不动产登记对楼市有何影响？对购房者有何利好？-随便找财经网

不动产登记对楼市有何影响？对购房者有何利好？

　　《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日落地实施，2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，不动产登记体系进入到全面运行阶段。可以说国家花费大力气来进行房屋不动产登记主要是为了后期进行房地产税等征收作为铺垫。进行不动产登记后对于楼市的影响也是显而易见的，起码对于大量的炒房客或者囤房者来说不是一件好事，对于普通购房者来说可以说拥有了很多信息知情权。借此机会简单谈谈我的观察。

　　什么是不动产登记？其实行的意义在哪？看明白这点就才能懂得其实行后对于楼市有哪些影响了

　　不动产登记的范围包括了几个部分：住宅房产、商业房产、土地、海域使用权、探矿权和采矿权。可以说不动产登记的绝大多数针对对象其实就是房产跟土地（土地主要是农民的耕地），这也被很多人解读为“国家对于房地产的一次集中摸底”。那么不动产登记完成后的意义在哪？几点观察：

　　国内房产整体供过于求的情况都知道，但确实还存在大量的无房或者刚需购房者，甚至在不少城市至今存在一个人拥有几十套房产的情况。从某种意义上来说城市土地是一种稀缺资源，自然依附于土地的房产也是一种稀缺资源。如果说房产也按照市场的“二八原则”，20%的人占据了80%的房产，那么问题就很大了。进行不动产登记的目的就是让国家彻底明白到底谁占据了大量的房产来获取财富。

　　任何政策的颁布和实施都是需要精确的数据作为支撑的，无疑房地产调控始终效果缓慢或者说只能用粗犷式的管理办法来进行的关键就是数据不够精确。包括国家统计局在内掌握的数据仅仅是大体的总量，但是具体到个人或地方的数据却很难准确掌握。这也是为何不动产登记要全国联网的原因，毕竟不同城市的房产调控方法不一样，人们购房的欲望和需求也不一样。

　　全国每年商品房销售面积在17亿平方米左右，已经超过了实际乡村人口流入城市的居住需求量，那么到底是谁购买了这些房产？投资炒房的人群到底有多少？这些都是需要一个数据支撑的

　　图上所示是近10年来我国商品房销售面积走势图，可以看到一个基本事实“2017-2019年国内商品房销售面积始终维持在17亿平方米左右”，大家要知道每年我国城镇人口的增长数量基本维持在1700万左右！！也就是说这些新增人口要人均解决100平米的房产才能保证房产没有泡沫，大家认为可能吗？那么这些多余的房产都去哪里了？炒房者手中拿了多少？上市企业和公司占了多少？只有通过不动产登记联网才能解释的清楚。

　　不动产登记说到底还是后期出台房产调控措施的基础工作，目前来看推进有序，对于楼市的影响主要体现在未来

　　房产证转变为不动产证的关键在于对于居民手中的房产进行集中摸底，炒房客不可能普遍存在，炒股跟炒房的人群、资本搞不好都是一类

　　通过换证的方式对于居民的不动产权进行摸底，再通过全国联网的方式，经过大数据分析基本上就可以确定到底哪些是“炒房客”，哪些的普通投资者，哪些是真正的刚需。这也是为何从2018年开始全国联网不动产登记后，很多真正的炒房客都开始加快撤离的根本，甚至有这样的一种感觉“不动产权登记进展快速的城市，房价涨势越弱”。从某种意义上来说，不动产权登记也是另一种“挤泡沫”。那既然如此对于楼市的影响也就显而易见了，几点观察：

　　国内房价持续上涨可以理解，但是长期不合理上涨肯定是大量资本注入的结果。这里面到底有多少违规资本、违规操作？把数据放到桌面上基本就可以看得清楚了。毕竟只要做好产权登记，全国联网的基础上国家想要查询任何人的不动产信息都是很简单的事情。因此从这点来说炒房客、炒房资本的出路只有一条“尽快逃离”。这也是为何从2018年开始不少城市的二手房市场价格出现回落，走势不强的关键。

　　不动产权登记完成后，国家和地方才能准确知道到底我们需要多少房产？因为房产建设本身的滞后性决定了真正的市场需求是很难准确预估的，自然也就会产生供应不足或者供过于求的情况。没有任何人或组织能够准确预估未来2-3年的住房需求量，这是由房产本身的期房性质决定的。但是如果说我们准确掌握了数据，那么是不是就可以有效的进行房地产市场建设。到底出让多少土地？建设多少套房产？这些数据基本明确了之后，才能有效的避免房产泡沫的再次出现。

　　楼市的健康发展根本还是在市场调控，在供需端的调控（只不过供应和需求的数字我们不知道），所以我们只能通过融资端的调控来抑制过多的资本进入楼市来稳定房价

　　从市场角度来看，房地产调控最终还是要回归到市场供需上来的，不过有一点大家都忽视了“房产的需求和供应我们无法准确预知”

　　今年出让的土地要想真正解决住房问题往往需要3-5年的时间，甚至有些地方的房企因为资金等各种问题交付的房产土地使用年限已经过了10年之久。所以，试图通过土地供应来调整房产供给从根本上就是错误的（除非严格规定动工时间和交付年限）。需求和供应总是在不断变化当中，这是由房产都是期房交付的本质决定的。要想解决这个问题只有两个办法：

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