蛋壳公寓拟上市背后盈利难解:三年亏损40亿 投诉居高

　　面对巨大的成本投入和单一微薄的盈利模式，蛋壳公寓“钱包”足够厚吗？此外，蛋壳公寓面临的问题除盈利难外，还有租客们居高不下的投诉举报。

　　《企业透明度报告》郑小琳

　　尽管十月以来，已有两家长租公寓企业赴美上市，但实际上，“盈利难”仍是各大长租公寓至今头痛不已的问题，而伴随着行业的 “雷声”阵阵，长租公寓市场陷入“冰火两重天”，要么资金紧张、破产倒闭，要么急速扩张、IPO上市。

　　而作为长租公寓头部运营商的紫梧桐（北京）资产管理有限公司(以下称“蛋壳公寓”)，“二房东生意”又经营的如何呢？

　　黑猫投诉超1500条

　　违规隔断出租现象在蛋壳公寓身上又再一次重演了。

　　最近几年，在长租公寓“野蛮生长”期间，因违规隔断问题受强力监管后，业内有关长租公寓违规隔断的现象已十分少见。2019年7月，北京市住建委会同北京市市场监管局发布了《北京市住房租赁合同》，相关内容显示，北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。

　　即使如此，在政策高压下蛋壳公寓仍“旧戏重演”。公开资料显示，今年10月10日，蛋壳公寓因存在被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚，罚款6万元，并责令其在收到处罚决定书之日起15日内改正。

　　显然，这已经不是蛋壳公寓第一次吃“罚单”了，据《企业透明度报告》梳理发现，除了接连多次私打隔断被罚外，去年至今，蛋壳公寓一直因监管约谈、租金贷、偷税漏税及投诉举报居高不下等问题变得十分“焦虑”。

　　今年3月6日，北京市场监督管理局发布消息显示，近期因投诉举报居高不下，东朝所近期对蛋壳公寓进行了约谈；不到两周时间，蛋壳公寓因存在“霸王条款”、排除消费者权利等6种违法行为，遭深圳市场稽查局处罚；3月16日，针对蛋壳公寓装修完第二天上架问题，其销售员发表：“公司这么大，赔一个死人的钱还是赔得起的”等言论，蛋壳公寓深陷舆论风波。

　　时间拉回去年，据北京市住建委官网显示，2018年9月12日，因未经委托人书面同意，擅自对外发布出租房源信息，蛋壳公寓被监管部门处罚2万元；9月26日，因未向承租人开具发票，存在偷税漏税行为，蛋壳公寓罚款2万元；11月14日，因蛋壳公寓占用、挪用或者拖延支付客户资金被罚款1万元。

　　这些问题恐怕都还不算“棘手”，因为对于蛋壳公寓来说，更为致命的危机是租客们一直以来居高不下的投诉举报。

　　据《企业透明度报告》发现，截至2019年11月6日止，在黑猫投诉上有关蛋壳公寓的投诉已高达1504条，均是租客们针对蛋壳公寓中出现的 “霸王条款”“诱导贷款”“拖欠押金”“态度恶劣”等问题的一些怨声载道。

　　甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平台上发出：“今天蛋壳公寓还我钱了吗？”“管家态度极其恶劣“等哀怨。

　　根据艾瑞报告显示，目前蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位。截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率仅为89％，与行业94%以上相比处于较低水平，租客续租率也仅超51％。

　　“相较于国外，国内长租最为稀缺的不是房源问题而是服务，运营能力较强的品牌将在未来掌握市场的主导权，因此，长租公寓只有把服务做好，提供一套成熟的长租公寓平台系统，未来才有机会在行业洗牌之际迅速占据市场风口。”业内人士向《企业透明度报告》表示。

　　那么，蛋壳公寓缘何屡屡违规？未来又将如何做好服务守住行业底线？对此，《企业透明度报告》就相关问题联系蛋壳公寓，但公司方面并未作回应。

　　“二房东”模式盈利成谜

　　在资本的热情退潮后，长租公寓市场陷入“冰火两重天”。而如今，在高速扩张的现金流压力下，标杆企业开始全力冲刺IPO，其中就包括蛋壳公寓。

　　众所周知，长租公寓盈利主要有两个渠道：一是租金差，即“二房东”角色，以较低价收房，高价出租；二是服务费，即“租房中介”角色，相当于中介费。据了解，自如、蛋壳等长租公寓的服务费是月租金的百分之十，因此，除去房屋装修和折旧等因素，长租公寓最终能获取的利润十分微薄。

　　相关研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2％-4％，而现金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋壳公寓最近三年则一直处于亏损状态，其已“烧钱”超过40亿元。

　　在租赁成本不断走高的情况下，蛋壳公寓的亏损仍在不断加剧。招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；至2018年，净亏损增至13.70亿元；而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。