为什么房价易涨不易跌，其背后的原理是什么？-随便找财经网

为什么房价易涨不易跌，其背后的原理是什么？

　　对于房价持续上涨的原因其实很多朋友都已经讲明白了，造成房价持续上涨的因素无非就是：土地成本、建筑材料成本、通货膨胀和资本的大量涌入等。那么这些因素当中那些对于房价大涨起到关键作用呢？其实还是资本的大量涌入导致。借此机会简单谈谈我的观察。

　　经常听到这样一句话“楼市就是资本市”，如今的高房价说到底还是大量资金堆积的结果

　　房价走势的情况基本跟资本注入的情况趋势相同，这点大家需要明白

　　图上所示是2005-2019年我国房企实际到位资金走势图，可以看到一个基本事实“房企到位资金变弱的时间段就是房价走势变弱的时间段”。2007-2008年如此，2013-2015年也是如此，只不过面对房地产走势变弱我们采取的办法始终都是“刺激”，货币刺激加上各种引诱大家购房的措施出台，房价继续上涨也就是必然了。

　　房产之所以称为如今多数人必买的商品，这跟消费趋势的引导有很大关系，房产率先跟婚姻挂钩

　　可以说从商品房制度开始建立之后，尤其是2000年以后在越来越多的城市品尝到“土地财政”的甜头后开始纷纷效仿。在2003年房地产业被确定为“国民支柱产业”后，房地产业发展进入高速发展阶段。图上所示是2005-2018年房企负债率及资产走势图，可以看到一个基本事实“在房地产行业被确定为国民支柱产业之后其发展迎来高速时期，尤其是这种趋势在2008年的再次加速后。”80后其实深有体会，在2008年后消费主流已经开始向房子转移了。买婚房等习俗开始在全国各个城市开始普及，到90后达到顶峰“房子、车子、票子”成为新的结婚三大件。

　　近些年随着国家对于房地产调控的力度加大，影响房价的因素开始向土地成本转移，如今土地购置费用成为决定房价的关键因素

　　如果说在“房住不炒”提出之前，房价大涨跟大量的资本堆积有关系的话，那么从2017年开始的房价上涨跟房企拿地成本变高关系就比较大了

　　图上所示是近10年来房企购置土地面积及费用走势图，可以看到一个基本事实“2015年后房企购置土地面积在减少，但是购置费用却在飞速上涨”。以2018年为例，2018年房企购置土地面积2.9亿平方米，购置土地费用竟高达3.63亿！也就是说2018年房企的拿地成本已经达到1.25万元/平米。各位觉得这样的情况下，未来3-5年的房价会降吗？毕竟房企再怎么降价也不可能做赔钱的买卖。

　　土地成本在不断上涨的道理很简单，就是因为地方财政收入远远低于支出，地方需要通过卖地来获得大量收入来支付债务

　　地方财政入不敷出已经是历史问题，上图所示是近10年来地方财政与支出表，可以看出近10年来地方财政收入与支出的差额越来越大，地方财政赤字越来越严重，仅仅从2010年开始地方收入与支出之间的差额总计就高达63.8万亿！！仅仅这些债务产生的利息就对一个城市的财政就是巨大负担。这也是为何很多中小城市宁可冒险放松调控的原因，就是希望吸引房企多买地，从而缓解地方财政困境。

　　有不少专家学者已经意识到，要想解决高房价、高地价问题，其实还是要从税收制度上下手

　　到底是谁在维持高房价？银行？房企？资本？其实都不是，真正的阻力来自于地方

　　包括今天为何要实行“因城施策”的房地产调控，其实就是要压实各级地方的责任。作为地方来说其实也不想让房价这么高，不过没有办法，因为地方财政离不开土地财政，房价不涨压根土地就卖不出去，地方财政就会出现问题。这就跟当时的酒驾、醉驾一个道理，只要地方想管肯定能管得住，关键看地方愿不愿意做了。要想鼓励地方这样做，关键就是让地方有足够的替代选择。在减免企业税收已经是板上钉钉的情况下，对房产征税就成为了一种选择，这也是为何很多专家学者提出要征收房产税的根本（虽然是有重复征税的嫌疑）。进行房地产税改革的目的说白了还是为了地方增收，摆脱对于土地财政的依赖而已。

　　包括各个城市之间发展的不均衡，优质资源分配不合理等因素其实也跟税收制度不合理有关系

　　就拿今天来说一般较发达的省份和城市拥有较为多的政策扶持，包括税收优惠等。在足够的税收优惠下肯定在招商引资和产业引进上就更有优势，这样的结果就是“大者恒大强者恒强”。真正的税收从本质上来说应该是“劫富济贫”，对于发达地区征收重税逼迫相关产业向不发达地区进行转移，对于有钱人征收重税减小贫富差距。如果说过去是因为国家贫弱没有足够的精力做这些事情的话，那么今天在经济发展差异越来越大的今天，确实应该动用税收手段来逼迫产业升级了。

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