请问人口老龄化对房地产市场的影响是什么？-随便找财经网

请问人口老龄化对房地产市场的影响是什么？

　　人口老龄化将不断改变人口结构，而人口结构中作为购房主力人群的劳动人口的占比将会相应地降低，从而不断对购房需求的整体规模造成影响，理论上在将来会对房地产市场的整体规模及局部地区的房价都会造成很大的影响，但这大概率会是一个平缓的过程，且中途也会受一些变数的影响，整个人口发展问题对房地产行业的影响不会那么快显现，下面我们一起就这些问题做一些探讨。

　　01

　　人口老龄化的具体表现和对房地产领域的潜在影响。

　　①国内人口老龄化的现状和具体表现情况。

　　国际上一般以60周岁或65周岁以上人口的占比来评估一个国家的老龄化程度，而国际惯例认为，只要60周岁以上人口比例超过10%或者65周岁以上人口超过7%，就可以认为这个国家跨进老龄化行列，那么我们在这个指标上的情况又是如何的呢？

　　◆如果以60周岁以上人口来看，从国家统计部门对2019年的最新统计情况来看，截止至2019年末我国60周岁以上的人口数量是2.5388亿，占比18.1%，比2015年时的16.1%上升了2个百分点，比2010年的13.2%上升了4.9个百分点。

　　◆如果以65周岁以上人口来看，国家统计部门的数据显示截止至2019年末，数量是1.7599亿，占比12.57%，比2015年的10.46%上升了2.1个百分点，比2010年时的8.87%上升了3.69个百分点。

　　可见近10年老龄化比例一直处于上升的状态。无论以10%还是7%的界线来对比，也都早在10年之前我们已经算是进入到老龄化阶段，但在过去这10年国内的房地产行业却是做得风生水起，房价也出现了大幅度的上涨，可见房地产行业并未受此影响。

　　当然在这10年中，虽然老龄化在快速上升，但总人口也在增长，劳动力人口的规模虽然也受到老龄化的影响，但绝对值规模庞大。据国家统计部门的数据，即使在2019年末，16至59周岁的劳动年龄人口依然达8.9640亿人，占总人口的比重为64.0%。

　　这样的人口总量下，结合人口流动和房产资源在地域和家庭中分布不均衡量的背景，依然可以保证着相当规模的潜在需求量。

　　而目前我们的人口出生率虽然在降低，但人口自然增长率为正也说明了人口总量依然会缓慢递增一段时间，人口峰值及人口红利的彻底转变还需要较长的时间，它的影响对房地产行业的传导理论上也不会很快。

　　②人口老龄化对房地产行业的潜在影响。

　　人口老龄化代表着老年人口在总人口中所占的比例不断上升，如果保持着目前这种出生率和自然增长率下行的态势，在人口总量增长放缓甚至最后可能进入负增长的情况下，会造成相应的劳动人口占比的不断减少，如果这个趋势持续，那么对应的最直接影响就是房地产市场的整体需求规模将会逐渐受到压缩。

　　劳动力人口是房地产市场的主要接盘力量，假如具备这个力量的群体规模呈现不断萎缩的趋势，那么接盘的人数无疑就会变少，房地产行业的持续增长势头就要受到考验。我们假想一下，如果市场中没有了购房需求，那么市场的规模和市场的价格无疑也将会大受影响。

　　但8.96亿劳动力人口是一个相当庞大的数字，且房地产市场存在着很多不均衡的现象，会对需求的状态造成影响。如由于建筑年代的不同，房产的新旧程度并不均衡，导致老房子的居住体验弱于较新的房子，从而导致了大量的改善的需求。

　　又如地域和家庭分布不均衡的现象，导致流动人口和在一个城市中缺少房产的人又有想拥有自住房屋的需求，现在人口增长虽然放缓，但人口总量依然还在增加，这也从一个侧面揭示了人口红利的影响是一个缓慢的过程，很多机构的研究都表明，这种现象对房地产形成影响的时间隔最少也要10年以上。

　　02

　　人口老龄化对不同城的影响呈现出分化的特点，而且在整体过程中还会出现一些可能会延缓影响速度的变数。

　　①包括老龄化在内的人口发展趋势对房地产行业的长远影响会因城而异，并非每个城市都一样。

　　即使整体人口趋势表现趋弱，但在不同的城市中，人口的变化趋势也呈现着强弱不同的发展态势。其中经济和产业发展势头好的城市，其良好的城市配套和较好的就业和商务环境，对人口有着天然的吸引优势。能把人口吸引进来，就有机会保持当地的人口规模甚至造成区域性人口规模的扩张。

　　而流动进入的人口，一般都是以年轻劳动力为主，这种人口的特点对于保证当地房地产市场无疑提供了重要的力量。人口流入现象在国内三大主要的城市群表现尤其明显，以人口聚集能力较为突出的粤港长三角城市群为例，据中指院的研究数据，2019年该城市群内27市新增的常住人口近157万，增加人口非常明显。

　　图片：中指研究院

　　而随着长三角城市群在国家战略的发展下，当地还将会得到进一步的发展，地区经济的发展前景是非常值得期待的，那么对人口也将会保持着旺盛的吸引力，这对于需求规模的保持甚至扩张是一个相对有力的保障。

　　所以像长三角、珠三角及京津冀这些地区，在国家的重点发展下，对整体人口红利问题的消化能力要比很多中西部城市都要强，甚至整体人口红利的降低并不会在这些地区造成明显的影响。

　　②在人口发展过程中还存在着一些延缓影响速度的变数。

　　虽然从国家统计部门现时的数据来看，人口出生率和自然增长率都呈现下降的状态，且老龄化也在加速，但在这些背景下面还是存在着延缓其对房地产的影响速度的变数。

　　比如人口政策也极可能会根据人口的发展趋势来做出相应的调整，特别是当人口发展情况所呈现出来的问题相当突出时，在提高国民生育意愿和改善福利条件、改善生育的环境方面是存在着不断作出完善的可能的，这无疑也增加了延缓包括老龄化在内的人口红利走弱速度的概率。

　　而另一方面，研究显示国内家庭的户均人口数量呈现少型化的发展趋势，户均人数减少，家庭户数增加，也会影响着潜在需求的数量。

　　虽然每年的供应量会消化部分需求，但从家庭户数的走势来看，无疑存在使需求的减少降缓的可能。同时房地产市场还是一个商品市场，供应会随着市场进行调整，当需求持续地明显减少时，那么供应的规模也会大概率会自然地减少，那么即使存量市场很庞大，影响的速度也有较大的概率会相应地降缓。

　　综上所述，人口老龄化对整体房地产行业的长远影响是负面的，但从现在的人口情况来看这个影响将是一个平缓的过程，且在这个过程中还会面临着一些可能会延缓影响速度的变数，同时，包括老龄化在内的人口发展趋势并不是对每一个城市都会造成影响，不同的城市所受到的影响会呈现分化的状态。

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