想贷款买房的人必看！ 如此高的负债，如何保证杠杆不变？

想贷款买房的人必看！ 如此高的负债，如何保证杠杆不变？

负债多少不重要，现金流重要！

杠杆的长短不重要，持续的杠杆很重要！

如果说杠杆是杠杆财富的核武器，那么现金流就是杠杆的命脉！

1 现金流量构成

个人财富裂变的核心是债务和杠杆，而债务不违约和杠杆不间断的核心是现金流的永续流转。 因此，我们必须增加现金流认知的维度——现金流不仅包括月薪收入和年终奖金或项目提成。 现金流的组成部分是什么？

现金流主要分为主动收入、被动收入和融资借贷三大类（当然也有偶尔的意外之财）。 三者相辅相成，相辅相成。 一般来说，先有主动收入。 积累初始投资资本后，您将拥有被动收入的基础。 无论是主动收入还是被动收入，都是还款能力的绝对保证，而这决定了你的还款能力。 借多少钱，可以跟多少人借钱，可以借多久。

主动收入。 是卖劳务所得的钱。 一般情况下，你提供的劳动越有价值，回报就越高，通常表现为工资/奖金/项目提成等。第二份工作都叫主动收入。 特点是只有工作才有收入，不工作就没有收入。

被动收入。 不卖劳力就能获得的收入，常见的有租金/股息/资产溢价和股息利息等。被动收入的前提是你有可投资的资本，需要积累资本，所以年轻人少谈投资理财，多谈提高自己工作挣钱的能力，除非你父母有钱。

融资和贷款。 很多人没有意识到借钱也是现金流的重要组成部分，往往只看到借钱的成本而忽略了借钱的好处。 融资渠道也多种多样：除了亲戚朋友之间的民间借贷，还有以银行为主的传统金融机构贷款、互联网金融借贷平台等。千万不能过度负债，更不能没有债务.

不管是主动收入、被动收入，还是亲友同学之间的民间借贷，千千万万，千差万别，千差万别。 没有统一的规则和逻辑，这里不再赘述。 现在只有标准的、可量化的银行贷款，希望通过互联网金融与其他融资方式的对比，对您有所帮助。

2 个人贷款和费用

如果融资和借款是现金流的重要组成部分，那么此人的贷款类型和费用是多少？

贷款的种类也很多，其中之一是抵押贷款和无抵押信用贷款。 我们将按照成本从低到高、金额从高到低的原则一一讲解。 您可以跳过文字并单击大图查看。

抵押。 目前10年以上期限的房贷基准利率为4.9%/年，甚至低于部分银行理财产品的收益，安全存在无风险套利机会。 我们一再强调，房贷是所有贷款中金额最大、利息最低、期限最长、最容易获得的贷款。 相当于国家给公民的一项福利。 对于首次按揭的持有人来说，债务一定要最大化，杠杆要够足——标准是你每月现金流量限额对应的债务数额。 贷款买房，用剩下的钱投资，或者补充现金流，都是高财商的表现。

房地产抵押。 按揭贷款和按揭贷款的区别在于是否有房产交易。 前者以房屋全额作为抵押向银行借款，后者则在买卖房屋（一手/二手）过程中向银行借款。 贷款金额一般为房屋评估价总额的70%左右。 目前很多按揭贷款都是3年期/5年期的循环贷款。 给定授信额度，按期还款，按日计息，按月付息，利率普遍上浮40%左右，目前5年期为4.75%。 每年的基准利率约为每年 6.65%。 全额还款房或月供房按揭利率如何办理按揭贷款？ 好吧，这需要一些技巧和一些系统工程。

抵押房屋再融资。 你5年前买了一套100万的房子，首付30万，贷款70万。 现在房价已经翻了一番，达到200万。 扣除70万的贷款，还有130万的残值。 理论上，你可以将130万余值二次抵押给银行，获得贷款，但实际操作起来却困难重重。 因此，抵押房再融资的替代方案是向银行偿还70万元的余额，将其变成全款房，然后将房屋抵押以获得资金； 仍有金融机构以每月还款额的 45 倍左右的价格向主要贷款人提供贷款。 属于信用贷款，费用约为15%/年。 当然，在金融业发达的一线城市和沿海城市，二次按揭的成本也是每年8%左右。 经济和金融越发达，成本越低。

信用贷款。 凡是可以无抵押或“刷脸”获得的贷款都是信用贷款，常见的有装修贷/车贷/培训贷/旅游贷/不特定用途的消费贷等。信用贷的成本各不相同很大，从5.4%/年到18%/年不等借钱免息的平台哪些，主要根据借款人的学历/职业/年龄/账单/芝麻信用分/使用情况、公务员/医生、教师等综合考虑。央企、国企事业单位/上市公司可获得金额较大、成本较低的信用贷款，装修/购车等专项贷款利息较低。

信用卡。 信用卡是获得银行贷款最简单??的方式，不管是屌丝还是土豪。 唯一不同的是，金额少则3000元，多则100万元。 信用卡取现手续费18%/年（有些银行其实更高，利息是按天计算的，以前一天的欠款为基数，相当于滚动利息，所以几乎没有人取现以补充流动性），信用卡分期0.7% 以月付为主，合计每年15%左右。 当然，分期付款利率经常有折扣。 真正的刷卡玩家可以把使用费降到房贷利率水平：套现是违法的，但是你可以替亲友付钱，即使你把0.6%的刷卡费还给亲友（有一个上限POS为以前50元/30元）机，现在单次0.6折）也划算。 信用卡一般都有50天的免息期，理论上一年最多可以使用7次（365天/50天），每次0.6%，一年利率4.2%/一年（0.6%/次*7次），成本几乎可以和房贷媲美，缺点是要不停地折腾，要找合适的亲戚朋友。

网络借贷平台。 网络贷款均为信用贷款，方便快捷，在线评估或预设金额，随时支取，按日计息。 千花、小米贷、招联金融等网贷额度一般在10万以内，5万以内居多，但也有个人信用资质好的有几十万额度的（各平台一般都有自己的评价系统或者大数据库），费用在0.018%/天—0.05%/天之间，大概是6.5%/年到18%/年左右。

以上是对个人贷款的种类和费用的大致描述，但更要注意一些实用的技巧：

1、如何突破个人按揭贷款额度上限。

部分一线城市，如北京、天津、上海等，出于控制风险、抑制投机等考虑，会对个人按揭贷款设置上限（如100万、200万等）。 以贷款形式（符合金融支持单位政策），以个人房地产作为抵押抵押品/个人连带责任。 这时候的额度理论上限是1000万，比较好避免个人住房贷款的上限问题。 但银行也会考虑企业的还款能力，这就需要企业有良好的现金流记录。

2、如何将信用卡还款与网贷平台相结合。

信用卡一般都有50天的免息期，但是到了还款日，临时大笔支出或者发薪日之前没有钱还信用卡怎么办？ 信用卡有最终还款日，否则会直接影响个人信用记录。 这时候网贷平台的作用就来了：向网贷平台短期借款几天，一旦资金/工资到位，再归还网贷欠款。 而且只付几天利息，同时享受信用卡的免息期。

3、如何利用信贷紧缩期获取较大金额。

当信贷紧张时，在信贷宽松时期更容易获得贷款。 这时候就需要提前规划，尽可能多的申请授信额度； 而在信贷紧缩时期，钱更值钱，投资机会也会更多。 逢低资产的可能性。 年内，从每年年初到三四月份，当年的新额度刚刚放出，申请贷款比较容易，但到了年中，尤其是年末，当额度用完的时候，贷款就更难了。 您必须了解和使用信用。 这个潮汐周期。

4、如何在不影响信用的情况下控制征信查询次数。 所有银行在放贷前都会检查贷款人的信用状况，目的是了解贷款人的债务状况（债务类型/债务数额）和贷款违约情况（是否按时还款以及还款次数和时间） of default)，但放贷时，尤其是大额贷款（按揭贷款/按揭贷款），银行也会查看贷款人的信用信息被查询的次数（比如半年不超过5次等） .)，而且很多人经常在网上申请贷款额度（每申请一次，查一次征信，就有一次征信被查询的记录）借钱免息的平台哪些，这样查太多征信就会影响贷款。 保险的办法当然是银行上半年不申请任何贷款额度。

现金流量规划的 3 大原则

通过贷款满足公司经营/业务投资的现金流需要应遵循什么原则？

重要性顺序为：贷款金额>贷款期限>贷款费用。 同时，还必须考虑贷款的便利性和还本付息的方式。 一句话，就是借更多的钱（维持现金流）和借更长的时间（可以穿经济繁荣和萧条的周期），借更低的钱（赚取更大的收益或更少的损失）。

贷款额度

只有拥有大量的资金，才能投资、经营，才能保持长期的现金流。 毫无疑问，贷款数额应该是第一位的。

申请贷款时，首先要申请信用额度（给定额度/随时提款/不用不做信用检查），有信用额度时不要使用，然后申请其他贷款（当贷款被批准后，你找不到负债或负债少，更容易获得贷款），这样你就可以申请更多的贷款和信用额度。

很多贷款的还款方式各不相同——一年还本/三年还本/月付利息/到期本息一起还等等。我们的原则是尽量把钱掌握在自己手里。 顺序为：到期还本付息>三年还本>一年还本>每月付息>等额本息>等额本金。

贷款期限

当然，贷款的使用寿命越长越好，这会让我们的投资决策着眼于长期，而这会直接影响到投资回报率。

长期来看，货币会贬值（短期货币价值会受到信贷周期的影响，当信贷紧缩时期，市场上的钱会吃紧，就会出现通货紧缩，货币贬值此时更有价值），但债务金额和利息支出是被锁定的，债务相当于享受了货币贬值（超发）的红利。 当然，按揭贷款一定要选择30年等额本息。

贷款费用

贷款费用只与你能不能用有关，而贷款的数额和期限决定了你是否有机会上牌桌，所以成本是最后考虑的。

合理的贷款费用是多少？ 这取决于项目的回报率——如果你能找到一个赚取50%/年的项目，即使成本是20%/年，你仍然可以赚钱。

是的，非常高收益的项目是很少有的，即使有也轮不到我们。 比我没钱没势的人太多了。 我们可以从另一个角度考虑成本：最便宜的贷款是按揭Mortgage loans，大约4.9%/year； 其次是抵押贷款，大约 6.5%/年； 小企业银行贷款综合费用约为12%/年； 消费贷款/消费分期费用会更高。

在几乎无风险的投资收益中，银行理财约为5%/年，信托约为8%/年。 因此，可以大批量使用6%/年左右的贷款（公务员/事业单位/央企、国企的员工有时可以获得不到6%/年利率的信用贷款），以及也可以用8%/年左右的贷款，10%以上的一年期贷款酌情使用，12%到18%以上的贷款只能用于短期资金周转（俗称作为过桥基金）。

除了金额/期限/费用这三个因素外，还应酌情比较获得贷款的便利性和还款方式。

4 进入信用评价系统

很多人都知道银行的资金最便宜，想尽可能多的向银行借钱。 问题是，你要贷款1000万，银行愿意借给你吗？ 亲戚、朋友、同学、老乡都是短期流动资金的来源。 问题是，你能借钱吗？

这都涉及到一个核心问题——你有没有还款能力，有没有信用，如何证明自己有信用。 是的，每个贷方都有自己的信用评估系统。 是否借钱给你，借多少，借多长时间取决于你在这个系统中的分数。 对你来说，第一件事就是进入这个信用评价系统。

上大学可能没有获得实用的技能和有用的知识，但可以增加你的信用，让你以更高的门槛进入银行的信用评价体系； 如果你找一份有社保的工作，工资可能不高，社保收入需要更多，几十年后才会出现，但在银行的信用评价体系中，你是一个有稳定工作的人，流量可靠，更值得信赖； 据此判断你比较有信用（房子起到信用/背书的作用），愿意给你贷款……

家人/亲戚/朋友/同学/公民也有自己的一套信用评价体系，也在全方位评价你——成长经历/学习成绩/脾气/性格/人际交往/工作职业/资产地位/赚钱能力……只是这些评价体系比较感性，比较随意，因人而异。 没有统一的标准。 要么你改变，要么你找一个能给你高分的信用评价体系，这样你就可以筹集资金，调动资源。

银行评价体系如何打分，熟人贷款评价体系关注什么，这将是一个枯燥的技术帖，但我们需要了解它的基本原理：你是否有能力还贷，你是否会履行还款承诺。 最基本也是最常见的方法就是多创造信用记录，保持良好的信用记录——多次贷款（信用卡是信用贷款）、资金多次流入流出、购买理财产品、按时还贷……

你要进入信用评价体系，达到其评价指标，获得较高的信用评分，这是获得贷款的前提和基础。

关于现金流规划中的融资和借贷部分，本文仍然侧重于理论和概念。 在实际操作中会更加复杂和有趣。 也许你会在不经意间发现意想不到的技能，所以融资和借贷还是要学透的。 在实践中，纸上谈兵毕竟是表面功夫，我知道这件事必须要实践。

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