作为粤港澳大湾区三极城市之一，应该如何解读珠海楼市现状？珠海是大湾区的房价洼地吗？-随便找财经网

作为粤港澳大湾区三极城市之一，应该如何解读珠海楼市现状？珠海是大湾区的房价洼地吗？

　　大家好，我是勇谈。粤港澳大湾区从2019年开始就成为很多媒体、资本等的热议的对象，可以说伴随着资本的大力进入，楼市也成为大家热捧的对象。广东地区的珠海素有“粤港澳大湾区三极城市之一”的称呼，受此影响珠海的房价也是水涨船高，根据安居客的数据显示，珠海目前新房均价在2.4万左右，二手房价格也稳定在2万以上，如果说这样的价格还叫“房价洼地”的话，那么中西部不少城市的房价可以用“白菜价”来形容了。借此机会简单谈谈对于珠海楼市的几点观察。

　　粤港澳大湾区被上升为“国家战略”后，区域内的房价都水涨船高，不过受到疫情影响珠海的房价出现“正常波动”

　　珠海是一座典型的第三产业为主的城市，进出口贸易对于国民经济的影响也比较大

　　2019年珠海三次产业的比例为1.7∶44.5∶53.8，在第三产业中现代服务业增加值1242.54亿元，增长16.7%，占地区生产总值的36.2%；生产性服务业增加值993.16亿元，增长7.6%，占地区生产总值的28.9%。可以说服务业对于珠海经济的发展起到关键的作用，服务业有一个十分显著的特征“受到外来经济环境影响比较大”。尤其是对于珠海这样一个最早设立的经济特区之一，对外贸易这块是保证其经济长期稳定发展的关键。

　　以第三产业、进出口贸易为主的珠海经济决定了其经济发展受到市场波动影响很大。2020年的此次疫情基本使得国内绝大多数过去以进出口贸易为主的地区压力都颇大，2019年珠海进出口贸易总额2908.89亿元，下降10.4%；大家需要知道的是珠海2019年的GDP不过3435.89亿元，可以肯定的是2020年珠海进出口贸易还是会持续下降。

　　进出口贸易带动了当地的发展，以此为生的企业和就业数不胜数，“经济形势好的时候买房投资，经济形势不少的时候卖房求生”，基本成为这种城市的“通病”。而且沿海及经济发达地区一直以来都是我国投资风比较旺盛的地区，房产投资风更是如此。用“不差钱”来形容这部分地区的人不为过，毕竟2019年珠海的人均GDP已经高达17.55万。

　　珠海的房价早在几年前已经到了高位，此次疫情后出现回落属于正常

　　关注或者了解珠海房价的朋友应该清楚，早在2018年左右珠海的房价就稳定在2万元左右，目前珠海二手房市场的房价基本也在这个水平波动。图上所示是过去1年珠海房价走势图，可以明显看到珠海二手房价格在2020年2月份开始出现明显回落，价格从21500元以上回落到如今的20904元，连续4个月二手房价格下跌是事实。这也跟珠海从事外贸生意的企业过多，企业家们为了维持正常运营不得不“卖房求生”，短时间内市场二手房供过于求，而且都是急售有关系。根据某房产平台数据来看，珠海目前在售的二手房房源总共21479套，大家需要明白的是珠海是一个常住人口不过200万左右的城市而已。

　　新房价格持续稳定上涨，二手房价格随着市场波动也适用于珠海这样的城市

　　新房价格涨，二手房价格跌的情况未来会是多数城市的“通病”，大家要学会区别对待新房和二手房市场

　　图上所示是珠海过去1年的新房价格走势图，可以看到目前珠海新房价格稳定在24466元左右，哪怕是受到此次疫情的影响（哪怕是外贸经济受到冲击）新房价格依然坚挺，当然新房价格坚挺的情况不仅仅是珠海一家情况，毕竟此次疫情影响导致房企销量下降20%以上的情况下，全国房价不过平均下跌了44元/平米（勇谈计算后得到）！！所以，相比于新房的价格受到土地价格、购置费、地方财政、成本等因素影响不同，二手房的价格更能反映市场供需。

　　在珠海买房的主体已经不是刚需，改善或投资已经是主流，这点大家需要注意

　　图上所示的是2019年珠海房地产开发及销售主要指标完成情况（截图），可以看到一个十分明显的数据，房地产开发投资这项，90-144平米的投资额已经是90平米及以下的2.13倍！！说明了什么？一般我们习惯于把90平米以下理解为刚需房，以上的为改善房，足以说明房企心里比购房者更清楚，珠海这样的外丽城市来买房的多数都是改善或者投资的。所以说，刚需在珠海这样的城市已经“不被待见”。

　　珠海是大湾区的房价洼地吗？相比于广州或许是，想投资的可以试试

　　均价已经破2万+的珠海，房价距离广州也仅有一步之遥，大家如何选择心里要有谱

　　我们必须承认珠海因为地理位置（紧邻澳门）的原因导致了其经济发展快于周边一些地市，有钱人多是事实，但对于不少刚需朋友来说这里绝对不是你能“玩得起”的。这也是为何来到广东的外地朋友会选择惠州、中山等这样城市的原因。“房住不炒”的调控目标没有改变，价格洼地如何来的真的不知道。

　　以外向型经济为主的珠海，经济受到波动会很明显尤其是2020年，如果有人想借此机会“抄底”只能自求多福

　　二手房市场价格持续稳定或者走弱的情况全国主要城市都很普遍，近几年二手房价格微涨或横盘的情况很普遍，投资房产真的还没有把钱放到银行“生利息”来的多。珠海也是一个严格限购、限售的城市，取得不动产权证3年后才可交易。而事实情况是经济形势不好的今天珠海二手房价格跟3年前没有什么区别。

　　珠海是粤港澳大湾区重要节点城市之一，不过需要知道的是大湾区的建设是一个长期过程，10-30年都是有可能的。如今投资房产可以，但是你可以持有房产多长时间？房产投资未来肯定也会变成一种长期投资，试图获得投机收益的想法要不得。

　　综上，珠海作为粤港澳大湾区三极城市之一，珠海的楼市现状很好反映了国内一部分依靠外贸经济城市的楼市情况。“经济形势好买房投资，经济形势不好就“卖房求生””这是对于这些城市最直观比喻，至于房价是不是“价格洼地”？这就仁者见仁智者见智了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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