中国金茂收获利润4.59亿元改善公司全年业绩或为改善

中国金茂收获利润4.59亿元改善公司全年业绩或为改善

近期，保利发展和中海地产两家央企同时发行境内公司债券，被视为房地产行业融资环境明显改善的积极信号。

我们知道，中央企业在融资方面有很大优势，所以它们基本上没有受到不久前流动性危机的影响。

但也有部分央企选择处置项目公司来回套现。

比如中国金茂。

不久前，中国金茂宣布以24.28亿元的价格出售青岛方家置业有限公司（以下简称方家置业）90%的股权。

出售方家地产90%股权的重要原因之一，可能是为了提高公司业绩。

前三季度数据显示，中国金茂实现营业收入368.75亿元，同比增长112.14%，归属于母公司净利润19.44亿元，同比下降23.64%。

本次交易将使中国金茂获得（税前）利润4.59亿元，将有效提升公司全年业绩。

此外，中国金茂可能还有其他考虑。

项目公司由控股股东划转

公开资料显示，本次受让股权的项目公司方佳地产，实际上是中国金茂从控股股东手中收购的。

2019年10月25日，武汉化工以17.73亿元竞拍挂牌方式中得中欧国际城5块地块。

这5块土地已注入武汉化都的3个全资子公司项目公司。其中，青岛方旭置业有限公司（以下简称方旭置业）持有G-2019-013地块，青岛方景置业有限公司（以下简称方置置业）持有青岛金茂智慧新城C8地块，方佳地产涨幅最大，B4、B6、D11共3块地块。

2020年3月，中国金茂旗下子公司与中化资产签订股权转让协议，以68.5亿元的对价向中化资产收购武汉化学资产100%股权。

据悉，中化资产是中国金茂的间接控股股东中化集团的全资子公司。

随着股权转让的完成，中国金茂成为武汉化工的控股股东，自然获得了中欧国际城5块地块的开发权。

通过本次与控股股东的交易，中国金茂获得了总建筑面积约73.11万平方米的股权土地储备。

发展重心转移

土地既然是从控股股东手中接手的，自然会有相应的价格优势。中国金茂应该做的是加快发展。

然而，去年11月，中国金茂以4007.72万元将方景地产100%股权和500万元债务挂牌上市。今年3月，以3428.09万元挂牌方旭置业100%股权。

现在，中国金茂已出售方家地产90%的股权。

要知道，青岛是中国金茂重仓的地区之一，而中欧国际城所在的高新区是中国金茂深耕的板块之一。其开发的商业项目鳞次栉比。

有分析认为，中国金茂将把发展重心转向青岛。

在青岛西海岸新区，中国金茂建设总投资150亿元的中国金茂科技城；在今年9月的青岛第二轮集中拍卖中，中国金茂中标8块地块，其中5块地块位于李沧区。

仔细想想，中国金茂这样做是有道理的。毕竟，项目开发需要大量资金。好吧，钱最好花在“刀片”上。不再在优先开发名单中的土地如果被搁置，将需要花钱。最好及时卖掉，退回的资金可以用于其他项目的开发。

早在2019年10月28日，中国金茂就以5.75亿元的价格出售了青岛茂景置业100%的股权。公司主要资产为青岛智慧新城项目C4地块，该地块也归中欧国际城所有。其中一个地块。

股权转让还有其他目的吗？

但是，就方家地产的销售而言，就不同了。

中国金茂仅出售了方家地产90%的股权，与此前转让其他项目公司不同。

就本次股权转让的受让方青特置业而言，本次交易的价格不小。

统计数据显示，截至今年8月31日，方佳地产总资产31.23亿元，总负债9.37亿元，净资产21.86亿元。

以此推算，方家地产90%股权的对应价格为19.674亿元挂牌转让子公司股权是好是坏，青特地产以24.28亿元的价格接手，溢价率为23.41%。

其次，根据合作协议，自B4地块开发启动以来，中国金茂将继续开发经营该地块，独立承担风险，享受该地块的收益；另外两块地块归青特地产所有，中国金茂按照9:1的比例分担风险和收益。

也就是说，即使青特地产取得方佳地产90%的股权，仍无法获得B4地块的相应开发许可。

最后，根据合作协议，青特置业还需在方家置业股权变更后，向中国金茂指定实体提供1年期无息贷款1.53亿元。

在“三条红线”政策下，无息借贷绝对是一个甜蜜的糕点。

也就是说挂牌转让子公司股权是好是坏，在本次交易中，青特置业承担了很多“条件”，中国金茂不仅返还现金超过24亿元，增加利润4.59亿元，还获得了1.53亿元的免息。贷款。妥妥的大赢家。

不过，青特地产并不是慈善机构。本次交易是否有后续安排？

例如，在项目开发过程中，由于中国金茂仅持有10%的股权，项目被解除，期间发生的债务不计入公司财务报表；项目建成后，中国金茂将按照协议进行。有条件回购股份即可享受最终结果。

这种现象普遍存在于房地产行业，其目的是为了隐藏真实的负债。

就中国金茂而言，一直有“清股实债”之嫌，所以这种隐瞒实债水平的安排并非不可能。

毕竟作为央企，虽然中国金茂在融资方面优势明显，但其盈利要求和债务合规性是中国金茂不能忽视的考验。

而这两个考验，通过出售方家地产的股权，一石二鸟。

至于这是否属实，我们只需要看中国金茂在项目开发完成后是否会回购。