国土资源部城乡建设用地增减挂钩项目贷款实践情况发布（附全文）-随便找财经网

国土资源部城乡建设用地增减挂钩项目贷款实践情况发布（附全文）

一

城乡建设用地增减之间有什么联系？

增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡土地布局更加合理。目标”。

二

与土地增减相关的项目的贷款实践。

（一）政策支持

2005年10月11日，国土资源部印发《关于印发的通知》，决定在天津、浙江、江苏、安徽、山东、湖北、广东、四川等地开展联动试点工作。省（市）。

2015年，四川省作为试点地区，着力开展“土地指标标准化”工作，建立“土地指标”体系，完善土地交易市场，规范社会资本引进。根据《四川省人民政府办公厅关于优化城乡建设用地增减挂钩改革试点的意见》[川办发[2015]69号]：“（5）充分发挥资源市场化配置作用，建立市场化配置指标机制，结合优化挂钩项目区试点工作，规范跨县使用平衡挂钩指标体系，增加支持脱贫攻坚，通过增加和减少环节的发展和生态搬迁。按照国土资源部部署部署，探索试行余额挂钩指数交易制度。规范引导社会资本有序合法参与改革。按照“政府主导、市场运作、规范有序”的原则，积极探索社会资本参与增减挂钩试点、项目管理、资金管理、利益分配机制。规范引导社会资本参与项目建设”。探索试行余额挂钩指数交易制度。规范引导社会资本有序合法参与改革。按照“政府主导、市场运作、规范有序”的原则，积极探索社会资本参与增减挂钩试点、项目管理、资金管理、利益分配机制。规范引导社会资本参与项目建设”。探索试行余额挂钩指数交易制度。规范引导社会资本有序合法参与改革。按照“政府主导、市场运作、规范有序”的原则，积极探索社会资本参与增减挂钩试点、项目管理、资金管理、利益分配机制。规范引导社会资本参与项目建设”。积极探索社会资本参与增减挂钩试点的方式方法，以及项目管理、资金管理和利益分配机制。规范引导社会资本参与项目建设”。积极探索社会资本参与增减挂钩试点的方式方法，以及项目管理、资金管理和利益分配机制。规范引导社会资本参与项目建设”。

(2) 贷款融资模式

在土地增减挂钩的过程中，为支持试点工作，多家银行为城乡建设用地增减挂钩项目提供了贷款。在与城乡建设用地增减挂钩的项目贷款中，项目通常按照“政府主导、公司经营、项目收益覆盖”的融资模式进行，即在政府引入社会资本成立项目公司，由项目公司实施。项目的建设、融资和其他活动，项目由土地储备中心委托政府整理采购后与项目余额指标挂钩的增减。项目公司向银行寻求融资时，以能够覆盖贷款金额的项目收益（余额指标的购买价）作为质押物和还款来源。融资方式更多体现在：

（三）实践中的突出问题

随着项目的实际建设和发展，项目贷款与城乡建设用地增减挂钩的问题逐渐突出，借款人挪用贷款、应收账款质押难实现、处置贷款形成的固定资产，并经常还款。来源仅为建设用地指数资金余额，借款人偿债能力较弱，阻碍了贷款人（银行）债权的实现。

三

土地增减挂钩项目贷款实践中的关键法律问题分析

（一）借款人挪用贷款

1、借款人挪用贷款，难以认定为刑事犯罪。

挪用贷款是金融借款中影响金融资产安全的较为常见的法律问题之一。在与土地增减挂钩的项目贷款中，部分项目也存在挪用贷款的情况，主要体现为挪用贷款偿还其他借款或提供贷款。关联公司进行其他业务使用。对于借款人挪用贷款，由于挪用贷款不是法定犯罪类型，根据案件的实际情况，往往可能构成挪用资金罪或挪用公款罪。但是，贪污罪的犯罪主体是特殊的。为我自己”。因此，在实践中，如果借款人挪用贷款，很难认定其是否构成刑事犯罪。通常，

2、借款人挪用贷款的，贷款人有权根据《借款合同》的规定，宣布贷款提前到期，并要求借款人支付相应的罚息和复利。但是，如果总利息（包括罚息和复利）超过24%，超出部分可能不予支持。

在贷款人（银行）的《贷款合同》格式合同中，通常如果借款人未将贷款用于合同约定的用途，则明确贷款人有权停止发放贷款、撤回贷款提前或终止合同，并加计罚息。如果借款人挪用贷款，贷款人（银行）有权行使相应权利，追究借款人违约责任。

根据《最高人民法院关于新的民间借贷司法解释适用范围的批复》，文[2020]27号文，虽然明确了已设立的金融机构及其分支机构经金融监管部门批准从事贷款业务，因发放贷款纠纷等相关金融业务不适用本规定，即银行贷款利息（包括罚息和复利）不适用4 倍 LPR 限制。但在司法实践中，基于银行和金融机构在贷款活动中的主导地位，人民法院考虑到公平问题，

（2）应收账款质押难以实现

1、应收账款诉讼保全的障碍

在与土地增减挂钩的项目贷款中，借款人为该笔贷款提供应收账款质押担保的情况较为普遍。权利质押凭证主要体现在指数收购协议项下的应收账款中，次级债务人为地方政府。有更多的政府或地方土地储备中心。在目前的贷款实践中，部分项目可能存在“半途而废”的风险，应收账款质押的实现也存在障碍。

根据《中华人民共和国民法典》第427条和《最高人民法院关于人民法院执行若干问题的规定（试行）（2020年修正）》第四十五条，如果贷款人（银行）拟在申请应收账款诉讼财产保全时，需向人民法院提供两项应收账款的相关要素，包括金额、期限、支付方式、债务人名称、产生应收账款的基本合同等以及基本合同的履行程度。等内容，都需要明确、具体、固定。那是，

2、应收账款执行难

目前《民法典》对权利质押的实现方式未作特别规定借款论坛，实现方式以动产质押的规定为准，即质权人可以与出质人约定以质押物折价。折价、拍卖、变卖质物，以取得质物收益。价格将首先支付。应收账款质押在执行过程中如何实施也没有明文规定。

应收账款是一种债权。质权人行使质权时，民法典并没有规定可以直接要求应收账款债务人支付。在司法实践中，人民法院在执行应收账款时多采用《停止支付通知书》，告知债务人停止支付，但不具有强制要求债务人将款项支付至债权人账户的强制力。人民法院或直接支付给债务人。质押人账户。此外，在实现应收账款质权时，还需要对应收账款进行明确、具体、固定，即应收账款必须有次级债务人的债务确认函。

此外，与土地增减挂钩的项目贷款中的应收账款质押多为土地整治指标，涉及村民（拆迁人）的利益。影响公共利益的困难很多。

（三）土地增减挂钩项目贷款发生不良情况并进入执行程序的，贷款形成的固定资产处置问题

1、本项目形成的与土地增减挂钩的固定资产主要体现在拆迁安置房（包括在建和已完工）。在以往的司法实践中，一般认为拆迁人对被拆迁安置房屋的优先权是一种特殊债权。优于担保债权和普通债权。《民法典》实施后，拆迁安置房是否有优先权尚不清楚。

根据《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2003年）第七条：“拆迁人与被拆迁人应当签订拆迁补偿安置协议。形式，并明确规定拆迁人将补偿安置房与有特定位置和用途的房屋一起提供给被拆迁人，如果拆迁人将补偿安置房出售给第三方，被拆迁人要求获得补偿安置房先行扶持。” 法院关于优先偿还建设工程价款问题的批复（2021年1月1日起）：“2. 消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包方将优先获得商品房的建造价款。赔偿权不针对买方”，结合以往可查到的生效裁判文书。可以看出，在以往的司法实践中，审理思路的流向认为，被拆迁人对拆迁安置房的优先权是一种特殊债权，优于抵押债权和普通债权。结合以往可以查到的生效裁判文书。可以看出，在以往的司法实践中，审理思路的流向认为借款论坛，被拆迁人对拆迁安置房的优先权是一种特殊债权，优于抵押债权和普通债权。结合以往可以查到的生效裁判文书。可以看出，在以往的司法实践中，审理思路的流向认为，被拆迁人对拆迁安置房的优先权是一种特殊债权，优于抵押债权和普通债权。

2.贷款形成的固定资产诉讼保全和执行存在障碍。

（一）贷款形成的固定资产（主要体现在拆迁安置房）如果采取诉讼保全措施，存在保全不能保全的风险，保全后外人会反对执行。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院保全诉讼争议标的以外的财产。实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理，并作出裁定。案外人或者申请保全的人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议诉讼。人民法院裁定案外人的异议成立后，

（2）结合以往司法实践，本次贷款涉及的拆迁安置房（包括在建房和已竣工房）难以落实。

首先，在以往的司法实践中，主流司法思想都认为被拆迁人对被拆迁房屋的优先权是一种特殊债权，优于抵押债权和普通债权。在没有新的法律法规或司法解释调整的情况下，更有可能继续沿用以往的审判思路，即使类似案件进入强制执行程序，人民法院极有可能拍卖拆迁以及涉及贷款的安置房。小的。其次，拆迁安置房的产权大部分为集体所有，受到产权制度的限制。就算被强行拍卖，拆迁安置房屋流通量极低，处置困难。最后，房屋拆迁安置涉及农民基本生活需要，对当地社会稳定和人民生活影响巨大，执法工作难以开展。

3、借款人破产的，在破产程序中，借款形成的固定资产不得认定为破产企业的破产财产。

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，下列财产不属于破产财产：已转让但交易对方已足额支付对价。即使相关项目中被拆迁房屋的产权未登记在被拆迁人名下，也未移交给被拆迁人，如果被拆迁人采取产权调换方式或已按《拆迁安置协议》支付的房屋价款如果未支付全部对价，

（四）对实际工作的建议

1、在项目中设立资金监管流程，设立贷款资金专户进行专项管理，确认多方资金划转，对借款人挪用贷款设立预控措施。

2.金融机构贷款管理人应严格按照贷后管理流程和要素，持续关注借款人的贷款使用和公司经营情况，做好借款人挪用贷款的预警工作。

3、严格控制应收账款的真实性。在办理应收账款质押时，进行应收账款真实性的确认，在质押登记时确保应收账款的真实性，并务必以书面形式通知应收账款质押事项应收债务人。

4、对于质押的应收账款，设立专户收款，并通知债务人应收账款，要求还款到专户，以监控资金流向。

5、如出现贷款逾期等情况，应立即书面通知债务人应收账款，要求暂停付款。

廖晓丽律师

高级合伙人、副主任、高级金融证券律师，中共成都市委、市人大常委会、市政府、政协法律顾问，具有独立董事资格一家上市公司。

擅长领域：专注金融证券法律事务、政府行政法律事务（城市管理与综合执法、价格监管与执法、住房与城乡建设行政法律事务、竞争法与反垄断执法）、大型集团公司的顾问。

尹夏律师