代买房留下隐患：10多年前购房真相认定房产系叔叔委托侄子

代买房留下隐患：10多年前购房真相认定房产系叔叔委托侄子

图为庭审现场。

介绍

基于信任，有一种共同的沟通方式和交易习惯，强调亲戚之间的口头和轻笔，尤其是在当地氛围浓厚的“熟人社会”中。一旦发生争议，如果当事人举证能力较弱，难免事实难以厘清，案件难以处理。近日，江苏省苏州工业园区人民法院结案了一起叔侄房产权属纠纷案，法院对多位亲属和卖房者进行了详细调查，并结合民间传统，多角度分析了纠纷双方陈述的合理性， 还原10多年前购买的真相，最终确定房产是叔叔委托给侄子办理购买手续的，支持了叔叔的说法。该案的审理涉及证人证言与书证的对峙，以及民事诉讼中民间传统习俗的运用，是民事审判继承“马熙五法”、弘扬社会主义核心价值观的一个例子。

代人买房留下隐患老

王年轻时移居异国，晚年有返乡的愿望，于是他卖掉了异国的房子，拿到了在老家买房的价格，这样就可以回老家和亲戚住在一起了。老王没有受过教育，妻子是智障，儿子是智障。老王基于亲情，委托弟弟保管买房者卖房时支付的卖价款现金，买房时再将部分现金交给卖家。老王为了买房，委托嫂子和侄女找房，再委托侄子小王签订购房合同，交房款，办理过户手续。后者的房产证明、票据等，由小王夫妇保管。2005年，老王如愿住在老家的房子里，希望能和妻子一起在房子里度过晚年。接下来的十年生活是幸福的，没有什么可担心的。

2015年，老王无意中得知自己的房子登记在小王夫妇的名下。10多年来，家庭和睦幸福的表象被揭开，巨额资产纠纷浮出水面。老王一再要求小王夫妇把房子给自己。没想到，小王夫妇并没有承认房子是王老夫妇买的，而是声称是他们自费买的，理由是他和卖方签订了合同，房款和税款也是他交的，而且他有相关证据，房子登记在他名下。

争议发生后，老王的兄弟姐妹，作为小王的长辈，一再出面协调，小王夫妇的态度依然如出一辙。为此，小王夫妇也与不少长辈发生冲突，公安机关也介入调查。双方的争执也引起了苏州当地媒体的关注。不仅如此，小王夫妇还在2019年向法院提起诉讼，以老王夫妇是房屋业主为由，要求老王夫妇搬出房屋，但法院最终不予支持。

缺乏书面证据难以确定

2020年，老王夫妇向苏州工业园区法院提起诉讼，要求确认该房屋应属于他们，并要求小王夫妇配合以他们的名义登记房屋。小王夫妇辩称，王家夫妇没有证据证明房子是王家买的。

诉讼中，年迈的老王上法庭，讲述了晚年回到家乡时漫长的“买房之路”：老王原本是谢塘人，去楼枫当女婿，2005年想回谢塘，于是卖掉了楼枫的房子， 侄媳（小王妻子）和嫂子得知卖方要卖房，二嫂、哥哥、姐夫和侄子（小王）一起与卖方签订了合同，弟弟和侄子（小王）转让了房款。本以为可以在老家度过晚年，但面对金钱的诱惑，侄子却想把房产据为己有，着实让人不寒而栗。

小王说，涉案人员中只有一人签字，当场给了卖家25万元现金，其中20万元是亲戚借来的，余额是他自己的。买房就是投资。

根据

双方提交的书面证据，只能查明以下事实：2005年2月23日，老王夫妇与他人签订合同，以35.2万元的价格出售其在异国的房产，并于当日收到32.2万元。2005年3月9日，争议房屋的卖方与小王签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将争议房屋以总价25.8万元的价格出售给小王，签约时支付25万元，转让时支付余款8000元。当天，卖家开具了收据：“我今天收到了25万元的房子。“2007年2月12日，争议房屋登记在小王夫妇名下。由于购房合同是小王签的，卖方的收据发给小王，税务证明由小王持有，产权登记在小王夫妇名下，老王夫妇的债权远远不够，基于他们在另一个国家出售财产的事实。

全面调查，还原真相

法院了解到，案件的内幕人士包括卖方和几名亲属，在书证薄弱的情况下，只有与公众进行信息调查才能恢复真相。随后，法院对老王的哥哥、嫂子、姐姐、姐夫、姐夫、卖家展开全面调查。

根据多位证人高度一致的证词，结合书证，足以得出如下判断：从购房资金中，老王夫妇出售原房后获得的价格足以支付争议房屋的购房价款。相关亲属的证言证明，小王当时财力并不富裕，缺乏这么大的资金买房，小王夫妇关于借钱买房的说法缺乏证据证明。从购房时间来看亲人借钱的证据有哪些，购买争议房屋与出售老王夫妇原房仅十余天，老王的主张在时间关联方面令人信服。从买房目的来看，老王及相关亲属表示，老王买房是为了还家乡的亲戚，符合落叶返根的传统习惯。小王声称买房是投资的说法是没有说服力的。从交易角色来看，相关亲属和卖家均表示，购房者是老王夫妇，而小王夫妇只是找房、签约、交房、办理过户的交易助理。从交易过程来看，相关亲属和卖家表示，与小王参与交易的人很多。小王表示，他们只有一个人去签合同，这显然是矛盾的。从法律意识和民间传统来看，老王缺乏文化知识，妻儿智力有限，小王是他的侄子，老王信任并委托小王帮忙办理购销手续，小王长期保管房产证，符合常识。从房子的使用情况来看，老王夫妇在起诉购房后，已经在里面住了10多年。据此，法院认为，现有证据充分证明争议房屋的实际购买者是老王夫妇，购房款的出资人为老王夫妇，故判决小王夫妇以老王夫妇的名义登记了争议房屋的所有权。

■ 裁判分析

传统习俗与法律制度的衔接

深入群众、调查研究、实事求是，是马克思“五种司法方法”的重要特点，是党的群众路线在司法工作中的具体体现。

本案中，买方合同由小王签，卖方收据开具给小王，税务证明由小王持有，且产权登记在小王

夫妇名下，书面证据有利于小王夫妇。不过，不少亲属和卖家为老王夫妇作证，证词高度一致，交织在一起，可以印证老王的说法。证词结合两份房屋买卖合同也可以证明，是老王夫妇有资金买房，符合购房时机。而且，虽然证人大多是老王的亲属，但也是小王的亲属，证人也包括无利害关系的卖家，所以证言的可信度很高，可以采信。在老王夫妇书面证据不足的困境下，正是证人证言为澄清本案事实提供了足够的帮助。

本案中，传统习俗在民事案件中得到合理适用。当事人所处的环境是“熟人社会”，案情包含着浓厚的传统习惯和浓郁的当地风气元素。老王的说法与许多亲属的证词一致。老王缺乏文化知识，妻儿智力有限，小王是他的侄子，在这种情况下，老王信任并委托小王帮忙办理购房手续，小王长期保管房产证，符合特定群众的法律意识，符合人民群众的传统习俗。本案中，民间传统习俗对加强证人证言的可采性起到了一定的作用，传统习俗通过影响证据的采读性从而对事实的认定得到合理运用。

这个案例宣扬了社会主义的核心价值观。亲情曾经受到巨额财富诱惑的严峻考验。亲情也会发挥强大的能量，因为一个弱者会遇到生存危机。侄子利用舅舅的信任，犯下了夺取财物的行为，但纠纷发生后，亲戚们有了正义感，尽力帮助弱者伸张正义。掩盖真相的机会来自亲情，还原真相的力量也来自亲情。没有人因为老王家境贫寒或家智低下而袖手旁观，也没有人因为关心侄子的感受而袖手旁观。亲情终于通过正确选择更多的亲人得到了积极的体现。本案事关老年人生存利益和弱势群体保护。依靠群众，深入调查，实事求是查明真相，是司法部门给予当事人必要的人文关怀。

■ 专家评审

凸显民事审判温度

教授苏州

大学王健法学院赵毅

民法从来都不是冷冰冰的商品交易法，而是一部保护弱者的充满温度的法律。把脉量人体温，才能让民事审判工作穿透复杂的人文伦理，还原事实真相，诊断纠纷本质。一个人的温度是民事审判的温度。本案中，法官用“马克思五审判法”保证民事审判温度;社会主义核心价值观融入审判推理，使得民事审判的温度更加突出。

将社会主义核心价值观融入民事审判，不仅可以通过运用法学神学增强解释的实质合法性亲人借钱的证据有哪些，而且在规范供给不足时也能有效填补漏洞。本案面临一个新问题：弱方只有口头证据，强方有书面证据。法官按照“马克西五审法”中的群众路线，经过详细的调查研究，最终得出的结论是，在证人多、一致性强、相互证实的条件下，口头证据比书面证据具有更高的证明力。这是社会主义核心价值观在程序法和证据法领域有效应用的典范。根据《最高人民法院关于深入推进社会主义核心价值观

融入裁判文书解释论证的指导意见》，在涉及老年人等弱势群体保护的案件中，应当加强社会主义核心价值观在法律解释和论证中的运用。 妇女、儿童、残疾人以及特殊群体，诉讼当事人存在争议，可能引起社会广泛关注。案件涉及多重价值取向的，法官应当根据立法精神、法律原则、法律规定和社会主义核心价值观作出判断、权衡和选择，确定适用于个案的价值取向。毫无疑问，本案的法官选择了温暖的价值取向。