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请分析近期的学区房市场？

　　大家好，我是勇谈。学区房尤其是优质学区房是很多购房者首要关注的对象，包括很多专家给出的购房建议中很多的一部分就是“购买学区房”，认为这样的房产不仅仅保值而且未来升值率会很高。实际情况也确实如此，因为城市中小学教育资源的不足，加上这些年城市化进程中大量的外来人员流入到一二线城市，导致大城市的教育资源更加紧张，尤其是优质教育资源。学区房的价格也始终处于一个高位，介于短时间内绝大多数城市教育资源不足的困境很难解决，所以未来很长一段时间内学区房市场还是很火热的。借此机会简单谈谈我的观察。

　　不同区域的房价为何会差别这么大？其实就是房子背后的资源聚集性，依附于房产的资源越多房价自然就越高

　　社会发展到今天“资源稀缺”的情况并没有根本改变，尤其是教育资源的分配不均情况依然严重

　　不仅仅是不同城市之间，哪怕是同一个城市不同区域之间的房价差距也很明显，房子本身的成本相差不大最大的区别在于“土地价格”！而土地价值的高低取决于土地背后的资源聚集情况，在交通、商业、中小学教育等聚集度高的区域，房价自然会高。学区房价格为何会高的关键也在于学校！！尤其是对于一些老牌的优质重点中小学。毕竟大家需要知道的是多数城市中小学还是实行的“划片入学”“就近入学”的措施，也就是说优质学校周边的居民子女能够先天获得进入优质中小学的权利。大家急于购买学区房的关键在于获得这种“优先权”，不少城市稍微好点的中小学对于入学都有一个先后顺序：有房有户、有房无户、无房有户、无房屋户，这点是事实存在的。

　　学区房的存在很大部分原因在于城市教育资源发展跟不上人口的流入情况，城市学校逼不得已采取了这样的措施

　　为何会出现“学区房”？其实跟这些年推动的城市化进程中大量的农村和乡镇小学被关闭有关系，图上所示是2010-2018年国内普通小学数量走势图，可以看到仅仅这9年时间国内小学数量减少了95599所，不出意外2019年还是持续减少。学校数量减少，但是学生数量却并没有明显减少。

　　还是以小学为例，图上所示是2010-2019年国内普通小学在校学生数走势图，可以看到在2013年以前一段时间确实国内小学生数量减少，但是2014年后这个数量又开始急剧增长，到2017年已经达到了历史最高水平而且数量还在稳定增长中。相比于小学数量持续减少，但在校小学生数持续增加来说，无疑这就会产生一个巨大矛盾。城市中小学教育资源不足的问题会更加凸显，尤其对于一些一二线城市来说。这也是为何“学区房”价格适中坚挺，而且越来越高的原因。

　　从理论上来说只要教育资源不足（尤其是优质教育资源）的问题解决不了，学区房未来走势肯定会越来越强

　　学区房的问题虽然引起了关注，但是真正解决的办法不多，仅仅依靠“租售同权”来弥补很难达到预期

　　2018年开始租售同权实施到现在为止不少城市都出台了相关措施，但是真正做到几乎没有。多数地方采取的措施的建立“农民工子弟学校”或“部分学校接收外来子女入学”的方式来执行，这里面其实牵扯到一个很关键的点“购买房产的人肯定不愿意放弃既得利益，尤其是本地居民和学区房购买者”。主要原因人们都不愿意放弃既得利益，别说经济欠发达地区，哪怕是经济如此发达的北上广深也不会愿意自己的优质资源被“稀释”或“被抢走”。“让子女不输在起跑线上”的关键点就是“进入一所重点的中小学”。

　　城市化进程过快的结果就是很多资源配套跟不上，哪怕是如今很多城市的新城区也存在这样的问题

　　农村和乡镇教育、医疗等配套资源越来越少，城市也在忙于扩建中，各种资源配套建设还需要很长一段时间；教育、医疗等资源配套不足的问题会更加凸显，优质教育资源本身就是稀缺的，不是说建学校就能解决的，关键是师资配套情况，好的师资建设需要的时间是漫长的。可惜这么多年过去了，教育队伍建设不是那么令人满意。教育改革这么多年说到底了已经让人越来越失望，期待教育资源有突飞猛进的改变，大家还是不要抱有太多希望的好。

　　对于购房者来说优质资源配套里面肯定还是包括了“教育资源”，这点很难改变，学区房还是稀缺资源

　　我国是教育资源稀缺国家，优质教育资源更是稀缺这点很难短时间改变

　　不仅仅是大学教育，包括中小学教育优质资源稀缺的问题都是普遍存在的。在市场经济条件下，资源如何分配？其实就是价格！学区房价格之所以高？就是因为教育资源稀缺，什么样的人可以享受学区房？自然是价高者得。“有多少钱，办多少事”其实就是市场经济的准则。在资源稀缺的情况下还有讲究“同权”其实本质上是矛盾的，除非加快教育、医疗等资源的建设，而不是盲目的“要求”，最终在地方的反馈就是“要么区别对待”“要么不理睬”。

　　全国房价都在上涨的趋势没有改变，更何况是学区房？

　　图上所示是2010-2018年商品房销售平均价格走势图，可以看到全国房价持续上涨的趋势并没有改变。哪怕是经历了2018年严格调控的情况下，全国商品房仍然保持了6.5%的增速，2020年疫情也仅仅使得第一季度的房价下降了44元而已（相比于2019年全年）！！在这样的背景下，学区房的价格没有持续走弱的道理。

　　综上，学区房市场目前来看还是要维持坚挺和持续上涨趋势的，毕竟在任何国家房价都是“资源聚集性”的体现，对于目前处于发展中国家的我们来说更是如此，各项资源不足的情况还将持续。各位觉得的呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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