

此案奇案，无数法官、公证员、不动产登记员、民政登记员无一例外地被李贵蒙蔽了双眼。本案的教训是，《合同法》规定“恶意串通、损害第三人利益的合同无效”。在这种情况下，宋江知道李贵无权处分，他的《授权书》无效（关键事实是李逵有警方的笔录作为证据，宋江也承认了自己），他仍与儿子串通转让房屋，所得房屋被法院宣告无效。

因此，在签订房屋买卖合同时，有必要检查出卖人是否有完全的房屋处分权。即使在这种情况下存在根本无法发现的欺诈行为，他也应根据“善意收购”规则保护其抵押权或财产权。实践中，笔者还处理过一个案例，卖方签订买卖合同后，其亲属根据《精神病人鉴定书》声称其为无民事行为能力人，未经本人同意，其处分无效。监护人同意。

案例3：“卖家跑路，房子被封，买家异议成功”

案情简介：杨女士通过中介购买了一套价格便宜、交通便利的“拆迁安置房”。出卖人金无书虽未取得房屋权属证书，但持有房屋拆迁安置合同（某市房屋买卖合同：产权调换安置买卖合同风险转移规则，金无书与拆迁安置房建设单位A房地产开发公司），并在合同中承诺该房屋符合“产权已完成五年，是该家庭唯一住房”的条件。中介机构承诺对交易进行风险监管。但是，房屋买卖合同尚未在网上签订备案，交易资金也没有受到监管。杨太太签完合同后，通过中间人向金无书支付了50万元的首期款。金无书收到钱后，将整套房款支付给A公司，A公司立即为金无书办理了产权过户登记（初始登记在A公司名下）。网络同时获取到财产信息，立即将房子封印在被执行人名下，金无术，金无术也失踪了……这时候，杨夫人知道金无术背负了多重债务，其中一些已经进入执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 她通过中介向金无书支付了50万元的首期付款。金无书收到钱后，将整套房款支付给A公司，A公司立即为金无书办理了产权过户登记（初始登记在A公司名下）。网络同时获取到财产信息，立即将房子封印在被执行人名下，金无术，金无术也失踪了……这时候，杨夫人知道金无术背负了多重债务，其中一些已经进入执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 她通过中介向金无书支付了50万元的首期付款。金无书收到钱后，将整套房款支付给A公司，A公司立即为金无书办理了产权过户登记（初始登记在A公司名下）。网络同时获取到财产信息，立即将房子封印在被执行人名下，金无术，金无术也失踪了……这时候，杨夫人知道金无术背负了多重债务，其中一些已经进入执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 甲公司立即登记了金武术的产权转让（最初登记在甲公司名下）。网络同时获取到财产信息，立即将房子封印在被执行人名下，金无术，金无术也失踪了……这时候，杨夫人知道金无术背负了多重债务，其中一些已经进入执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 甲公司立即登记了金武术的产权转让（最初登记在甲公司名下）。网络同时获取到财产信息买卖合同风险转移规则，立即将房子封印在被执行人名下，金无术，金无术也失踪了……这时候，杨夫人知道金无术背负了多重债务，其中一些已经进入执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 杨知道金无术背负了多项债务，其中一些已经进入了执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险…… 杨知道金无术背负了多项债务，其中一些已经进入了执行阶段。此刻，杨老夫人正面临着钱空空荡荡的危险……

提交人代理此案后，首先提出“反对外人执行”。根据最高人民法院2015年颁布的《异议执行和复议规定》，声称杨女士已签订合法有效的书面买卖合同，取得房屋所有权，并办理过户登记。不是因买方自身原因而做的，他愿意将合同的最后付款提交给法院执行机构。杨女士最终获得法院的《执行异议裁定书》，确认杨女士对涉案房屋享有“财产期待权”，解除了对涉案房屋的查封（但还有其他5件）房子的候诊室。密封）。

其次，提交人向金武树提起诉讼，要求赔偿损失，继续履行合同，并协助办理财产登记和过户手续。但因涉案房屋尚待查封，根据某市法院内部判决，法院作出“协助原告于10日内将房屋过户至原告名下”的判决。封印解除”，而不是直接判断。把房子转到杨太太名下。为此，杨夫人虽然一路过关，但在申请强制执行的过程中，还需要一个漫长的解封和登记转移过程。

最终，笔者以非法代理人未取得产权证、未进行风险评估调查、作出虚假承诺、未进行网签和财务监管为由代表杨女士起诉中介。但中介的责任只占了微不足道的一部分，房子无法登记转让是杨太太最大的损失。

风险和教训：

一是没有产权证的房屋尽量不交易，或者要求中介、卖家设置担保。不管卖方的违约责任有多么严重，如果没有保证，卖方就有可能逃跑。

二是交易尽量使用房地产交易管理部门建立的网上签约记录和资金监管，或自行与银行签订交易资金账户监管协议。三是调查交易标的是否被抵押、出租或受到司法扣押等权利限制。四是尽量使用文本合同范本进行存量房屋交易。

除了上述三个典型案例所体现的房屋买卖合同风险外，房屋市场上还存在大量不规范、不诚信的交易行为。

欺诈、欺骗、伪造、虚假承诺、面积缩小、设施不足、强买强卖、拒不退货、边卖边涨价等失信行为频发；

卖方在成交前未将交易意向告知出租房屋的承租人，剥夺了承租人的优先购买权；

为降低购房时缴纳的高额转让税，房屋双方串通签订阴阳合同，一旦发生纠纷，双方都将遭受损失；

隐瞒房屋交易期限，限制交易期限，双方私下承诺在房屋到期时办理过户手续，导致房屋产权不清，私下协议无法律保障。

此外，还包括虚假的商品房销售广告、购房者单方面解除合同的条件、预约合同与本合同的区别、“以名买房”、“阴阳合同”、虚假房屋银行贷款购房、“一房多卖”、限购政策及形势变化、学区搬迁户籍、农村宅基地拆迁收益分配、中介“独家代理”条款、客户“跳单”、银行资金账户监管、服务式公寓用地年限等。合同签订和履约陷阱。

这些合同风险警示我们在签订和履行房屋买卖合同过程中要高度重视风险管控和防范。

下一篇预告：作者详细解析房屋买卖合同的核心条款！

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