长租公寓如何在我国一步步发展壮大，又为何深陷暴雷风波？

长租公寓如何在我国一步步发展壮大，又为何深陷暴雷风波？

说到长租公寓，或许你还没有从丹客公寓和青客公寓的雷雨中恢复过来，租客与房东的纠纷依然历历在目。时隔两年，魔方生活（魔方公寓母公司）赴港冲刺IPO的消息，再次引起大众对“长租公寓”的关注。

2009年，魔方生活在南京开设了首家出租公寓社区。截至2022年6月末，魔方生活共有76,190套公寓在运营。从地域分布来看，北京、上海、深圳等一线城市的公寓数量占比约64%。魔方招股书披露，2021年实现净利润2.59亿，净利润率为20.1%。

在长租公寓行业，魔方生活能否掀起新的增长？从更长的时间线来看，长租公寓在我国是如何一步步发展壮大的，又为何会陷入风波？暴风雨过后，长租公寓行业又有哪些新的发展和变化？下面，我也一一拆解。

腾飞：三股力量撑起新需求

2010年以来，随着“互联网+”和“大众创业、万众创新”的热潮，魔方、游+等创业公司相继推出了自己的长租公寓。

长租公寓本身就是一个非常有想象力的行业。创始人形容一二线城市努力工作的年轻人住在老房子和小房子里，“忍受老房子和设施”，“无聊，孤独，缺乏社交”，“面临租约到期”随时”、“租金上涨，需要搬家搬迁”等困境，建议建立新型公寓租赁。

冲突越大，需求越大。

长租公寓公司有针对性地为年轻人提供稳定、长期的居住服务。通过北欧、日式等流行风格的装修设计，让租户的生活更加得体温馨，并通过提供公共区域保洁、免费维修、管家服务，给年轻人带来安全感，同时，在集中式长租公寓中，增加更多的社区增值服务，如健身房、书吧等公共社交空间，让公寓成为年轻人的避风港。

需求端，一线城市平均购买年龄为36-38岁，新一线城市平均购买年龄为33-36岁。在买房之前，年轻的白领拥有可观的可支配收入，愿意支付更多的租金来提高出租房屋的质量。小而美的长租公寓迎合了这一新兴需求，并率先在大城市发展。

从企业背景来看，长租公寓大致可以分为以下三类：

·开发部

2015年，住房和城乡建设部印发《关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》，支持房地产企业将持有的房屋出租给社会公众，积极推动住房租赁市场的发展。房地产投资信托基金试点，对房地产企业很有帮助。强烈的吸引力。

在利好政策下，万科、金地、龙湖等房企纷纷布局长租公寓领域。其中，较为知名的如泊公寓是万科集团旗下的长租公寓品牌。截至今年6月，已在全国33个城市部署，住房16万余套；而龙湖集团旗下品牌冠宇，今年的存量房规模已突破11万套。

房地产开发商在长租公寓方面具有先天优势。首先，它们具有显着的品牌效应，更容易受到租户的信任和青睐，在业务上具有更多的协同优势，具有自有住房的独特优势。

·中介服务部

壳牌旗下的子如和我爱我家的翔宇，依托中介平台在租赁房屋和客户渠道上的便利性。在做二手房交易或租赁业务时，他们将房屋和客户资源引导至自己的长租。公寓业务。

由于中介服务公司持有的住房资源多样化，长租公寓业务的种类也更加广泛??。以自如为例，可提供去中心化合租、整租、豪宅，以及中心化??的独栋和社区的全系列租赁产品，为市场提供更多元化的选择。作为二房东，中介服务部门比开发商部门资产更轻，资金链更灵活。

· 创业系

创业部是最早涉足长租公寓领域的企业。拥有最丰富的运营管理和野外勘探经验。以优+、魔方公寓为代表的初创企业披上了互联网+的外衣，将传统的房屋租赁搬到了线上。作为数字平台，依托投融资走上了快速扩张的进攻之路。

雷霆爆炸：行业大洗牌

在长租公寓之前，美团、滴滴等平台独角兽的出现已经让资本相信“烧钱换市场”是可行的，而以丹客公寓为首的长租公寓企业正是“转型”的口号以互联网为手段的传统住房租赁市场”。

资本市场也一直按照“数字平台”的预期，对长租公寓企业进行估值、投融资。长租公寓本身也乐于将其商业模式归结为集中化（房东房源集中管理、分散出租）、标准化（统一装修）、在线化（完成看房、交易、增值服务全流程） APP上线）是适合平台型企业的新词。

然而，华丽的外表下，公寓的长租，本质上还是二房东的硬钱。

对于平台型企业来说，最重要的是扩张后边际成本的降低。随着平台的发展，新用户加入平台的边际成本接近于零，同时也为平台上的所有用户带来了潜在的正收益。对于长租公寓，租金本身还是需要业务员与房东和租客一一协商沟通，边际成本不低。边际成本不降反升，理论上证明长租公寓平台无法实现快速规模化。

长租公寓企业为了实现快速扩张，获得新一轮融资，进入了恶性竞争阶段：高买低卖抢占租户和房源，即快速吸纳房东的房源。以高于市场的价格，然后以低于一手租赁的价格出租给租户。因为长租公寓的用户集中在一二线城市，而一二线城市的住房资源也是稀缺和紧张，在这场零和博弈中，各家公司纷纷还跟进了高买低卖的竞争策略，使市场竞争更加扭曲和无序。

在这种畸形的竞争策略下，一些长租公寓企业借势互联网金融，开展了租赁贷款业务。租户与金融机构签订贷款合同，分期还款；租金一次性支付给长租公寓公司。这样，公司将积累更大的资金池，继续高价买房-低价租赁-融资-高价买房的博弈。在这场博弈中，一些长租公寓公司只支付房东和租客之间的租金差价，并且动用了数倍于这个数额的巨额资金。

然而，这种模式本身是非常危险的。一旦公司投资业务出现重大亏损或无法通过扩张融资方式获得新资金“借新还旧”分散式公寓大部分亏损，长租公寓公司的资金链就面临着就业断裂的风险。

2020年，新冠疫情的爆发导致租赁市场需求锐减，“借新还旧”的商业模式无法再持续。巨额的执行金，而更多的中小长租公寓公司带着钱跑路，在房东和租客的纠纷中留下了一块鸡毛。

回顾雷暴事件本身，并不代表长租公寓整体走下坡??路，更应该理解为行业的洗牌或自我净化。让企业和房东、租户看到长租公寓的风险，警惕高买低卖的恶性竞争方式。

下半场，打好支点

阿基米德说，给我一根杠杆，我就能举起地球。不少企业也确实如此，在“杠杆”上疯狂发力。但是，我们必须看到，在撬地球的事业中，除了杠杆之外，更重要的是支撑杠杆的支点一定要牢固牢固；如果失去支点，所有杠杆都会失去焦点。

对于长租公寓来说，支点是服务好房东和租客的业务能力。长租公寓下半年，企业的核心竞争力在于服务本身。相信大家也看到了，长租公寓赛道本身并没有那么光鲜亮丽。不仅投资大、回报周期长、对资金链要求高，而且还赚到了二房东的血汗钱，利润空间有限。

业内一直有“三高一低”的说法，即长租公寓市场资产价格高、融资成本高、税负高、收益率低。凡是真正坚持长远分散式公寓大部分亏损，做好二房东业务，不断优化打磨自身经营管理能力的企业，都会有更多脱颖而出的机会。

从大势看，政策长期利好长租公寓行业：

首先，在监管层面，政府重点打击高风险商业行为，严格监管租赁贷款和资金池，出台一系列行业规范，禁止高买低卖的行为；

金融层面，去年7月，国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，为长租提供融资渠道公寓企业；

政策层面，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励多地将存量房源转为保障性租赁住房，即长租公寓有望纳入在保障性租赁住房系统中并得到政府的认可。

在需求方面，未来中国城镇化将继续稳步发展。而且，在以长租公寓为主的一二线城市，仍然有大量年轻人涌入，规范、体面、以小户型为主的长租公寓还是比较多的。在租赁市场上具有竞争力。

在企业方面，一些优质的长租公寓企业将走出一条更健康的创收路径。

例如，在商业模式上，魔方人生正在讲述与“蛋壳公寓”不同的故事。不同于向个体房东征收房屋，魔方生活对机构业主的房屋一一征收，包括房产未售出的商住公寓、封闭式酒店等。也由于集中住房的优势，立方生活可以保证住房的锁定期。同时，用户还可以在一栋楼内设置娱乐、办公、休闲、健身等公共空间，方便规划用户社区活动，从而增强用户粘性。.

在To B市场，魔方生活还推出了企业团租服务，摆脱了“靠资本抢房、转租补差价”的单一模式，提供企业与公寓之间的穿梭服务，满足企业在员工宿舍方面的需求。需要。

此外，魔方生活还尝试了“轻资产模式”，将精细化运营管理技能融入解决方案，通过加盟、托管等方式输出运营管理能力，为合作伙伴提供从前期设计到后期的全流程。管理。魔方生活等服务作为管理出口商，与某国企合作，在宁波打造租房社区。

而以地产公司为后盾的大品牌，如今已经成长为长租公寓的头部品牌。万科在2020年业绩发布会上表示，长期看好住房租赁市场，坚信长租公寓将是主要发展方向。截至2021年底，万科港公寓品牌将运营管理长租。208,700 套公寓，比 2020 年增长 12%。

已开业项目年均出租率为95.3%，客户续租率高达58%。依托万科体系内的物业管理、商业管理等服务，港口公寓在社区运营、租赁管理等服务方面始终走在前列。

“扩张与负债”是一的两个方面

如果扩张是长租业务的 A 面，那么债务就是 B 面。下半年走向长租公寓，长期存在的“扩债”问题仍需解决。

正如魔方生活拥有“2021年净利润2.59亿”的亮眼数据一样，利润率也超过了华住、首旅和锦江大酒店。为何在资金寒冬时选择冲刺IPO？这也不得不归因于“扩张和债务”。

2017年，立方人寿的创始人先后辞职并出售股份，跟随立方人寿A轮到D轮的华平成为第一大股东。随后，魔方人生开始了更为激进的扩张之路。到2021年底，魔方生活的公寓数量增长几乎翻了一番，增长率达到94.36%。这一系列的收购也直接导致其规模和业绩的激增。

相应地，魔方生活的流动负债净额从2019年末的7.03亿元增加到2022年上半年的15.43亿元，总负债率为81.7%（单客公寓2019年负债率为95.78%） ）。同期，魔方人寿一年内偿还的银行及其他贷款10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，未能弥补短期债务。这或许是魔方生活急于IPO的主要原因。

然而，激进的收购和扩张是一种“兴奋剂”，来得快，去得也快。魔方生命今年的增长势头并未延续。2022年上半年，魔方人寿实现营收8.5亿元，同比增长24.15%，期间实现利润41万元，同比锐减99.75%。

如果用更形象的方式来描述，那就是运营7.6万多套公寓的魔方生活，每套公寓创造的利润只有不到5.4元。管理层被“清洗”的魔方生活，正在讲述一个不同于“蛋壳公寓”的新故事，同时也面临着“利润”和“债务”的老问题。

从“机会主义”到“价值主义”

在中国，每当一个领域变得火热时，都会有四个演变阶段：

（1）一个真正优秀的团队，只有在获得大量资源、做出大量有价值的创新之后，才会被人赏识；

(2) 资本闻起来有利可图，大举进入。泡沫逐渐形成，更多的人涌入，泡沫不断扩大；

（3）由于事物发展的客观规律存在，泡沫被戳破，盈利模式没有被淘汰，只想做短期活动的人自动退出；

（4）行业回归均值，大资源向真正留存的优秀项目靠拢。

长租公寓用几年时间完成一个周期，行业逐渐从“资本驱动”转向“价值驱动”。价值回报不再是动机，而是“结果”，其“因”是满足年轻人对美好居住地的向往。

强劲的市场需求决定了长租公寓赛道依然看好。十年来，共有7600万大学生毕业，其中70%需要租房。年轻且受过良好教育的年轻人是长租公寓最直接的客户群体，代表着具有广阔发展前景的行业。

在长租公寓市场，最缺的不是前景，而是时间和耐心，以及交付给用户的居住体验。