自2016年中国实行“房住不炒”的政策，为什么现在房价不降反涨呢？-随便找财经网

自2016年中国实行“房住不炒”的政策，为什么现在房价不降反涨呢？

　　“房住不炒”只是对市场需求进行偏向于居住属性的疏导，采取措施抑制投机需求，挤压市中不健康的因素，并未硬性规定房价必须下跌，同时从市场因素来看，整体需求并未因投机需求被抑制而出现下跌，反而年度整体待售面积出现了逐步下行的态势，使整个房地产行业的供求关系并未差于调控前的水平，在需求的推动下房价出现上行也就比较正常了。

　　市场的供求关系并未因为“房住不炒”的出现而出现反差，供求关系反而出现了新的情况，这是房价上行的重要原因。

　　▲房地产行业的整体住宅销售量并未因“房住不炒”而出现大量萎缩，反而连续三年保持年度增长，没有从成交量上对市场形成影响。

　　“房住不炒”并未规定市场价格一定要往下走，而是把价格引导在一个大体的范围内，保留着商品市场中的市场因素的影响。作为市场因素中对价格影响至关重要的需求量并未因楼市调控而出现大的收缩，这样的市场表现是价格企稳并上行的主要影响因素。

　　据国家统计部门的数据，在2016年下半年展开楼市调控后，全国新建商品房中新建住宅的整体销售面积从年度来看还保持着放大的发展状态。数据显示，2017年全国新建住宅的销售面积是14.47亿平米，2018年小幅上升到14.77亿平米，2019年继续小幅上升到15.01亿平米。

　　升幅虽然不大，但依然处于扩张状态，“房住不炒”主要挤压了原来投机炒房的需求，对于自住需求却是鼓励的，而自调控以来，市场需求也主要以居住为主，也正是这些以居住为主的需求，比出台房地产调控措施前掺杂着大量投机投资需求时的成交规模更庞大。

　　对于房地产行业这样天量规模的行业来说，成交量就是价格的根本，对房企、二手房业主的定价决定产生非常重要的影响，也会对市场价格预期产生决定性的影响，从而容易让价格出现坚挺或者上行的态势。实际上从国家统计部门的数据来看对应的全国新建住宅均价也从保持着逐年攀升的状态，也从侧面印证了成交推动着价格的情况。

　　▲待售新建住宅面积整体没有上升，反而主要呈现年度下行的态势，显示供应也有所回落，使进入楼市调控后整体库存反而走低。

　　房地产行业如果出现库存上升并处于高企的位置，那么会明显处于供过于求的局面，导致因待售存货太多而出现较大的销售压力，从而较容易把压力传导到价格上，毕竟资金密度要求高的房地产行业中，房企普遍处于较高的负债状态，极度依赖销售回款来补充现金流，所以当积压过多时房价就有可能松动。

　　但观察进入“房住不炒”以后新建住宅待售面积的年度数据，除了由于今年初受新冠的影响而导致2020年1-4月份的数据小幅回升以外，在过往几年待售住宅面积都呈现出逐年下降的状态。

　　国家统计部门公布的房地产投资与销售的年度数据显示，在2016年的时候新建住宅的待售面积是40257万平米，2017年降到30163万平米，2018年是25091万平米，到2019年已经降至22473万平米，年度数据呈现出明显的下行。

　　受新冠影响2020年1-4月小幅回升到24804万平米，但这段时间的成交量也表现出从小而大地放大的态势，也对冲不少待售数据回升所形成的压力。

　　从前面的年度数据来看，库存数据不但没有因为调控的出现而上升，反而呈现下降的状态，而上文我们已经提到过，这些年的新建商品房中的住宅成交面积是上升的，这说明新增供应的面积并未同步放量。

　　虽然新开工面积在增加，但房企并未加速向市场供应，应该是对现在受控市场的信心不足而控制着生产的节奏，反而使供需关系保持着有利于定价的方向发展，这是整体房价还在走高的重要原因。

　　房地产行业在经济体系中依然占据着重要地位，楼市调控政策以保持行业平稳发展为主，涨和跌的幅度都有较大的概率受到引导。

　　▲房地产行业的平稳发展有利于经济的稳定前行，所以保持其发展的稳健也是非常重要的。

　　房地产行业在经济发展中处于支柱地位这个说法已经说了很多年了，而实际上房地产行业也在经济发展中发挥着支柱产业的作用。近20年对经济增长的平均贡献度超过10%，而且房地产行业的关联行业众多，再加上这个行业本身的规模足够庞大，造成由其发散出去的影响也相当大。

　　据国家统计部门的数据，2019年全国新建商品房的销售金额是15.9万亿元，由于销售面积与2018年大体相当，所以套数也不会少于2018年的1300多万套，这样的规模对建材、家具、家用电器等等行业及其产业链的带动是显而易见的，房地产行业成为众多产业集群链的最终输出端，如果这个输出端口受到影响，关联的行业也都会受到影响。

　　另外还有土地出让收入的作用也不容忽视，城市建设需要大量资金，土地出让收入就在其中出了很大的力。目前大部分城市中“房地产五税”和土地出让收入在地方财政收入中的占比都比较大，其中尤其以土地出让金最多，如果行业受到影响，收入也必定会受到影响，在未打到其他替代途径下，那么城市建设所需的资金也同样会受到影响。

　　而目前需求并没有出现大量的萎缩，所以从种种因素的影响来看，保持房地产行业的稳健发展还是比较重要的，在没有弱化房地产行业的影响之前，这个行业的平稳健康发展显然是相当重要的。

　　▲楼市调控的主要目标是保证房地产行业的平稳健康发展，“房住不炒”和“稳房价”的指向离不开这个方向。

　　“房住不炒”中的“炒”，主要是指市场中的炒房行为，这种行为被认为是严重扰乱市场的行为，而扰乱市场的行为属于市场中的不健康因素，从这个角度来理解“房住不炒”首先是要规范市场行为，挤压市场中的不健康因素，以让市场回归健康发展的轨道。

　　虽然在“房住不炒”后整体价格或者说大部分城市的房价还在走高，但即使走出更大的成交量，也并未如以前那样让房价出现大幅度的上升，而是大体保持在相对稳定的区间内向上发展，这也是“房住不炒”和“稳房价”后的效果，如果没有相关的一系列调控措施，本就火热的房地产市场也不知已经走到了何种高度。

　　所以虽然调控并没有让房价出现普遍下跌，但在上涨的幅度上已经得到了较好的控制，虽然个别城市有较大的涨幅，但并非普遍现象，“房住不炒”与“稳房价”的整体效果主要体现在维持行业的平稳健康的发展走向上。

　　综上内容，“房住不炒”的调控措施主要是保持房地产行业的平稳健康发展，并非是刻意降房价，且在措施出台后，以居住为主的需求量依然托起了庞大的成交规模，同时市场的待售面积受供应调节的影响并未放大，对价格就形成了较强的支撑条件，而鉴于房地产行业的重要作用，以调控措施来保持其平稳健康发展也是比较重要的。

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