东莞房价还会更高吗？-随便找财经网

东莞房价还会更高吗？

　　最近东莞楼市局部区域的房价上涨较快，价格波动的幅度颇受人瞩目，虽然现在有关部门也正在高调地开展着整治市场乱象的行动，但不可否认的是，当地包括土地市场在内的市场现状却给了人很多期望，而大湾区和深圳都市圈的概念又被人反复拿来炒作，只怕如果没有更严厉和长效的措施跟上，东莞的楼市还存在着继续躁动的可能。

　　热点区域市场躁动、整体库存降低、二手房不限购，这些特点给当地市场带来了较大的不稳定因素。

　　▲热点区域房价涨幅较大、土地市场也出现大幅溢价的现象，影响着当地的市场情绪。

　　虽然东莞整体均价涨幅并不突出，没有太偏离平稳发展的状态，但其中几个主城区的房价在进入2020年后却出现了较大的涨幅，据当地统计部门自己每月公布的网签数据来对比，仅2020年1-5月期间，均价涨幅最高的莞城区涨幅就达54.3%。

　　这个区的网签均价从1月份的24056元涨到了5月份的37125元，其他几个主城区虽然涨幅不如莞城，但也均在短时期内出现了较大的上涨，这种大幅度涨价的现象对当地的市场情绪产生了很大的影响。

　　而在土地市场也不平静，最为突出的是6月24日东莞出让位于塘厦大坪两块孪生地块，拍出的2.4万左右的楼面价在刷新塘厦当地的历史楼面价之余，还高于塘厦镇5月份2.3万左右的网签均价，面粉比现在卖的成品面包还贵。

　　同时，这两块地拍卖的溢价率也是比较高的，其中一块从起拍价13.66亿竞拍到25.11亿成交，另一块从15.03亿竞拍到27.67亿成交，两块地的溢价率都是84%左右，成为塘厦的新地王。虽然这么高的溢价率只是个例，但结合今年当地土拍市场明显升温的背景，市场难免有不一样的解读。

　　对比一下南京市的土拍情况，南京市规划和自然资源部门最近两次在其网站上公告挂出18宗地块，要求颇为严格，一方面限房价，锁定未来的预售房价与现在差不多；另一方面严格控制最高溢价率，18宗地全数控制在20%多的溢价率，有效控制着地价的变动。

　　当然每个城市都有自己的情况，东莞的土地资源要比南京少太多，背景不一样，土地出让的具体的做法也就不可能相同，因城施策也是正常的举动，但如果仅从市场的角度来看，难免会让市场对当地未来房价的走向多了一份异样的期待。

　　▲新房库存量减少，二手房不限购，对当地房价的预期影响较大。

　　东莞的土地面积只有2465平方公里，其本身又是一个制造业大市，人口又多，对各类用地的需求很高，对于新建住宅的长远供应也会受到影响，而事实上最近几年东莞的新房供应量并不算大，在新冠后更造成了库存量大幅下降的现象，进一步加剧市场中供需紧张关系。

　　据华南知名机构中原研究院的月报数据显示，截止至2020年5月31日，东莞新房库存面积回落到374万平米，同比下跌了24%，环比也下跌了6%，已经回到2017年时的低位水平，也显示了在新冠后成交放量的同时，供应量并未有效跟上，导致有些区域的房源减少。

　　而整体库存去化周期为8.5个月，远比合理区间的12-18个月低，容易在局部区域出现供不应求的局面。

　　而另一方面，作为地区生产总值接近万亿大关以及大湾区热点城市之一的新一线城市，东莞的二手房是不限购的，对所有人开放，在同级别的城市中，也只能找到东北的沈阳与东莞一样。在当地房价躁动不安并位于经济热点区域的背景下，难免会给了很多有心人的操作空间，从而对市场的预期也造成影响。

　　地区概念和未来发展前景的影响，对于强化当地市场起到了较大的作用，房价的走向受管控的影响较大。

　　▲概念影响和区域未来发展前景的影响，对当地的市场预期也起着强化的作用。

　　概念是房地产行业发展过程中非常重要的影响因素，而对于当地房地产行业来说，东莞的概念比较多，也成为很多从业者、投资者、炒客炒作的内容。比如与深圳相关的所谓“深圳都市圈”概念，就成为了很多业主、房企、中介炒作的对象，再加上粤港澳大湾区这个全球顶级湾区的概念，更加让市场对东莞这个房价大幅低于深圳的城市充满了期待。

　　而在另一方面，概念也并非没有价值，随着国家城市发展战略的实施，作为其中主要内容之一的粤港澳大区的确具有非常长远的城市发展前景。如果达到世界级湾区的水平、参与全球竞争的目标实现，那么大湾区内的城市都将需要再继续提升自身的城市实力，而东莞作为其中一个重要城市，自然也会得到进一步的发展。

　　特别是其地处广深两大一线城市之间的特殊地理位置和较小的市辖面积，未来随着资源的增加和一体化程度的深入，势必也会增加人口吸附能力和房企布局意愿，为当地的房地产行业带来支撑，从而较容易在当地形成较强势的市场预期。

　　▲房价的走向会受管控力度影响，住房制度和税收情况也将是重要的长远潜在影响因素。

　　国家出台“房住不炒”和“稳房价”的楼市调控，其中的原因之一是因为仅靠市场自行调节是很难办到让行业稳健发展并与经济发展匹配的，只要监管得少一些，市场的房价特别是热点城市的房价就很容易被重新搅动起来，增加行业发展的不稳定因素，所以热点地区的房价短期内怎么走，管理的力度是非常重要的影响因素。

　　目前东莞也已经因前期市场出现异动而开始开展市场乱象的专项整治行动，理论上对于市场的降温也会起到作用，但因为是刚开始，效果如何还有待市场来验证，如果后期效果表现较好，那么将有可能进一步稳定当地的房价。

　　而对于更长远的潜在影响来说，住房制度的不断改善和房地产税的实施将有可能彻底改变商品房投资属性过重的问题，但这些举措都不是一时半会就能完善的，需要一个逐步推进的过程，不过即使国外那些已经有较强的市场制度的热点大城市，房价也存在着向上突破的现象，只是幅度较小和速度较为平缓，大都与通胀和经济发展相匹配，投资属性远远弱于国内房产。

　　综上内容，受当地市场发展特点的影响，东莞房地产行业的市场预期比很多城市都要强一些，再加上当地有较多的概念以及较好的城市发展前景，也为房地产行业带来支撑，而短期房价的走向受管控力度的影响较大，长远来说热点大城市的房价有可能会随着经济发展而进一步向前，但在调控、住房制度的完善和房地产税的影响下，投资属性有较大的可能会被进一步削弱从而使房价走向更平稳的方向。

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